나이스옥션 법원경매 제주 2025타경2075 [1] 제주특별자치도 제주시 오라이동 1231-3 헤르지아하임3차 104동 1층102호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 하나 · 평가일 2026.01.08

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 제주특별치도 제주시 제주시 오라일동 소재 '제주종합경기장' 남측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지대임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 버스정기노선 및 지방도가 소재하는 등 제반교통사정 무난함.

건물의 구조

일련번호 1 : 철근콘크리트구조 경사슬래브 위 기와지붕 104동 지상 4층 내 1층 102호건으로서, (사용승인일자: 2018.05.18.) 외벽: 스타코마감 등, 창호: PVC샷시창 등임.

이용상태

연립주택임.

설비내역

기본위생설비, 급배수설비, 화재탐지설비, 승강기설비, 가스보일러에 의한 난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로 대비 등고 평탄한 부정형지로 공동주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남측으로 폭 약 6미터의 아스콘포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호 ① : 자연녹지지역, 자연취락지구 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역<공항시설법>, 역사문화환경보존지역<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 공장설립제한지역<수도법>, 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역)(저촉)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 지하수자원특별관리구역<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 하수처리구역<하수도법>, 하천구역(한천)<하천법>

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 제주지방법원 2025타경2075 (1)

* 소재지: 제주특별자치도 제주시 오라이동 1231-3, 헤르지아하임3차 104동 1층102호

* 용도: 연립주택

* 감정가: 402,000,000원

* 토지면적: 119.00㎡ (약 36.00평)

* 건물면적: 84.60㎡ (약 25.60평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 사용승인일: 2018년 5월 18일

* 건축구조: 철근콘크리트구조, 지상 4층 중 1층

1.1. 입지조건

1.1. 1.주변 환경

* 위치: 제주특별자치도 제주시 오라이동, '제주종합경기장' 남측 인근에 위치합니다.

* 주위환경: 단독주택, 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다.

* 교통: 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스 정기 노선 및 지방도가 소재하여 제반 교통 사정은 무난합니다.

* 도로: 남측으로 폭 약 6미터의 아스콘 포장도로에 접해 있습니다.

* 토지이용계획: 자연녹지지역, 자연취락지구이며, 가축분뇨, 공항시설, 문화유산, 공장설립, 건축계획심의, 지하수자원, 하수처리, 하천구역 등 다수의 법적 제한사항이 있습니다.

1.2. 권리분석

1.2. 1.채권 및 권리 현황

* 말소기준권리: 한국자산관리공사의 근저당권 (2023.10.19.)으로, 금액은 344,400,000원입니다.

* 경매신청 채권자: 크레텍책임주식회사 (강제경매, 채권액 3,890,145원)입니다.

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원으로, 인수할 임차인이 없음을 나타냅니다.

* 매각으로 인한 소멸: 매각으로 인해 말소기준권리보다 후순위인 모든 권리는 소멸될 예정입니다. 등기부상 표기된 모든 권리는 소멸됩니다.

* 총 채권액 (등기부상 합계): 652,339,502원. (다만, 이 중 상당 부분이 말소된 것으로 확인됩니다.)

1.3. 상권 및 생활정보

1.3. 1.상권 분석

* 본 물건은 주거 밀집 지역에 위치하며, 주변 근린생활시설을 통해 기본적인 상업 기능을 이용할 수 있습니다.

* '제주종합경기장' 인근의 개발 계획 및 도시 인프라 확충 추이를 고려할 때, 향후 상권의 안정적인 유지 또는 소폭 상승 가능성이 있습니다.

* 주거용 건물로서 직접적인 상권 가치보다는 거주지의 가치 평가가 중요합니다.

1.3. 2.생활 정보

* 주거 환경: 연립주택 단지 내 위치하여 비교적 조용하고 안정적인 주거 환경을 제공합니다.

* 편의시설: 인근 근린생활시설 및 제주종합경기장 등 공공시설 접근성이 양호합니다.

* 교통: 대중교통 이용이 편리하며, 차량 접근성도 우수합니다.

1.4. 잠재적 리스크

1.4. 1.이용 제한 및 복합 사안

* 토지이용계획상 다수의 제한사항(공항시설구역, 역사문화환경보존지역, 공장설립제한지역 등)이 존재하여 향후 건축 행위에 제약이 따를 수 있습니다.

* '중복사건'으로 표기되어 있어, 진행 과정에서 추가적인 변동 사항 발생 가능성을 배제할 수 없습니다. 이는 경매 진행에 영향을 줄 수 있는 요소이므로 주의가 필요합니다.

* 감정가 대비 등기부채권 총액이 상당히 높아, 경매 진행 과정에서 유찰 가능성을 염두에 두어야 합니다.

1.5. 종합 의견

1.5. 1.물건 평가

* 본 물건은 제주 제주시 오라이동에 위치한 2018년식 신축급 연립주택으로, 입지 및 주거 환경이 양호합니다.

* 권리관계는 말소기준권리 이후 모든 권리가 소멸될 예정이므로, 낙찰자는 깨끗한 소유권을 취득할 수 있습니다.

* 다수의 법적 제한사항과 '중복사건' 표기는 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다.

1.6. 투자 포인트

1.6. 1.핵심 투자 가치

* 신축급 주거용 건물: 2018년 사용 승인으로 노후화에 따른 수리비 부담이 적습니다.

* 제주 도심권 입지: 제주시 주요 시설 접근성이 좋으며, 주거 선호도가 높은 지역입니다.

* 권리관계 명확: 매각으로 모든 권리 소멸 예정으로 안전한 등기 취득이 가능합니다.

* 가격 상승 기대: 제주 지역의 지속적인 발전으로 인한 부동산 가치 상승 가능성이 있습니다.

1.7. 예상 입찰가

1.7. 1.시세 분석 및 입찰가 산정

* 감정가: 402,000,000원

* 최근 매매 사례:

* 2017년식, 84.3㎡ (정실위더스빌더샵) : 340,000,000원 (2026.03.11)

* 2011년식, 71.99㎡ (오라동만진리치빌) : 255,000,000원 (2026.03.17)

* 본 물건(2018년식, 84.60㎡)과 유사한 '정실위더스빌더샵' 사례가 3.4억원에 거래되었습니다. 본건 감정가(4.02억)는 해당 시세보다 다소 높게 책정된 것으로 보입니다.

* '중복사건' 표기, 높은 채권 총액 등은 잠재적 변수로 작용할 수 있으므로, 1차 입찰 시에는 보수적인 접근이 필요합니다.

* 최소 입찰가는 감정가의 80% 수준인 약 321,600,000원부터 고려할 수 있습니다.

* 적정 입찰가 범위는 320,000,000원 ~ 360,000,000원으로 예상됩니다.

* 최종 입찰가는 현장 조사, 추가 시세 확인 및 본인의 투자 전략에 따라 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.