나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경14036 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 1084-24 바벨 제4층 제401호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 우주 · 평가일 2026.01.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 1084-24번지 소재 "서울신월초등학교" 서측 인근에 소재하는 도시형생활주택으로서 주위는 다세대주택, 학교 등이 혼재하는 주거지대임.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하고 대중교통수단인 버스정류장과 지하철역이 인접하여 교통사정은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 6층 도시형생활주택으로서 외벽 : 석재 타일 붙임 내벽 : 타일 및 페인트 마감 창호 : 샷시창호임.

이용상태

주거용으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 도시가스 개별난방설비 등

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단의 세장형 평지로서 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 노폭 약 4m의 도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 제2종일반주거지역(7층이하) , 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 상대보호구역(강서양천교육지원청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31)

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

물건 비고

임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경14036 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 1084-24 바벨 제4층 제401호

건물용도: 다세대주택 (도시형생활주택)

감정가: 306,000,000 원

토지면적: 22.98㎡ (약 7.0 평)

건물면적: 35.78㎡ (약 10.8 평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사 (HUG)

건축물 사용승인일: 2021년 09월 15일

1.2. 위치 및 주변환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "서울신월초등학교" 서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 학교 등이 혼재하는 주거지대임.

1.3. 교통 및 도로상황

차량 접근이 가능하며, 대중교통수단인 버스정류장과 지하철역이 인접하여 교통사정은 편리함. 본건 북측으로 노폭 약 4m 도로에 접하고 있음.

1.4. 건물구조 및 이용상태

본건은 철근콘크리트구조 평스라브지붕 6층 도시형생활주택 중 제4층 제401호임.

외벽은 석재 타일 붙임, 내벽은 타일 및 페인트 마감, 창호는 샷시창호로 구성되어 있으며, 주거용으로 이용 중임.

1.5. 설비내역

위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 도시가스 개별난방설비 등이 갖추어져 있음.

1.6. 토지이용계획 및 제한사항

본건 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하)이며, 이 외 공항시설보호지구, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 군사기지보호구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등으로 지정되어 있어 관련 법규 확인 필요.

2. 권리분석

2.1. 말소기준권리

본건의 말소기준권리는 주택도시보증공사의 강제경매개시결정 등기(2025.12.23)임.

2.2. 소멸되는 권리

말소기준권리보다 후순위인 을구 3번 주택임차권(정상혁, 468,000,000원)은 매각으로 인해 소멸될 예정임.

기타 등기부상 권리들도 매각으로 모두 소멸될 것으로 예상됨.

2.3. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됨 (단, 지상권 등은 본건에 해당사항 없음).

2.4. 임차인 현황 및 보증금

* 임차인: 정 (주택도시보증공사)

* 보증금: 468,000,000 원

* 차임: 0 원

* 전입일자: 2021년 12월 21일

* 확정일자: 2021년 10월 25일

* 배당신고일자: 2024년 01월 05일

* 대항력: 없음.

* 인수 보증금 합계: 0원.

2.5. 특별매각조건

채권자(주택도시보증공사)는 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각함.

3. 상권분석

3.1. 주변 상업시설

본건은 주거지역 내 위치하며, 직접적인 상업적 가치보다는 주거 기능에 집중된 지역임.

인근에 서울신월초등학교가 있어 교육 관련 편의시설이 있을 수 있으며, 지역 주민을 대상으로 하는 소규모 근린생활시설이 일부 존재할 것으로 예상됨.

4. 생활정보

4.1. 주거환경

주거용으로 이용 중이며, 기본적인 생활 설비(위생, 급배수, 난방, 승강기 등)가 갖추어져 있어 주거 생활이 편리함.

주변은 다세대주택과 학교가 혼재되어 비교적 조용한 주거 환경을 제공함.

4.2. 주변 편의시설

버스정류장 및 지하철역이 인접하여 대중교통 이용이 용이하며, 교육시설(초등학교)이 인접해 있음.

5. 잠재적 리스크

5.1. HUG 인수조건 및 임차인 명도

HUG 인수조건 변경 및 임차인의 대항력 포기 조건 매각으로 인해 권리관계는 명확하나, 관련 서류 미비 또는 해석의 여지에 따른 법적 분쟁 가능성을 완전히 배제할 수는 없음. 현장 조사를 통해 임차인과의 명도 협의 및 관련 조건을 철저히 확인해야 함.

5.2. 개발 제한사항

토지이용계획상 공항시설보호지구, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 군사기지보호구역 등 다양한 개발 제한 사항이 존재함. 향후 용도 변경이나 건축 시 관련 법규 준수에 유의해야 함.

5.3. 토지거래허가구역

외국인 등의 경우 토지거래계약 허가를 받아야 하는 지역으로, 관련 절차 확인 필요.

6. 종합 의견

6.1. 건물 상태

본건은 2021년 9월에 사용승인된 도시형생활주택으로, 비교적 신축 건물에 해당하여 건물 내외부 상태가 양호할 것으로 예상됨.

6.2. 권리관계

말소기준권리 이후 모든 후순위 권리는 소멸되므로 권리관계는 명확한 편임. 임차인의 대항력은 없으나, HUG 관련 특별매각조건을 면밀히 검토하여 잠재적 위험을 확인해야 함.

6.3. 지역적 특성

화곡동 일대는 다세대주택 밀집 지역으로, 안정적인 주거 수요를 기반으로 함. 다만, 교통 혼잡 및 주차 문제 등은 고려해야 할 사항임.

7. 투자 포인트

7.1. 신축 건물

2021년 준공된 신축급 건물로, 즉시 거주 또는 임대 시 하자 보수 비용이 적게 들 것으로 예상됨.

7.2. 명확한 권리 분석

강제경매로 진행되며, 말소기준권리 이후 모든 권리가 소멸되어 권리상 복잡한 문제는 없을 것으로 보임.

7.3. 주거 편의성

편리한 교통망과 주변 생활 편의시설 이용이 용이하여 주거 가치가 높음.

8. 예상 입찰가

8.1. 감정가 및 시세 분석

감정가: 306,000,000 원

최근 매매 정보 분석:

* 2026년 7월 21일 거래된 '더원' (19.98㎡, 2019년 건축)은 216,000,000원에 거래됨.

* 2026년 7월 16일 거래된 (37.44㎡, 1986년 건축)은 150,000,000원에 거래됨.

* 2026년 7월 02일 거래된 '시원그린빌' (37.56㎡, 2002년 건축)은 160,000,000원에 거래됨.

본건 건물 면적(35.78㎡)은 2019년 건축된 '더원'(19.98㎡)보다 크고, 1986년 및 2002년 건축된 유사 면적 물건보다 건축 연도가 훨씬 최신임.

'더원'의 경우 면적은 작지만 건축 연도가 신축에 가까워 가격이 높게 형성된 것으로 보임. 본건은 2021년 건축으로 '더원'보다 2년 뒤이고 면적도 더 넓어, 잠재적 가치는 더 높다고 판단할 수 있음.

감정가 306,000,000원은 2021년 준공 건물의 시세를 반영한 것으로 보이며, 주변 시세와의 비교 시 합리적인 수준임.

8.2. 권고 입찰가

본건의 면적, 건축 연도(2021년), 양호한 입지 조건 및 권리 분석 결과를 종합적으로 고려할 때, 시세 대비 경쟁력 있는 가격으로 낙찰받기 위해서는 감정가 수준 이상을 고려해야 함.

HUG 인수조건 변경 및 임차인 대항력 포기 조건 등 특이사항에 대한 면밀한 추가 확인 및 법률 전문가 상담 후 최종 입찰가를 결정하는 것이 중요함.

* 보수적 접근: 280,000,000원 ~ 300,000,000원

* 적극적 접근: 300,000,000원 ~ 320,000,000원

종합적으로, 2억 9천만원 ~ 3억 1천만원 범위 내에서 시세 조사를 추가적으로 진행하고 현장 답사를 통해 건물 상태를 확인한 후 최종 입찰가를 결정하는 것을 권장함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.