나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경14156 [1] 서울특별시 금천구 가산동 141-2 가산양우내안애애플 제6층 제604호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 세인감정 · 평가일 2026.01.07

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 금천구 가산동 소재 "가산동주민센터" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 오피스텔, 도시형생활주택, 숙박시설, 근린생활시설 등이 혼재된 지역임.

교통상황

본건까지 제반 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 대중교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지하1층/지상18층건내 제6층 제604호로서, 외 벽 : 강화유리 및 석재 외장 마감 등, 창 호 : 새시조 등임.

이용상태

건축물대장상 오피스텔임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 7필지 일단의 사다리형 토지로서, 도시형생활주택, 오피스텔 등 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 노폭 약 40m, 남동측으로 노폭 약 8m 도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

[가산동 141-2,141-3,141-4번지] 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(2015-06-18), 도로(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역(진입표면구역)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발194m(지반+건축+옥탑 등),육군수도방위사령부(02-524-3313)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25), 토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(대상: 아파트/지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.), 건축선(도로경계선에서 3미터후퇴,세부사항은 건축과 문의) [가산동 141-5번지] 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(2015-06-18), 도로(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역(진입표면구역)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발194m(지반+건축+옥탑 등),육군수도방위사령부(02-524-3313)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25), 토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(대상: 아파트/지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.), 건축선(도로경계선에서 3미터후퇴,세부사항은 건축과 문의) [가산동 141-6, 141-7, 141-20번지] 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(2015-06-18), 소로2류(폭 8m~10m)(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역(진입표면구역)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발194m(지반+건축+옥탑 등),육군수도방위사령부(02-524-3313)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25), 토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(대상: 아파트/지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.)임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

임차인 및 임차권승계인 서울보증보험 주식회사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본사항

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경14156 (1)

소재지: 서울특별시 금천구 가산동 141-2 가산양우내안애애플 제6층 제604호

용도: 오피스텔

감정가: 110,000,000원

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 서OOOOOOOOOO

1.1. 1. 건물 및 토지 정보

토지면적: 4.17㎡ (약 1.26평)

토지지분: 4.17㎡ (약 1.26평)

건물면적: 17.35㎡ (약 5.25평)

건물지분: 17.35㎡ (약 5.25평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

건물명: 가산 양우내안애 애플

건축물 용도: 도시형생활주택.오피스텔

구조: 철근콘크리트구조

준공년월: 2013년 09월 26일

해당 층: 지상 6층

1.2. 입지조건

본 물건은 서울특별시 금천구 가산동 소재 "가산동주민센터" 북동측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 오피스텔, 도시형생활주택, 숙박시설, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로, 활발한 상업 및 업무 활동이 이루어지는 곳입니다.

교통 상황은 양호한 편으로, 차량 접근이 용이하며 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

도로는 본건 북동측으로 노폭 약 40m, 남동측으로 노폭 약 8m 도로와 접하고 있어 차량 통행 및 접근성이 좋습니다.

주변에 특이할 만한 유해 시설(혐오시설)은 확인되지 않았습니다.

1.3. 권리분석

본 물건의 말소기준권리는 2023년 03월 02일 접수된 근저당권(을5, 채권액 금1,126,500,000원)입니다.

따라서 말소기준권리보다 늦게 설정된 대부분의 권리(주택임차권, 가압류, 강제경매, 압류 등)는 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 임차인 현황

- 임차인: 서울보증보험주식회사(한국토지주택공사)

- 보증금: 125,000,000원

- 차임: 50,000원

- 전입일자(사업일자): 2022-10-20

- 확정일자: 2022-09-22

- 배당신고일자: 2024-10-07

- 대항력: 없음 (제공된 정보 상)

* 등기부 요약 (말소 예정 권리 위주)

- 주택임차권 (을6): 한국토지주택공사, 125,000,000원, 2024-10-07 말소 예정

- 근저당권 (을5): 지완, 1,126,500,000원, 말소기준권리

- 가압류 (갑5): 조용민, 170,000,000원, 말소 예정

- 가압류 (갑6): 김창억, 115,000,000원, 말소 예정

- 강제경매 (갑7): 서울보증보험, 127,410,958원, 2025-12-30 말소 예정 (본건 경매 사건)

- 압류 (갑8): 국민건강보험공단, 말소 예정

* 특별 매각 조건 및 주의사항

본 물건은 임차인(서울보증보험 주식회사)이 매각으로 인해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권 등기를 말소하는 것을 조건으로 매각됩니다.

이로 인해 매수인에게 인수되는 보증금은 없습니다 (인수 보증금 합계: 0원).

1.4. 상권분석

본 물건이 위치한 가산동 일대는 가산디지털단지의 배후 지역으로서 IT, 제조, 유통 등 다양한 업종의 기업들이 밀집해 있어 관련 종사자들의 수요가 꾸준합니다.

주변에 오피스텔, 도시형 생활주택, 근린생활시설이 다수 분포하고 있어 임대 수요가 안정적이며, 상업 시설 이용이 편리한 지역입니다.

또한, 일반상업지역에 속해 있어 다양한 상업 활동이 가능하며, 지구단위계획구역으로 지정되어 있어 체계적인 도시 개발이 이루어지고 있습니다.

1.5. 생활정보

* 교통

- 인근 버스정류장 위치, 대중교통 이용 편리

- 차량 접근 용이, 남부순환로 인접

- 가산디지털단지역 등 주요 교통 거점 접근 용이

* 편의시설

- 가산동 주민센터 인근 위치

- 다양한 근린생활시설 (상가, 식당, 카페 등) 밀집, 생활 편의 우수

- 주변 대형 쇼핑몰 및 편의시설 접근 가능

* 기타

- 주변 지역은 오피스텔, 도시형생활주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로, 주거 및 업무 환경이 잘 갖추어져 있습니다.

- 토지이용계획상 공항시설법상 장애물제한표면구역 및 군사기지 및 군사시설 보호구역 등에 해당하나, 일반적인 오피스텔 이용 및 거주에 직접적인 제약은 없을 것으로 판단됩니다.

- 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정된 지역이 포함되어 있으나, 본 건의 용도(오피스텔) 및 매수 목적에 따라 영향이 없을 수 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 임차인 대항력 포기 조건의 명확성: 임차인이 대항력 포기에 동의하였으나, 관련 조건의 세부 이행 여부 및 절차를 면밀히 확인해야 합니다. 매각 조건에 명시된 대로 이행되지 않을 경우 잠재적인 분쟁의 소지가 있을 수 있습니다.

* 소형 면적의 투자 제한성: 17.35㎡ (약 5.25평)의 전용면적은 1인 가구 또는 단기 임대 투자에 적합하나, 넓은 공간을 필요로 하는 임차인에게는 제한적일 수 있습니다.

* 시장 변동성: 부동산 시장의 전반적인 변동성과 금천구 가산동 지역 오피스텔 시장의 공급 및 수요 변화에 따른 가치 변동 가능성이 존재합니다.

* 토지거래허가구역 지정: 특정 조건(외국인, 특정 주택 종류) 하에 토지거래허가구역으로 지정된 지역이 있어, 향후 매각 시 관련 규정을 확인해야 합니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 서울 금천구 가산동의 가산디지털단지 인근에 위치한 소형 오피스텔로, 편리한 교통과 풍부한 배후 수요를 갖춘 입지적 장점을 지니고 있습니다.

특히, 임차인이 매각 조건에 따라 대항력을 포기하고 보증금 반환 청구권을 포기하는 특별매각 조건으로 인해 매수인에게 인수되는 보증금이 없어 권리관계가 비교적 명확한 편입니다.

다만, 임차인 관련 조건의 정확한 이행 여부를 면밀히 확인해야 하며, 소형 면적임을 고려한 임대 전략 수립이 필요합니다.

1.8. 투자 포인트

* 가산디지털단지의 풍부한 임대 수요: IT, 첨단 산업 단지 배후 수요를 바탕으로 안정적인 임대 수익 기대 가능.

* 권리관계 명확화: 임차인의 대항력 포기 및 보증금 반환 청구권 포기로 인한 매수인 부담 최소화.

* 낮은 초기 투자 부담: 감정가 대비 합리적인 가격으로 낙찰받을 경우, 소액 투자 상품으로서의 매력 보유.

* 역세권 개발 및 주변 인프라: 가산디지털단지역 및 인근 상업 시설 접근성을 활용한 투자 가치 상승 기대.

1.9. 예상 입찰가 및 시세 분석

본 물건(서울특별시 금천구 가산동 141-2 가산양우내안애애플 제6층 제604호)은 전용면적 17.35㎡(약 5.25평)의 소형 오피스텔입니다.

현재 시세 조사를 바탕으로 분석한 결과, 가산 양우내안애 애플 단지 내 유사 면적(17~20㎡)의 오피스텔은 약 125,000,000원에서 138,000,000원 범위에서 매물이 나오고 있으며, 최근 실거래가는 유사 면적 기준으로 약 128,000,000원 수준으로 파악되었습니다. 또한, 가산동 일대의 소형 오피스텔(20㎡ 이하) 시세는 전반적으로 120,000,000원에서 135,000,000원 범위에 있습니다.

본 건의 감정가는 110,000,000원으로, 위 시세 정보에 비해 다소 낮게 책정되어 있습니다.

임차인의 대항력 포기 조건으로 인해 매수인에게 인수되는 보증금이 없어 추가적인 인수 부담이 없습니다.

따라서, 현재 시세와 감정가를 종합적으로 고려할 때, 경쟁 입찰 상황 및 물건의 희소성 등을 감안하여 감정가 수준인 110,000,000원 이상, 시세 하단부인 약 120,000,000원 ~ 128,000,000원 범위 내에서 입찰가를 산정하는 것을 고려해볼 수 있습니다.

최종 입찰가는 시장 상황, 입찰 참여자 수, 본인의 투자 목표 수익률 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.