나이스옥션 법원경매 광주 2024타경5415 [1] 전라남도 나주시 남평읍 오계리 1173-1 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 하나 · 평가일 2024.08.06

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 나주시 남평읍 오계리 소재 "원두마을" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택,
농경지 등이 혼재하는 순수농촌지대 및 마을주변 경지정리지대임.

교통상황

본건인근까지 차량의 접근이 가능하고, 인근에 버스승강장 소재 및 지방도(822번)가 통과하는 등
일반적인 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

기호(1): 인접도로 대비 평탄한 세장형의 토지로서, 주거용 건부지로 이용중임.
기호(3): 인접필지 대비 평탄한 부정형의 토지로서, 농경지 등으로 이용중임.

인접 도로상태

기호(1): 북동측으로 폭 약 3m내외의 포장도로에 접함.
기호(3): 북동측으로 폭 약 3m내외, 서측으로 구거 일부를 복개한 폭 약 3m내외의 포장도로에 각각
접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1): 농림지역(2023-04-20)(농림지역), 가축사육제한구역(모든가축제한구역_개별가구50m)<가축
분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 농업진흥구역<농지법>.
기호(3): 농림지역(2023-04-20)(농림지역), 가축사육제한구역(800m제한구역_닭, 오리, 메추리)<가축
분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(모든가축제한구역_개별가구50m)<가축
분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 농업진흥구역<농지법>.

제시목록 외의 물건

별첨‘사진용지’와 같이 기호(1)ㆍ(3) 지상에 소유자 연고로 탐문되는 다수 종(種)의 제시외 수목이
식재되어 있으며, 기호(3) 지상에 축사 등 용도의 비닐하우스 1동이 소재함.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

귀 제시목록상, 본건 토지는 "김인자" 소유임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호 2-(가): 조적조 슬래브지붕 위 칼라강판지붕 단층건으로서, 1996년 01월 31일 사용승인
되었으며,
외벽: 치장벽돌쌓기 마감 등
내벽: 벽지, 타일붙임 마감 등
바닥: 장판지, 타일깔기 마감 등
창호: 새시창호 등임.
기호 2-(나): 조적조 슬래브지붕 ?쳉?건으로서, 1996년 01월 31일 사용승인되었으며,
외벽: 치장벽돌쌓기 마감 등
내벽: 벽지 마감 등
바닥: 장판지 깔기 마감 등
창호: 새시창호 등임.
기호㉠: 새시조 기타지붕 단층 건으로서,
창호: 새시창호 등임.
기호㉡: 조적조 및 새시조 판넬지붕(기호 2-(가) 벽체 이용) 단층 건으로서,
외벽: 치장벽돌쌓기 마감 등
바닥: 장판지 등
창호: 새시창호 등임:
기호㉢: 조적조 및 새시조 판넬지붕(기호 2-(가) 벽체 이용) 단층 건으로서,
일부 무벽체임.
기호㉣: 조적조 및 파이프조 판넬지붕 및 기타지붕(기호 2-(가) 및 기호 2-(나) 벽체 이용) 단층
건으로서,
일부 무벽체임.
기호㉤: 조적조 슬래브지붕 단층 건으로서,
외벽: 몰탈 위 페인팅 마감
내벽: 몰탈 위 페인팅, 타일 마감 등
바닥: 타일 마감 등임.
기호㉥: 파이프조 강판지붕 및 슬레이트지붕 단층 건으로서,
일부 무벽체임.
기호㉦: 파이프조 강판지붕 단층 건으로서,
무벽체임.
기호㉧: 블록조 및 파이프조 슬레이트지붕 단층 건으로서,
외벽: 블록노출쌓기, 판넬잇기 마감 등임.
기호㉨: 파이프조 슬레이트지붕 단층 건으로서,
일부 무벽체임.
기호㉩: 파이프조 비닐하우스 단층 건임.

이용상태

기호 2-(가): 주택(방4, 거실, 주방, 욕실 겸 화장실2 등)으로 이용중임.
기호 2-(나): 창고 및 부속사(방1)로 이용중임.
기호㉠: 발코니
기호㉡: 다용도실
기호㉢: 창고
기호㉣: 가추 및 창고
기호㉤: 변소
기호㉥: 창고 및 퇴비사
기호㉦: 가추 등
기호㉧: 창고
기호㉨: 견사
기호㉩: 축사 등 용도임.

설비내역

기호 2-(가): 위생 및 급배수설비, 유류에 의한 난방설비 등이 되어 있음.
기호 2-(나): 유류에 의한 난방설비가 되어 있음.
기호㉩: 스톨, 급수ㆍ급이설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

별첨 "지적 및 건물개황도" 및 "사진용지" 와 같이 기호㉠-㉩이 소재함.

공부와의 차이

기호 2-(가): 공부상 "슬래브지붕" 이나, 현황"슬래브지붕 위 칼라강판지붕" 으로 보강됨.
기호 2-(나): 공부상 용도는 "창고" 이나, 현황 "창고 및 부속사" 로 이용중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1. 소유자: 귀 제시목록상, 본건 건물은 "김인자" 소유임.
2. 임대관계: 기준시점 현재 별도의 임대관계는 없는 것으로 조사됨.

물건 비고

- 일괄매각
- 목록 1. 2. 소재 제시외건물 및 목록 1. 지상 소재 수목 매각 포함
- 목록 2. 단층주택은 공부상 '조적조 슬래브지붕'이나 '조적조 슬래브지붕 위 칼라강판지붕'이고, 부속건물은 공부상 '창고'이나 현황 '창고 및 부속사'임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 광주지방법원 2024타경5415 (1)

소재지: 전라남도 나주시 남평읍 오계리 1173-1 (신주소: 전라남도 나주시 지석로 757-41)

토지 면적: 500.00㎡ (약 151.25평)

건물 면적: 131.88㎡ (약 39.90평)

건물 제시외 면적: 113.60㎡ (약 34.36평)

용도: 단독주택

감정가: 128,640,450원

경매 구분: 부동산임의경매

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

채권자: 주식회사엠디산업

1.1. 건물 현황 및 공부상 차이

주택 (기호 2-(가)): 1996년 01월 31일 사용승인된 조적조 슬래브지붕 위 칼라강판지붕 단층 건물로, 방 4개, 거실, 주방, 욕실 2개 등으로 이용 중임. 공부상 '조적조 슬래브지붕'이나 현황은 '조적조 슬래브지붕 위 칼라강판지붕'임.

부속건물 (기호 2-(나)): 1996년 01월 31일 사용승인된 조적조 슬래브지붕 단층 건물로, 방 1개를 포함한 창고 및 부속사로 이용 중임. 공부상 '창고'이나 현황은 '창고 및 부속사'임.

제시외 건물 및 수목: 목록 1, 2 소재 제시외 건물(비닐하우스 1동 등) 및 목록 1 지상 수목 다수가 매각에 포함됨.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 전라남도 나주시 남평읍 오계리에 위치하며, "원두마을" 북서측 인근에 소재함.

주위는 단독주택, 농경지 등이 혼재하는 순수 농촌 지대 및 마을 주변 경지정리지대로 형성되어 있음.

2.2. 교통 접근성

본건 인근까지 차량 접근이 가능함.

인근에 버스 승강장이 소재하며, 지방도(822번)가 통과하는 등 일반적인 교통 상황은 보통 수준임.

2.3. 토지 이용

기호(1) 토지는 인접 도로 대비 평탄한 세장형의 토지로, 주거용 건부지로 이용 중임.

기호(3) 토지는 인접 필지 대비 평탄한 부정형의 토지로, 농경지 등으로 이용 중임.

토지는 북동측으로 폭 약 3m 내외의 포장도로에 접하며, 기호(3) 토지는 서측으로 구거 일부를 복개한 폭 약 3m 내외의 포장도로에도 접함.

2.4. 토지 이용 계획 및 제한

기호(1) 토지는 농림지역, 가축사육제한구역(모든가축제한구역_개별가구50m), 농업진흥구역임.

기호(3) 토지는 농림지역, 가축사육제한구역(800m제한구역_닭, 오리, 메추리), 가축사육제한구역(모든가축제한구역_개별가구50m), 농업진흥구역임.

3. 권리분석

3.1. 소유권 관계

토지 및 건물 등기부등본 상 소유권은 김인자(2007-06-13 소유권 이전)로 확인됨.

3.2. 등기부 현황

말소기준권리: 2012년 01월 02일 접수된 두암신용협동조합의 근저당권임.

인수되는 권리: 말소기준권리보다 선순위로 등기된 권리 및 인수되는 임차권 등은 없는 것으로 확인됨. 모든 등기된 권리는 말소될 예정임.

총 채권액: 등기부상 채권 총액은 약 325,500,000원 (토지 기준) 및 175,500,000원 (건물 기준)으로 확인되나, 이는 경매 절차에 따라 소멸될 예정임.

3.3. 임차인 현황

임차인: 서봉성

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2015-09-16

대항력: 없음

비고: 해당 임차인은 보증금 및 차임이 없는 것으로 조사되어 인수되는 보증금은 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건은 순수 농촌 지역에 위치하여 상업 시설보다는 주거 및 농경지 위주의 이용을 보임.

인근 "원두마을"을 중심으로 주거 단지가 형성되어 있으나, 활발한 상업 활동 지역은 아님.

4.2. 주변 시설

* 인근에 버스 승강장이 소재하여 기본적인 대중교통 이용은 가능함.

* 편의시설, 병원, 학교 등은 차량으로 이동해야 하는 거리에 위치할 것으로 예상됨.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

* 생활 편의시설은 인근 읍면 소재지로 이동해야 이용이 가능할 것으로 판단됨.

* 주변 자연환경은 비교적 쾌적하나, 농촌 지역의 특성상 생활 편의성은 다소 떨어질 수 있음.

5.2. 교육 및 의료

* 교육 및 의료 시설은 인근 나주시청 소재지 또는 광주광역시 등지로 이동해야 접근성이 양호할 것으로 예상됨.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지 이용 제한

* 본건 토지는 농림지역, 가축사육제한구역, 농업진흥구역으로 지정되어 있어 건축 행위 및 토지 이용에 대한 규제가 많음. 향후 개발 또는 건축 시 관련 법규 확인이 필수적임.

6.2. 건물 현황과 공부상 차이

* 주택의 지붕이 공부상 '슬래브지붕'에서 현황 '슬래브지붕 위 칼라강판지붕'으로 보강되었으며, 부속건물 역시 공부상 '창고'에서 현황 '창고 및 부속사'로 이용 중임. 이는 추후 건물 유지보수 및 하자 발생 시 고려해야 할 사항임.

6.3. 제시외 물건

* 다수의 제시외 수목 및 비닐하우스(축사 등 용도)가 매각에 포함되어 있으나, 실제 상태 확인 및 관리, 철거 등의 추가적인 비용 또는 분쟁 발생 가능성을 염두에 두어야 함.

6.4. 혐오시설 유무

* 주변 환경 조사 결과, 직접적인 혐오시설은 확인되지 않았으나, '가축사육제한구역' 및 '축사 등 용도의 비닐하우스'가 소재하는 점으로 미루어 인근에 축산업 관련 시설이 있을 가능성을 배제할 수 없음. 이는 악취 등 생활 환경에 영향을 줄 수 있는 요인이 될 수 있음.

7. 종합 의견

본건은 나주시 남평읍 오계리에 소재한 단독주택으로, 넓은 토지와 함께 다수의 제시외 건물을 포함하고 있어 주거 및 활용 가치가 있음.

권리 관계는 모두 소멸될 예정으로 법적 문제는 없으나, 농림지역이라는 토지 이용 규제와 건물의 연식(1996년 사용승인)은 고려해야 할 사항임.

순수 농촌 지역의 특성상 생활 편의성은 다소 낮으나, 조용하고 한적한 전원생활이나 주말 주택, 세컨드 하우스 용도로 적합할 수 있음.

8. 투자 포인트

* 안정적인 권리 분석: 모든 권리가 말소되어 낙찰자가 인수할 권리가 없음.

* 넓은 토지 면적: 500㎡ (약 151평)의 토지는 텃밭, 정원 등으로 활용 가능하며, 향후 건축 등 잠재적 가치 보유.

* 다용도 제시외 건물: 총 113.60㎡ (약 34평)의 제시외 건물들은 창고, 작업 공간 등 다양한 용도로 활용 가능.

* 적정 감정가: 넓은 면적과 건물 수를 고려할 때, 향후 가치 상승 잠재력 보유.

9. 예상 입찰가

감정가: 128,640,450원

주변 시세 분석:

제공된 JSON 정보를 기반으로 한 주변 연립, 다세대, 빌라의 현 시세 분석은 불가합니다. 본건은 단독주택이며, 농촌 지역의 특성상 직접적인 비교 대상 시세 정보를 파악하기 어렵습니다.

다만, 본건과 같이 토지 이용 규제가 있고 건물 연식이 있는 농촌 지역 단독주택의 경우, 일반적인 경매 시장에서는 감정가의 75% ~ 90% 수준에서 낙찰되는 경향을 보입니다.

따라서, 본 물건의 입지 조건, 토지 이용 제한, 건물 상태 및 제시외 건물 활용 가능성 등을 종합적으로 고려하여 신중한 입찰가 산정이 필요합니다.

인수되는 보증금은 없으므로, 감정가를 기준으로 보수적인 접근을 권고합니다.

예상 입찰가 범위: 96,000,000원 ~ 115,000,000원

(참고: 위 예상 입찰가는 일반적인 시장 상황 및 감정가를 기준으로 산정한 것으로, 실제 입찰 참여 시에는 현장 조사 및 추가적인 시세 분석을 통해 최종 결정하시기 바랍니다.)

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