나이스옥션 법원경매 제주 2025타경9313 [1] 제주특별자치도 서귀포시 표선면 표선리 1549-3 에이원시티빌 5층 501호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대화 · 평가일 2026.01.14

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

제주특별자치도 서귀포시 표선면 표선리 소재 “표선면사무소” 남서측 근거리(약530m)에 위치하며, 주위는 공동주택, 단독주택, 과수원 등이 혼재하는 주거지역임.

교통상황

본건까지 제차량 접근이 가능하여 제반교통사정은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 슬래브지붕 7층 건물 중 제5층 제501호로서, 외벽: 드라이비트 마감 등, 창호: 새시 이중창호임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

기본 급배수설비, 위생설비, 난방설비(가스), 승강기, 소방설비(화재탐지기 등)되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로 대비 평지인 자루형의 토지로서, 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북동측으로 노폭 약6-8미터 내외의 아스콘포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 고도지구(20M이하) 가축사육제한구역(2023. 10. 20. 고시(전부제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공장설립제한지역(2016-11-28)<수도법>, 하수처리구역(2024-10-16)<하수도법>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본사항

사건번호: 제주지방법원 2025타경9313 (1)

소재지: 제주특별자치도 서귀포시 표선면 표선리 1549-3, 에이원시티빌 5층 501호

용도: 아파트

건물 구조: 철근콘크리트구조 슬래브지붕 7층 건물 중 5층

총 건물 면적: 2976.6㎡ (건축물대장 기준)

총 토지 면적: 2474㎡ (건축물대장 기준)

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의경매

감정가: 282,000,000원

1.2. 면적 정보

토지 면적: 86.49㎡ (약 26.16평)

토지 지분: 86.49㎡ (약 26.16평)

건물 면적 (전용 면적): 80.52㎡ (약 24.36평)

건물 지분: 80.52㎡ (약 24.36평)

전용 면적: 80.52㎡ (약 24.36평)

분양 면적: 본건 건물의 전용 면적은 80.52㎡이며, 전체 건물 연면적은 2976.6㎡입니다. 개별 호실의 정확한 분양 면적 정보는 추가 확인이 필요합니다.

1.3. 채권자 및 권리 내용

채권자: 농업협동조합자산관리회사 (감정평가서 요약 기준)

말소기준권리: 2017년 3월 8일 농업협동조합자산관리회사의 근저당권 (을1)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본 물건은 제주특별자치도 서귀포시 표선면 표선리 소재 "표선면사무소"에서 남서측으로 약 530m 떨어진 곳에 위치하고 있습니다. 주변은 공동주택, 단독주택, 과수원 등이 혼재하는 주거 지역입니다.

2.2. 교통 및 도로

차량 접근이 용이하며, 북동측으로는 노폭 약 6-8미터의 아스콘 포장도로에 접해 있어 전반적인 교통 상황은 보통으로 평가됩니다.

2.3. 토지 이용 현황

인접 도로 대비 평탄한 자루형의 토지 위에 아파트 건물 부지로 이용 중입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

등기부상 소유권 보존(갑1, 2017-02-27) 및 이전(갑2, 2017-03-08) 등기가 있으며, 말소기준권리인 근저당권(을1, 2017-03-08)이 존재합니다. 또한, 압류(갑3, 갑4) 및 임의경매 개시 결정(갑5, 2025-12-22) 등기가 존재합니다. 매각으로 인해 위 권리들은 말소될 예정입니다.

3.2. 매각으로 소멸되지 않는 권리

지상권 개요: 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 확인되었습니다.

3.3. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원

임대 관계: 미상

3.4. 주의사항

임대 관계가 미상이므로, 점유자가 있을 수 있으며 명도 시 세심한 주의가 필요합니다. 현장 조사 당시 거주자가 폐문부재하여 외부 관찰 및 인접 호 평가 전례를 참조하여 감정 평가가 이루어졌으므로, 입찰 시 이 점을 유의하시기 바랍니다.

4. 상권분석

4.1. 주거 지역 특성

본 물건이 위치한 표선면 표선리는 공동주택, 단독주택, 과수원 등이 혼재된 주거 지역의 특징을 보입니다. 표선면사무소와 근접하여 기본적인 행정 및 생활 편의 시설 접근성이 양호합니다.

4.2. 주변 개발 및 제약 사항

토지이용계획상 제2종일반주거지역, 고도지구(20M 이하), 가축사육제한구역, 공장설립제한지역, 하수처리구역으로 지정되어 있어, 지역 특성에 맞는 건축 및 토지 이용이 가능하나 특정 업종 설립 등에는 제한이 있을 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의 및 생활 인프라

표선면사무소가 근거리에 위치하여 행정 서비스를 이용하기 편리합니다. 주변에 주거 지역이 형성되어 있어 기본적인 상업 시설, 편의점, 마트 등이 존재할 것으로 예상됩니다.

도로 상황이 양호하여 자가용 접근성이 좋으며, 인근 지역 교통망을 이용하여 서귀포 시내 등으로 이동이 가능합니다.

5.2. 주변 시설 (혐오시설 여부)

제주 지역 전반적으로 폐기물 소각 시설 등 혐오 시설 유치에 대한 주민들의 관심과 반발이 공존하는 사례가 있으나, 본 물건의 직접적인 인근 지역에 혐오 시설이 위치한다는 구체적인 정보는 검색 결과에서 확인되지 않았습니다. 다만, 지역 개발 계획 등에 따라 향후 관련 시설이 들어설 가능성은 배제할 수 없습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 명도 관련 리스크

임대 관계가 미상이고 현장 조사 시 거주자가 폐문부재한 상황으로, 실제 점유자와의 관계 및 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 수 있습니다. 보증금 인수 금액이 0원이므로 점유자가 있을 경우 명도 비용 또는 시간 소요를 감수해야 할 수 있습니다.

6.2. 토지 이용 제한

고도지구, 가축사육제한구역, 공장설립제한구역 등의 지정은 향후 건축 행위나 토지 이용 계획에 영향을 미칠 수 있는 요인입니다.

7. 종합 의견

본 물건은 제주 서귀포시 표선면의 주거 지역 내에 위치한 아파트로, 기본적인 생활 인프라 접근성이 양호한 편입니다. 건물 자체는 철근콘크리트 구조로 안정적이며, 표준적인 아파트로서의 기능에 문제가 없을 것으로 보입니다. 그러나 임대 관계 미확인으로 인한 명도 리스크와 토지 이용 계획상의 일부 제한 사항은 투자 결정 시 신중한 검토가 필요합니다. 감정가는 2억 8,200만원으로 책정되었습니다.

8. 투자 포인트

* 표선면이라는 지역적 이점: 행정 및 생활 편의 시설 접근성이 좋음.

* 표준적인 주거용 아파트: 일반적인 실수요자 또는 임대 수요 확보 가능성.

* 일괄 매각: 토지와 건물을 함께 취득하여 재산권 행사 용이.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 감정가 2억 8,200만원을 기준으로, 물건의 현황, 주변 시세, 명도 가능성, 시장 상황 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다. 인수되는 보증금이 0원이므로, 실제 낙찰가는 감정가 대비 일정 비율 이상으로 결정될 수 있습니다. 표선면 지역 아파트 시세는 매물 종류 및 위치에 따라 다양하게 나타나며, 구체적인 시세 정보는 추가적인 시장 조사가 필요합니다. 낙찰가는 통상 감정가의 80%~100% 사이에서 결정되나, 본건의 경우 명도 관련 리스크를 감안하여 신중한 접근이 요구됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.