나이스옥션 법원경매 순천 2025타경52500 [1] 전라남도 광양시 중동 1665 성호2차아파트 210동 10층 1005호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건 기호(가)는 전라남도 광양시 중동 소재 "중진초등학교" 남서측 인근에 위치한 '성호2차아파트' 제210동 제10층 제1005호로, 주변은 아파트, 학교, 근린생활시설 등이 혼재한 주거지역으로 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 제반 교통사정은 보통시됨.

건물의 구조

기호(가) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 24층건 중 10층 1005호로서, 외벽 : 몰탈위 페인팅 내벽 : 벽지 도배 창호 : 새시창 구조임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

위생설비 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 소화전설비, 화재탐지설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

평지대내 사다리형의 토지로, 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지 북동측으로 진출입 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

1665번지 : 제3종일반주거지역, 중로1류(접합), 중로2류(접합), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역임. 1666번지 : 제3종일반주거지역, 광로2류(접합), 중로2류(접합), 가축사육제한구역, 상대보호구역임. 1667번지 : 제3종일반주거지역, 광로2류(접합), 가축사육제한구역, 상대보호구역임. 1669번지 : 제3종일반주거지역, 중로1류(접합), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 순천지원 2025타경52500 (1)

소재지: 전라남도 광양시 중동 1665 성호2차아파트 210동 10층 1005호

용도: 아파트

감정가: 70,000,000원

토지면적: 19.50㎡ (약 5.90평)

건물면적: 59.79㎡ (약 18.09평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: 주OOOOOOO

2. 입지조건

본건은 전라남도 광양시 중동 소재 '성호2차아파트' 210동 10층 1005호에 위치합니다.

주변으로는 '중진초등학교'가 인근에 있으며, 아파트, 학교, 근린생활시설 등이 혼재된 주거지역입니다.

단지 북동측으로 차량 진출입이 가능하며, 제반 교통 사정은 보통 수준으로 평가됩니다.

주거 지역으로서 기본적인 생활 편의 시설 이용이 용이할 것으로 판단됩니다.

토지 이용 계획상 제3종일반주거지역으로 지정되어 있으며, 도로 접합 및 기타 지역 관련 규제가 적용됩니다.

3. 권리분석

본 물건의 권리분석 결과, 말소기준권리인 광양시의 압류(갑9)보다 후순위 권리들은 경매로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

집합건물 등기부 요약에 따르면, 소유권이전 등기(갑6, 갑8)와 주택임차권(을5) 및 강제경매(갑10)가 등기되어 있으나, 을5 주택임차권(장경록)은 말소 예정으로 확인되었습니다.

따라서, 경매 낙찰자는 임차인의 보증금을 인수할 의무가 없습니다.

특이사항에 '대항력있는임차인'으로 기재되어 있으나, 등기부상 주택임차권이 말소 예정으로 명시되어 있어 낙찰자가 인수할 권리는 없는 것으로 보입니다.

다만, 매각으로 소멸되지 않는 권리로 지상권 개요가 있으나, 구체적인 내용은 확인되지 않아 추가 확인이 필요합니다.

종합적으로, 낙찰 후 인수되는 별도의 채무나 보증금은 없는 것으로 판단됩니다.

4. 상권분석

본 물건이 속한 중동 지역은 아파트 단지가 밀집한 주거 지역으로, 비교적 안정적인 상권을 형성하고 있습니다.

인근에 근린생활시설이 위치하여 기본적인 생활 편의 시설 이용이 가능하며, 학교가 인접하여 학생 및 학부모 수요가 있습니다.

주변의 주거 환경은 아파트 위주로 구성되어 있어, 지역 내에서의 수요는 꾸준할 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

성호2차아파트는 총 24층 규모의 건물이며, 본건은 10층에 위치합니다.

건물은 철근콘크리트 구조로 되어 있으며, 기본적인 위생, 급배수, 난방, 승강기, 소화전, 화재탐지 설비 등이 갖추어져 있습니다.

아파트 단지 내에는 관리사무소, 노인정, 보육시설, 어린이놀이터, 자전거보관소 등의 부대시설이 마련되어 있습니다.

주차는 지상 3대, 지하 23대, 총 265대(추정)가 가능합니다.

본 아파트의 사용 승인일은 2003년 11월 7일입니다.

6. 잠재적 리스크

가장 주목해야 할 리스크는 체납 관리비입니다. 현황조사서상 2026년 1월 기준으로 1,161,530원의 체납 관리비가 확인되었습니다. 이는 낙찰자가 추가로 부담해야 할 비용일 수 있으므로, 관리사무소를 통해 정확한 금액 및 납부 의무 여부를 반드시 확인해야 합니다.

'HUG 인수조건 변경'이라는 특이사항이 있으나, 구체적인 내용이 명시되지 않아 추가적인 조사가 필요합니다. HUG(주택도시보증공사) 관련 채권이나 보증 조건에 대한 변경 사항이 있을 수 있으므로, 관련 기관을 통해 확인하는 것이 좋습니다.

임차인 현황과 등기부등본 상의 권리관계에 약간의 차이(대항력 유무 표기)가 있으나, 등기부상 말소 예정으로 권리관계는 명확한 편입니다.

7. 종합 의견

본건은 광양시 중동의 주거 지역에 위치한 아파트로, 비교적 양호한 입지 조건을 갖추고 있습니다.

아파트 단지가 잘 형성되어 있으며, 학교 및 근린생활시설이 인접하여 생활 편의성이 높습니다.

권리 관계상 낙찰자가 인수할 보증금이나 별도의 채무가 없어 권리 분석이 비교적 간단한 물건입니다.

다만, 체납 관리비와 HUG 관련 특이사항은 낙찰 후 추가 비용 발생 또는 절차상의 번거로움을 초래할 수 있으므로, 사전에 철저한 확인이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

낙찰 후 임차인 보증금 미인수로 인한 부담이 없습니다.

아파트 건물 자체의 노후화가 심하지 않아(2003년~2006년 준공) 향후 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

실거주 및 임대 목적 모두 고려해볼 만한 물건입니다.

최근 거래 사례를 바탕으로 시세 차익을 노릴 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

감정가는 70,000,000원입니다.

최근 실거래가를 분석한 결과, 유사 면적(59.79㎡)의 거래가는 2026년 7월 1일부터 7월 4일 사이 60,000,000원에서 69,700,000원 사이에서 형성되었습니다.

본 물건의 감정가는 최근 시세의 상단 부분에 해당합니다.

잠재적 리스크인 체납 관리비(약 116만원)를 고려하여, 시세 대비 약 90% 수준에서 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

따라서, 예상 입찰가는 63,000,000원에서 65,000,000원 사이로 제안합니다.

경쟁 물건의 입찰 동향 및 현장 조사를 통한 추가 정보를 바탕으로 최종 입찰가를 결정하는 것을 추천합니다.

최종 목표 입찰가는 63,000,000원으로 설정하여, 이 금액을 기준으로 입찰 전략을 수립하는 것이 좋습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.