나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경14078 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 24-69 나인스퀘어 제9층 제904호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 윤 · 평가일 2026.01.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "화곡초등학교" 북측 인근에 위치하며, 인근은 오피 스텔 및 다세대주택 등의 공동주택과 각종 근린생활시설이 밀집한 주상복합지역입니다.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근 도로변에 버스정류장이 소재하고 근거리에 지하철 5호 선 "화곡역"이 소재하는 등 제반 교통이용 편의는 무난한 편입니다.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 9층 건물 내 제9층 제904호로서, - 사용승인일: 2021년 8월 30일 - 외벽: 석재붙임 마감 등 - 창호: 새시창호 마감 등입니다.

이용상태

본건은 오피스텔로 이용 중입니다.

설비내역

위생설비, 급·배수설비, 개별난방설비, 승강기설비, 주차장 등이 구비되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

본건 소재 토지는 인접필지와 등고평탄한 2필지 일단의 장방형 토지로서, 오피스텔의 건부지 로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건 단지 북동측으로 포장도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

본건 소재 토지는 2필지 공히 도시지역, 일반상업지역, 중요시설물보호지구(공항), 가축사육 제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 도시기타용도지역지구미분류(가로구역별 건축물 최고높이:자세한 사항은 건축과 문의)<건축 법>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공 방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계 획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자 : 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다 세대. 지정기간 : 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트 기간 : 2025.10.20.~2026.12.31) 등입니다.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

물건 비고

임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경14078 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 24-69 나인스퀘어 제9층 제904호

용도: 오피스텔

감정가: 339,000,000원 (33900만원)

토지면적: 8.52㎡ (약 2.58평)

건물면적: 29.92㎡ (약 9.05평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.1. 입지조건

위치: 서울특별시 강서구 화곡동 소재, "화곡초등학교" 북측 인근에 위치하며, 오피스텔, 다세대주택, 근린생활시설이 밀집한 주상복합지역입니다.

교통: 차량 접근이 가능하며, 인근 도로변에 버스정류장이 소재하고 근거리에 지하철 5호선 "화곡역"이 소재하여 제반 교통이용이 편리한 편입니다.

건물: 2021년 8월 30일 사용승인된 철근콘크리트구조의 9층 건물 중 제9층 제904호입니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 본 건의 말소기준권리는 주택도시보증공사의 강제경매개시결정(2025타경14078)입니다.

인수되는 권리: 특별매각조건에 따라 매각으로 인하여 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

말소되는 권리: 본 매각으로 인해 주택도시보증공사의 강제경매, 심정원 외 1인의 주택임차권 등이 말소될 예정입니다.

임차인 현황:

* 김민수: 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2024-09-03, 대항력 있음. (보증금액 미상으로 주의 필요)

* 주택도시보증공사(심정원): 보증금 335,000,000원, 전입일자 2022-02-03, 확정일자 2022-02-03, 배당신고일자 2024-02-01, 대항력 없음. (특별매각조건에 따라 보증금 인수 없음)

* 정영희: 보증금 335,000,000원, 전입일자 2022-02-03, 확정일자 2022-02-03, 배당신고일자 2024-02-01, 대항력 없음. (특별매각조건에 따라 보증금 인수 없음)

총 인수 보증금: 0원. (특별매각조건에 따라 채권자는 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하며, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각이 진행됩니다. 이에 따라 인수되는 보증금은 없습니다.)

1.3. 상권분석

지역 특성: 본건은 오피스텔 및 다세대주택, 각종 근린생활시설이 밀집한 주상복합지역으로, 활발한 상업 활동이 이루어지고 있습니다.

유동인구 및 배후수요: 화곡역 역세권에 위치하여 유동인구가 많으며, 주변 오피스텔 및 주거 밀집 지역의 배후수요 또한 풍부할 것으로 예상됩니다.

수익성: 오피스텔 밀집 지역의 특성상 안정적인 임대 수익 창출이 가능할 것으로 판단됩니다.

1.4. 생활정보

편의시설: 인근에 다수의 근린생활시설이 분포하고 있어 마트, 식당, 은행 등 생활 편의시설 이용이 편리합니다.

교육시설: 본건 북측에 화곡초등학교가 위치하여 통학이 용이합니다.

교통: 지하철 5호선 화곡역을 도보로 이용 가능하며, 다양한 버스 노선을 통해 시내외 이동이 편리합니다.

1.5. 잠재적 리스크

대항력 있는 임차인 김민수: 보증금이 0원으로 명시되어 있으나, 대항력이 있는 임차인이므로 실제 임대차 관계에 대한 면밀한 확인이 필요합니다. 만약 임대차 관계에 따라 보증금 인수 또는 명도 저항이 발생할 경우 추가적인 부담이 될 수 있습니다.

공항 관련 규제: 본건 소재 토지는 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 대공 방어협조구역 등으로 지정되어 있어, 향후 건물 이용이나 증축, 개축 등에 제한이 있을 수 있습니다.

건축 제한: 가로구역별 최고높이 제한 지역에 해당하며, 이는 건물 신축이나 재건축 시 건축물의 높이에 영향을 미칠 수 있습니다.

토지거래계약 허가구역: 특정 용도로 지정된 기간 동안 토지거래에 관한 허가가 필요하므로, 외국인 또는 특정 용도 투자의 경우 관련 규제를 확인해야 합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 2021년 사용승인된 신축급 오피스텔로 건물 상태가 양호할 것으로 예상됩니다. 지하철 5호선 화곡역 역세권에 위치하여 교통이 편리하고, 오피스텔 및 주거 밀집 지역으로 임대 수요가 풍부하여 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있습니다. 또한, 특별 매각 조건을 통해 권리 관계가 비교적 명확하게 정리되어 인수되는 보증금이 없는 점은 장점입니다. 다만, 대항력 있는 임차인 김민수의 보증금 0원 명의와 실제 임대차 관계에 대한 철저한 사전 조사와 명도 절차 준비가 필수적입니다. 더불어 공항 관련 규제 사항이 향후 건물 이용에 미칠 영향을 검토해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

준신축 건물: 2021년 사용승인으로 하자 보수 및 유지보수 비용이 적게 들 것으로 예상됩니다.

역세권 입지: 5호선 화곡역을 도보로 이용 가능하며, 편리한 교통망으로 임차인 확보에 유리합니다.

권리관계 명확성: 특별 매각 조건으로 인해 인수되는 보증금이 없어 권리 분석 부담이 적습니다.

주거 및 상업 혼합 지역: 다양한 편의시설 접근성이 뛰어나 주거 만족도가 높습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 건은 감정가 339,000,000원(33900만원)으로 책정되었습니다. 현재 제공된 정보만으로는 정확한 현 시세를 파악하기 어렵습니다. 일반적으로 신축급 역세권 오피스텔은 감정가 이상으로 낙찰되는 경우가 많습니다. 그러나 본 건의 경우, 대항력 있는 임차인 김민수 관련 명도 리스크와 공항 관련 규제 등 잠재적 위험 요소를 고려해야 합니다.

인수되는 보증금이 0원임을 감안할 때, 감정가 339,000,000원을 기준으로 하되, 예상되는 명도 비용, 법적 검토 비용, 그리고 잠재적 리스크에 대한 대비책 마련 비용 등을 포함하여 신중하게 입찰가를 산정해야 합니다. 정확한 시세 조사를 통해 주변 유사 물건의 실거래가 및 임대 현황을 파악하는 것이 필수적입니다.

현 시세 조사가 선행되지 않은 상태에서 보수적으로 접근한다면, 감정가 수준 또는 그 이하에서 검토해 볼 수 있습니다. (정확한 예상 입찰가를 제시하기 위해서는 추가적인 시세 조사가 반드시 필요합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.