나이스옥션 법원경매 제주 2025타경2064 [1] 제주특별자치도 제주시 애월읍 장전리 893-1 3층302호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 스카이 · 평가일 2026.01.15

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 제주특별자치도 제주시 애월읍 장전리 소재 ‘장전초등학교’ 남서측 원거리(직선거리 약 880m 지점)에 위치하며, 부근은 전, 과수원 등 농경지 및 일부 단독주택, 임야 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 인근에 보조 간선도로(광상로)가 소재하여 교통상황은 보통 수준임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 경사슬래브위 기와지붕의 지상4층 건물 중 제3층 제302호로서, (사용승인일: 2019.8.16.) 외벽: 석재 무늬 인조석 패널 마감 등, 창호: 알루미늄 창호 등임.

이용상태

공동주택(연립주택)으로 이용 중임. (후첨 '사진용지' 참고)

설비내역

기본 위생 급.배수설비 되어있으며, 승강기설비, 난방설비 등이 구비된 것으로 조사됨.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로 대비 평탄한 부정형 토지로서, 연립주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남측으로 왕복2차선 아스팔트 포장 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 가축사육제한구역(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역<공항시설법>, 공장설립제한지역<수도법>, 경관보전지구4등급(2023-01-30)(저촉)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 경관보전지구5등급(2023-01-30)(저촉)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 생태계보전지구5등급(2023-01-30)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 지하수자원보전4등급<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법> 임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 확인되지 아니하였음. 본건은 조사 당시 폐문 및 부재로 인하여 전유부분 내부에 대한 출입 및 확인이 불가하였음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 현황

사건번호: 제주지방법원 2025타경2064 (1)

소재지: 제주특별자치도 제주시 애월읍 장전리 893-1 3층302호

용도: 연립주택

감정가: 333,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

1.2. 면적 정보

토지면적: 138.12㎡ (약 41.78평)

건물면적: 79.20㎡ (약 23.96평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 건축물 정보

건물 구조: 철근콘크리트구조

건물 층수: 지하 0층, 지상 4층 중 3층 302호

사용승인일: 2019년 8월 16일

총 연면적: 802.12㎡ (약 242.64평)

대지면적: 1105㎡ (약 334.26평)

건축면적: 273.03㎡ (약 82.6평)

건폐율: 24.71%

용적률: 72.59%

1.4. 특이사항

특이사항: 유동화물건

특수물건정보: 유동화물건

현장표시: '대동레미안' (공부상 건물 명칭 없음)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

제주특별자치도 제주시 애월읍 장전리 소재 ‘장전초등학교’ 남서측 원거리(직선거리 약 880m)에 위치합니다. 부근은 전, 과수원 등 농경지와 일부 단독주택, 임야 등이 혼재된 지역입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 보조 간선도로(광상로)가 소재하여 교통상황은 보통 수준입니다. 남측으로 왕복 2차선 아스팔트 포장 도로에 접해 있습니다.

2.3. 토지 형상 및 이용상태

인접 도로 대비 평탄한 부정형 토지로서, 연립주택 건부지로 이용 중입니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역, 공장설립제한지역, 경관보전지구4등급, 경관보전지구5등급, 생태계보전지구5등급, 지하수자원보전4등급, 건축계획심의대상구역에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

을1 근저당 (하나은행, 2020년 4월 27일 접수, 채권최고액 240,000,000원)

3.2. 말소예정권리

등기부등본상 을1 근저당, 갑7 압류, 갑8 압류, 갑9 임의경매 등 본건 경매개시결정권리를 포함한 모든 권리가 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.3. 인수되는 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (단, 실제 지상권 설정 여부는 추가 확인이 필요합니다.)

3.4. 임차인 현황

임차인: 이민화

보증금: 10,000,000원

차임: 1,000,000원

전입일자: 2024년 10월 7일

확정일자: 2024년 10월 7일

배당신고일자: 2026년 1월 29일

대항력: 없음

3.5. 인수 보증금

인수 보증금 합계: 0원 (해당 임차인은 대항력이 없어 보증금 인수 부담이 없습니다.)

4. 상권분석

4.1. 주변 건물 및 시세

제공된 JSON 데이터에 따르면, 본건과 동일 단지 또는 인근 단지('명문자담채', 제주 제주시 애월읍 장전리 479-1번지)의 다세대주택(전용면적 52.39㎡, 약 15.85평)은 다음과 같은 가격으로 거래되었습니다.

- 2025년 10월 11일: 27,000만원

- 2024년 3월 8일: 30,500만원

- 2026년 5월 16일: 30,000만원

주변 신축(2023년 준공) 다세대주택의 최근 거래가를 고려할 때, 전용면적 52.39㎡ (약 15.85평) 기준 27,000만원 ~ 30,500만원 수준의 시세를 형성하고 있습니다.

4.2. 시세 비교 분석

본건의 건물면적은 79.20㎡ (약 23.96평)이며, 감정가는 333,000,000원입니다.

비교 대상 물건은 2023년 준공으로 본건(2019년 준공)보다 신축이며, 전용면적 52.39㎡ (약 15.85평) 기준 시세가 27,000만원 ~ 30,500만원입니다.

이는 본건의 감정가가 비교 대상 물건의 시세보다 높은 수준임을 시사합니다. 다만, 비교 대상 물건의 정확한 총면적이나 본건과의 동일 단지 여부는 불확실하며, 건축 연도 차이(4년)가 존재합니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

애월읍 소재 지역으로, 기본적인 생활 편의시설(마트, 병원, 관공서 등)은 읍내 지역을 이용해야 할 것으로 예상됩니다.

5.2. 교육시설

가장 가까운 초등학교는 장전초등학교이며, 직선거리 약 880m 지점에 위치합니다. 중고등학교 등 상급 교육시설에 대한 정보는 부족합니다.

5.3. 교통 및 접근성

차량 접근성은 양호하며, 남측 왕복 2차선 도로와 인접해 있습니다. 대중교통 이용 편의성은 보통 수준으로 판단됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 내부 확인 불가

현장 조사 시 폐문 및 부재로 인해 전유부분 내부 확인이 불가능했습니다. 감정평가 시 통상적인 내부 상태를 기준으로 평가되었으므로, 실제 내부 상태는 다를 수 있으며 이는 입찰 시 유의해야 합니다.

6.2. 건축 연도 및 상태

건축 승인일이 2019년으로 비교 대상 신축 물건보다 4년 앞서므로, 내부 상태나 설비의 노후화 가능성이 있습니다.

6.3. 토지 이용 제한

계획관리지역 외에 가축사육제한구역, 공장설립제한지역, 경관보전지구, 생태계보전지구 등 다수의 토지 이용 규제가 존재하여 향후 건축 행위나 토지 이용에 제한이 따를 수 있습니다.

6.4. 건물 명칭 혼동 가능성

현장 표시는 '대동레미안'이나, 비교 대상 시세 정보에서는 '명문자담채'로 표기되어 있습니다. 동일 단지일 가능성도 있으나, 주소지(893-1 vs 479-1)가 다르고 건물명이 달라 별개 단지일 가능성이 높습니다. 시세 비교 시 이러한 차이를 감안해야 합니다.

6.5. 혐오시설

주변 지역은 농경지, 임야, 단독주택 등이 혼재된 지역으로, 직접적인 혐오시설(폐기물 처리장, 대규모 축사 등)에 대한 정보는 없으나, 토지이용계획상 가축사육제한구역 및 공장설립제한구역에 해당하여 관련 시설의 잠재적 입지는 고려할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 제주 애월읍 장전리에 위치한 연립주택으로, 2019년에 준공되었습니다. 권리 분석상 인수할 권리가 없고 임차인 또한 대항력이 없어 명도 부담이 적을 것으로 보입니다. 다만, 내부 확인이 불가하여 정확한 상태를 알 수 없으며, 비교 대상인 인근 신축 다세대주택(2023년 준공)의 시세는 본건의 감정가보다 낮게 형성되어 있습니다. 토지 이용 제한 사항이 많다는 점도 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 제주 애월읍 지역의 지속적인 개발 가능성과 관광 수요 증가는 장기적인 가치 상승 잠재력을 제공합니다.

* 권리 관계가 명확하여 안전하게 낙찰받을 수 있는 물건입니다.

* 감정가 대비 시세가 낮게 형성된 것으로 보이므로, 시세보다 저렴하게 낙찰받을 경우 수익 창출이 기대됩니다. (보수적 접근 필요)

9. 예상 입찰가

감정가: 333,000,000원

주변 신축(2023년) 다세대주택(전용면적 52.39㎡) 시세: 270,000,000원 ~ 305,000,000원

본건은 2019년 준공으로 비교 대상보다 건축 연도가 앞서며, 동일 단지가 아닐 가능성이 있어 시세 비교에 신중이 필요합니다.

주변 신축 물건의 전용면적 기준 시세가 27,000만원 ~ 30,500만원임을 고려할 때, 본건의 감정가 333,000,000원은 다소 높게 책정된 것으로 보입니다.

다만, 건물면적(79.20㎡)과 전용면적(52.39㎡)의 비율, 정확한 내부 상태, 시장 경쟁 상황 등을 종합적으로 고려해야 합니다.

안전한 투자를 위해, 감정가 이하 또는 시세 범위 내에서 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다.

따라서 예상 입찰가는 280,000,000원 ~ 320,000,000원 범위 내에서 고려하는 것을 제안합니다.

이는 시장 상황 및 본건의 실제 가치 평가에 따라 달라질 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.