나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경14153 [1] 서울특별시 구로구 구로동 106-2 대림역포스큐 제14층 제1423호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 복정 · 평가일 2026.01.07

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 구로구 구로동 소재 "영림중학교: 북동측 인근에 위치하며, 주위는 업무시설, 도시형생활주택, 각종 근린생활시설 등이 소재하는 바, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하고, 인근 노선 버스정류장 및 지하철2선 '대림역'이 소재하는 바, 대중교통수단 이용은 무난함

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트 평스라브지붕 지하4층/지상20층 건물내 1423호로서, - 외벽: 외장석 붙임 등 마감 - 내벽: 벽지도배 및 일부 타일붙임 등 마감. - 창호: 샷시창호 등 마감

이용상태

도시형생활주택(원룸형아파트) 으로 이용중임. (후첨 "호별배치도 및 내부구조도" 참조)

설비내역

기본적인 위생 급/배수설비, 지하주차장, 난방설비, 소화전설비, 승강기설비 등이 되어 있음

토지의 형상 및 이용상태

인근 대비 등고 평탄한 가장형 토지로서, 업무시설(오피스텔), 도시형생활주택(원룸형 아파트), 제1종근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북동측으로 노폭 약 22미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역(2003-09-02), 도로(접합), 가로구역별 최고높이 제한지역, 장애물제한표면구역(진입표면), 교육환경보호구역, 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m (지반+건축+옥탑 등), 육군수도방위사령부(02-524-3146)관할), 과밀억제권역. 토지거래계약에관한허가구역임

공부와의 차이

없 음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임

물건 비고

임차권승계인 서울보증보험 주식회사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경14153 (1)

소재지: 서울특별시 구로구 구로동 106-2 대림역포스큐 제14층 제1423호

용도: 도시형생활주택 (원룸형 아파트)

감정가: 106,000,000원

토지면적: 2.28㎡ (약 0.69평)

건물면적: 14.58㎡ (약 4.41평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 서OOOOOOOO

특이사항: SGI 인수조건 변경, 선순위임차권

주의사항: 임차권 승계인 서울보증보험 주식회사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각

2. 입지조건

본건은 서울특별시 구로구 구로동에 위치하며, 지하철 2호선 대림역 북동측 인근에 자리하고 있습니다. 주변으로는 업무시설, 도시형생활주택, 다양한 근린생활시설이 혼재하는 지역입니다. 본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장과 대림역이 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다. 북동측으로는 약 22미터 폭의 포장도로와 접하고 있습니다. 토지이용계획상 도시지역, 일반상업지역이며, 최고 높이 제한, 교육환경보호구역, 과밀억제권역 등 다양한 도시계획 및 규제를 받고 있습니다.

3. 권리분석

본건은 부동산강제경매로 진행되며, 말소기준권리는 2023년 3월 2일 접수된 근저당권(채권자: 지완)입니다. 해당 근저당권 및 이후 접수된 가압류, 강제경매, 압류 등기들은 모두 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

주택임차권(채권자: 한국토지주택공사)이 등기되어 있으나, 임차인의 대항력은 없는 것으로 확인되었으며, 특별매각조건에 따라 매수인에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고 임차권 등기를 말소하는 것을 조건으로 매각됩니다. 따라서 인수해야 할 임차보증금은 없습니다.

전반적으로 권리 관계가 명확하여 낙찰 후 인수하는 부담이 없는 물건입니다.

4. 상권분석

본건이 위치한 구로동 일대는 대림역을 중심으로 업무시설과 주거시설, 상업시설이 복합적으로 발달한 지역입니다. 다양한 근린생활시설 및 업무시설이 밀집해 있어 기본적인 상업 활동이 활발한 지역으로 평가됩니다. 대림역은 2개 노선이 교차하는 환승역으로 유동인구가 많으며, 이는 소형 주거시설(원룸형 아파트, 오피스텔)의 임대 수요에 긍정적인 영향을 미칠 수 있습니다.

5. 생활정보

본건은 영림중학교 북동측 인근에 위치하며, 주변 주거 환경은 보통 수준입니다. 지하철 2호선 대림역을 비롯한 대중교통망이 잘 갖추어져 있어 서울 시내 이동이 용이합니다. 단지 내에는 기본적인 위생, 급배수, 난방, 승강기 설비 등이 완비되어 있습니다. 주변에 다양한 생활 편의시설이 분포하고 있어 주거 생활에 불편함이 적을 것으로 예상됩니다.

6. 잠재적 리스크

가장 주목해야 할 부분은 임차권 관련 조건입니다. 임차권이 등기되어 있으나 대항력이 없고, 매수인에 대한 대항력 포기 및 말소 조건부 매각으로 진행되므로 권리상 문제는 없습니다. 다만, 매각 조건이 명확히 이행되는지 최종 확인이 필요합니다. 또한, 도시계획상 여러 제한사항(높이 제한, 보호 구역 등)이 존재하여 향후 건물 활용에 일부 제약이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 소형 도시형생활주택(원룸형 아파트)으로, 서울 구로구 대림역 초역세권에 위치하여 입지적 장점을 가지고 있습니다. 2015년에 준공된 건물로 비교적 신축이며, 권리 관계가 명확하여 인수 부담이 없는 깔끔한 물건이라는 점이 큰 장점입니다. 소형 면적임에도 불구하고 역세권이라는 점을 고려할 때, 투자 또는 실거주 목적으로 접근할 만한 가치가 있다고 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 초역세권 입지: 대림역 도보 이용 가능으로 교통 편리성 우수

* 신축급 건물: 2015년 준공으로 건물 노후도 낮음

* 권리상 안전: 모든 권리 소멸 예정, 인수할 보증금 없음

* 소형 면적: 1인 가구 또는 투자용 임대 수익 창출 용이

9. 예상 입찰가

감정가는 106,000,000원입니다. 제공된 주변 다세대 주택 실거래가 정보를 분석한 결과, 면적당 단가는 상당한 편차를 보이고 있습니다. 최고가 기준으로는 제곱미터당 약 1378만원에 거래된 사례가 있으며, 이를 본건(14.58㎡)에 적용 시 약 201,035,300원까지 잠재적 가치가 산출됩니다. 하지만 이는 다세대 주택 거래 사례로, 본건의 도시형생활주택/오피스텔과는 직접적인 비교가 어려울 수 있습니다. 평균가 기준으로는 제곱미터당 약 826만원으로 산출되며, 본건 면적에 적용 시 약 120,463,000원 수준입니다.

인수할 보증금이 없고 권리상 문제가 없는 점을 고려할 때, 감정가 이상에서 입찰이 이루어질 가능성이 있습니다. 현장 조사 및 추가적인 주변 오피스텔/도시형생활주택 시세 분석을 통해 보수적으로 접근한다면, 감정가 대비 100% ~ 120% 범위인 106,000,000원 ~ 127,200,000원 내에서 입찰가를 결정하는 것을 권장합니다. 일부 고가 거래 사례를 감안하면 130,000,000원까지도 고려해 볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.