나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경13963 [1] 서울특별시 구로구 오류동 358 다원리치타운 제104동 제3층 제302호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 두환 · 평가일 2026.01.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 구로구 오류동 소재 "오남중학교" 인근에 위치하는 구분건물로서, 주위는 공동주택, 단독주택, 아파트 단지, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 제반주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 근거리에 지하철 7호선 천왕역등이 소재하는 바 대중교통 이용상황은 보통임.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 경사지붕 6층 중 3층 302호로서, 외벽 : 돌붙임 마감 등. 창호 : 샷시마감 등.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수시설 되어 있으며, 난방 설비, 승강기 설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 토지로서, 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 노폭 약 5m내외의 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 제2종일반주거지역(7층이하), 교육환경보호구역(서울시남부교육지원청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등), 육군수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

별도등기 있음
임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2.

2.1. 기본사항

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경13963 (1)

소재지: 서울특별시 구로구 오류동 358 다원리치타운 제104동 제3층 제302호

건물명: 다원리치타운

동/호수: 104동 302호

용도: 다세대주택 (도시형생활주택)

감정가: 210,000,000원

토지면적: 15.75㎡ (약 4.76평)

토지지분: 15.75㎡ (약 4.76평)

건물면적: 23.80㎡ (약 7.20평)

건물지분: 23.8㎡ (약 7.20평)

매각구분: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

2.2. 특이사항

HUG 인수조건 변경

별도등기 (토지 관련 구분지상권 인수)

공동담보

임차인(이 ) 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건 매각

3.

3.1. 입지조건

3.1. 1.위치 및 주변환경

서울특별시 구로구 오류동 소재 "오남중학교" 인근에 위치함.

주위는 공동주택, 단독주택, 아파트 단지, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통임.

3.1. 2.교통상황

본건까지 차량 출입이 가능함.

인근에 노선버스정류장이 소재하며, 근거리에 지하철 7호선 천왕역이 소재하여 대중교통 이용이 편리함.

3.1. 3.건축물 정보

철근콘크리트구조 경사지붕 6층 건물 중 3층 302호임.

건축물대장상 사용승인일은 2020년 9월 16일로 비교적 신축 건물임.

4.

4.1. 권리분석

4.1. 1.인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리: 대지권의 목적인 토지(별도등기)에 대한 구분지상권 설정등기는 말소되지 않고 매수인이 인수함. 이는 토지 사용에 제약을 줄 수 있는 중요한 권리임.

4.1. 2.말소되는 권리

신탁등기 말소, 공유자전원지분 이전, 주택임차권 (이진우, 을3), 가압류 (주택도시보증공사, 갑4), 강제경매 (주택도시보증공사, 갑5), 압류 (서울특별시, 갑6) 등은 매각으로 인해 소멸됨.

말소기준권리: 가압류 (주택도시보증공사, 2023-06-28)

4.1. 3.임차인 현황

임차인: 주택도시보증공사 (이진우)

보증금: 229,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021-04-09

확정일자: 2021-03-23

배당신고일자: 2023-05-10

대항력: 없음

비고: 매각 조건에 따라 임차인은 매수자에 대한 대항력을 포기하며, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각이 진행됨. 따라서 보증금 인수 부담은 없음.

5.

5.1. 상권 및 시세 분석

5.1. 1.주변 시세

본건의 감정평가액은 210,000,000원임.

건물면적(23.80㎡) 대비 평당 감정가는 약 29,160,000원/평, 제곱미터당 감정가는 약 8,823,529원/㎡임.

제공된 최근 매매 정보(주로 구축 건물)를 분석한 결과는 다음과 같음.

* 2026년 7월 거래 (구축, 연립, 49.22㎡): 350,000,000원 (약 7,108,899원/㎡)

* 2026년 7월 거래 (구축, 다세대, 57.9㎡): 210,000,000원 (약 3,626,908원/㎡)

* 2026년 7월 거래 (구축, 다세대, 74.43㎡): 250,000,000원 (약 3,358,747원/㎡)

5.1. 2.시세 분석

본건(다원리치타운)은 2020년 사용승인된 신축급 건물로, 감정가는 신축임을 반영하여 비교적 높게 책정된 것으로 판단됨.

제공된 주변 매매 사례는 대부분 구축 건물(1976년~2004년 준공)로, 본건과 직접적인 비교가 어려운 측면이 있음.

구축 다세대 주택의 거래가 약 330만~360만원/㎡ 수준인 점을 감안하면, 본건의 감정가(약 880만 원/㎡)는 신축 프리미엄을 고려하더라도 높은 편으로 볼 수 있음.

6.

6.1. 생활 정보

6.1. 1.편의시설

주변에 근린생활시설이 소재하여 기본적인 생활 편의는 가능함.

6.1. 2.교육시설

"오남중학교"가 인근에 위치함.

"교육환경보호구역"으로 지정되어 있어, 관련 규제 사항에 대한 확인이 필요함.

6.1. 3.건물 내부 설비

위생 및 급배수 시설, 난방 시설, 승강기 설비 등이 갖추어져 있음.

7.

7.1. 잠재적 리스크

7.1. 1.토지 관련 부담

본건 건물은 매각 시 소멸되지 않는 구분지상권이 토지에 설정되어 있어, 매수인이 이를 인수해야 함. 이는 건물이 토지를 점유하는 권리에 대한 부담으로, 향후 재산권 행사에 제약을 가할 수 있는 중대한 리스크임.

7.1. 2.감정가 대비 높은 임차 보증금

임차인의 보증금이 229,000,000원으로 본건 감정가 210,000,000원을 초과함. 다만, 임차인은 대항력이 없으며, 매각 조건에 따라 보증금 인수 부담은 없으므로 직접적인 경제적 부담은 없을 것으로 판단됨.

8.

8.1. 종합 의견

본 물건은 2020년 준공된 신축 건물이지만, 토지에 대한 구분지상권 인수라는 중대한 권리상의 부담을 안고 있음.

이러한 토지 부담은 건물 가치를 상당 부분 하락시킬 수 있는 요인이므로, 투자 결정 시 매우 신중한 검토가 필요함.

임차인의 대항력은 없으나, 보증금 액수가 감정가를 상회하는 점은 특이 사항으로, 권리관계 확인 시 참고해야 함.

9.

9.1. 투자 포인트

9.1. 1.신축 건물의 장점

2020년 준공으로 비교적 최신식 시설 및 건축 상태를 유지하고 있음.

9.1. 2.지역 개발 잠재력

구로구 오류동 지역의 장기적인 발전 가능성과 함께 지역 내 수요를 기반으로 한 가치 상승을 기대할 수 있음.

10.

10.1. 예상 입찰가

본건은 감정가 210,000,000원에 대한 인수되는 구분지상권이라는 중대한 리스크가 존재하는 특수 물건임.

신축 건물이라는 점을 감안하면 감정가 수준은 합리적으로 보일 수 있으나, 토지 관련 부담으로 인한 시세 하락 가능성을 고려해야 함.

따라서, 인수되는 구분지상권의 가치 하락 요인을 보수적으로 반영하여 감정가보다 할인된 가격으로 입찰하는 것이 합리적임.

예상 입찰가: 170,000,000원 ~ 190,000,000원

상기 예상 입찰가는 제공된 정보와 분석을 바탕으로 산정된 것이며, 최종 입찰가는 현장 조사, 권리 관계 재확인, 최근 유사 물건 시세 변동 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정하시기 바랍니다.

11.

11.1. 주변 혐오시설 정보

제공된 정보 및 일반적인 부동산 정보 검색을 통해 본건 인근에 유해하거나 혐오스러운 시설이 소재한다는 정보는 확인되지 않았습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.