나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경14073 [1] 서울특별시 금천구 독산동 336-8 미림에이클래스 제102동 제11층 제1105호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 하니 · 평가일 2025.12.31

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 금천구 가산동 소재 지하철1호선 「독산역」 북측 인근에 위치하며, 인근은 오피스텔 및 근린생활시설 등이 밀집한 주상지대로서 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 남측 인근에 지하철역(1호선: 독산역) 및 간선ㆍ지선버스정류장 등이 소재하는 등 제반교통여건 보통임.

건물의 구조

본건 철근콘크리트조 평슬래브지붕 지상13층 지하1층건 내 제11층 제1105호로서 (사용승인일: 2021.06.04) - 외벽: 석재붙임 마감 등, - 내벽: 벽지도배 및 일부 타일붙임 등, - 창호: 새시창호 등임.

이용상태

오피스텔(방2, 욕실, 주방 및 거실, 다용도실, 현관 등)로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급ㆍ배수설비, 도시가스에 의한 개별난방설비, 승강기 등 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

일단지 기준시, 인접도로 대비 등고평탄한 부정형 토지로서, 주상용 건부지 등으로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 노폭 약 8m, 남측으로 약 4m 내외의 포장도로 등 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역,준공업지역,지구단위계획구역(2024-06-27),중로1류(폭20m~25m)(2024-06-27)(접합),중로1류(폭20m~25m)(접합),가축사육제한구역<가축분뇨의관리및이용에관한법률>,가로구역별최고높이제한지역(2015-08-27)(서울특별시고시제2015-255호)<건축법>,장애물제한표면구역(진입표면구역)<공항시설법>,대공방어협조구역(위탁고도:해발194m(지반+건축+옥탑등),육군수도방위사령부(02-524-3313)관할)<군사기지및군사시설보호법>,과밀억제권역<수도권정비계획법>,(한강)폐기물매립시설설치제한지역<한강수계상수원수질개선및주민지원등에관한법률>,토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자:외국인등,용도:단독,다가구,아파트,연립,다세대,지정기간:2025.8.26.~2026.8.25),토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(대상:아파트/지정기간:2025.10.20.~2026.12.31.)등임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경14073 (1)

소재지: 서울특별시 금천구 독산동 336-8 미림에이클래스 제102동 제11층 제1105호

용도: 오피스텔

감정가: 291,000,000원

토지면적: 10.96㎡ (약 3.32평)

토지지분: 10.959999999999999㎡ (약 3.32평)

건물면적: 27.18㎡ (약 8.22평)

건물지분: 27.18㎡ (약 8.22평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 건은 서울특별시 금천구 독산동 소재 지하철 1호선 「독산역」 북측 인근에 위치합니다. [cite:json_data]

인근 지역은 오피스텔 및 근린생활시설 등이 밀집한 주상지대로서, 주위 환경은 보통 수준입니다. [cite:json_data]

2.2. 교통상황

차량 접근이 가능하며, 남측 인근에 지하철 1호선 독산역 및 간선·지선 버스정류장 등이 소재하여 제반 교통 여건은 보통입니다. [cite:json_data]

2.3. 도로상태

본 건은 동측으로 노폭 약 8m, 남측으로 약 4m 내외의 포장도로와 접하고 있습니다. [cite:json_data]

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

말소기준권리는 서울남부지방법원 강제경매개시결정(2025타경14073)으로, 채권자는 주택도시보증공사이며 2025년 12월 24일에 접수되었습니다. [cite:json_data]

총 등기부채권액은 304,000,000원입니다. [cite:json_data]

3.2. 임차인 현황

* 주택도시보증공사(박혜린): 보증금 304,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2022-05-17, 확정일자 2022-04-14, 배당신고일자 2024-04-25, 대항력 없음. [cite:json_data]

* 윤현주: 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2025-10-31, 대항력 있음. [cite:json_data]

주의: 윤현주 임차인은 대항력이 있으나 보증금이 0원으로 기재되어 있어, 실제 인수 여부 및 금액은 추가 확인이 필요합니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다. [cite:json_data]

3.3. 인수 보증금

제공된 자료에 따르면, 인수 보증금 합계는 0원입니다. [cite:json_data]

3.4. 특별매각조건

채권자는 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각이 진행됩니다. [cite:json_data]

이는 HUG 인수조건 변경 및 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건과 연관되어 있습니다. [cite:json_data]

3.5. 집합건물 등기부 요약

* 소유권보존: 2021-06-16

* 소유권이전 (신탁등기 말소): 2021-06-21

* 주택임차권 (박혜린): 2024-04-25 접수, 금304,000,000원, 말소 처리됨. [cite:json_data]

* 공유자전원지분전부이전 (매매): 2022-05-17

* 강제경매 (주택도시보증공사): 2025-12-24 접수, 304,000,000원, 말소기준권리. [cite:json_data]

4. 상권분석

본 건은 지하철 1호선 독산역 인근에 위치하여 교통이 편리하며, 주변 지역은 오피스텔 및 근린생활시설이 밀집된 주상지대로 상권이 활성화되어 있습니다. [cite:json_data]

다양한 상업 및 편의시설 이용이 용이하며, 직주근접 수요를 고려할 때 임대 수요 확보에 유리한 입지입니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 정보

* 구조: 철근콘크리트조 평슬래브지붕, 지하 1층, 지상 13층 건물 중 제11층 제1105호. [cite:json_data]

* 사용승인일: 2021년 06월 04일. [cite:json_data]

* 전유부 면적: 건물면적 27.18㎡ (약 8.22평). [cite:json_data]

* 이용상태: 오피스텔 (방 2, 욕실, 주방 및 거실, 다용도실, 현관 등으로 구성). [cite:json_data]

* 설비내역: 위생설비, 급배수설비, 도시가스 개별난방설비, 승강기 등이 구비되어 있습니다. [cite:json_data]

* 미림에이클래스 전체 호실 수는 144호입니다. [cite:json_data]

5.2. 토지 정보

* 토지 형상 및 이용상태: 인접 도로 대비 등고평탄한 부정형 토지로서, 주상용 건부지로 이용 중입니다. [cite:json_data]

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인

윤현주 임차인은 대항력이 있으나 보증금이 0원으로 기재되어 있어, 명도 및 보증금 관련하여 주의 깊은 검토가 필요합니다. [cite:json_data]

6.2. HUG 인수조건 변경 및 포기 조건

주택도시보증공사(HUG) 관련 인수 조건 변경이 있으며, 임차인 및 주택임차권 승계인의 매수인에 대한 대항력 포기 조건은 매각 결과에 영향을 미칠 수 있습니다. [cite:json_data]

6.3. 공동담보

본 건은 공동담보로 진행될 수 있어, 채권 배당 및 경매 절차에 추가적인 고려가 필요합니다. [cite:json_data]

6.4. 토지이용계획 및 제한상태

* 도시지역, 준공업지역, 지구단위계획구역, 중로1류(폭 20m~25m) 접합. [cite:json_data]

* 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 장애물 제한표면구역(진입표면구역), 대공방어협조구역, 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설설치제한지역. [cite:json_data]

* 토지거래계약에 관한 허가구역 (2025-08-21 지정, 대상: 외국인 등), (2025-10-15 지정, 대상: 아파트). [cite:json_data]

특히, 외국인 등의 토지 거래 허가 구역으로 지정된 점은 투자 시 유의해야 합니다.

6.5. 주변 환경

지도 및 주변 시설 검색 결과, 직접적인 혐오시설은 확인되지 않았으나, 금천구 지역의 특성상 일부 공장 및 산업단지가 산재해 있을 수 있습니다. [cite:tool_code]

또한, 토지이용계획상 폐기물매립시설설치제한지역 및 장애물제한표면구역 등이 언급되어 있어, 해당 지역의 개발 및 환경적 특성을 고려할 필요가 있습니다. [cite:json_data]

7. 종합 의견

본 물건은 2021년에 준공된 비교적 신축인 오피스텔로, 역세권 입지와 주상복합지대의 이점을 갖추고 있어 기본적인 가치는 양호합니다. [cite:json_data]

그러나 대항력 있는 임차인의 존재, HUG 관련 복잡한 매각 조건, 그리고 다수의 토지이용계획상 제한 사항들은 매수 후 발생할 수 있는 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다. [cite:json_data]

특히, 윤현주 임차인의 보증금 0원, 대항력 있음 조건과 HUG와의 연계된 특별매각조건은 명확한 법률 검토 및 현장 확인이 필수적입니다.

8. 투자 포인트

* 신축 오피스텔: 2021년 준공으로 건물 상태가 양호합니다. [cite:json_data]

* 역세권 입지: 지하철 1호선 독산역 도보 이용 가능한 거리에 위치합니다. [cite:tool_code]

* 생활 편의성: 주변 상업시설 밀집 지역으로 생활 인프라가 풍부합니다. [cite:json_data]

* 인수 보증금 0원: 임차인 보증금 인수 부담이 없습니다. [cite:json_data]

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 291,000,000원이나, 최근 유사 면적대의 오피스텔 시세 분석 결과 (약 180,000,000원 ~ 240,000,000원 범위 추정) [cite:tool_code] 본 건의 감정가는 시장 가격 대비 다소 높게 책정된 것으로 판단됩니다.

채권액이 304,000,000원으로 감정가보다 높고, 대항력 있는 임차인이 존재하지만 인수 보증금이 0원이라는 점 및 HUG 관련 특별 매각 조건 등을 종합적으로 고려할 때, 안전 마진 확보를 위해 감정가보다는 낮은 금액으로 접근하는 것이 합리적입니다.

따라서, 현 시세 및 제반 리스크를 고려한 예상 입찰가는 약 240,000,000원 ~ 260,000,000원 범위에서 신중하게 결정하는 것이 좋습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.