나이스옥션 법원경매 제주 2025타경9260 [1] 제주특별자치도 제주시 한림읍 금악리 249-1 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 혜민 · 평가일 2026.01.13

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 제주특별자치도 제주시 한림읍 금악리 소재 '금악초등학교' 북동측 원거리에 위치하며 주위는 농지, 임야, 주택 등이 소재하는 지역으로서 제반 입지여건은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하나 인근에 버스정류장 등이 미비하여 전반적인 교통여건은 보통임.

형태 및 이용상태

사다리형에 준하는 토지로서 대체로 평탄하며 단독주택 등의 부지로 이용중임.

인접 도로상태

본건 북동측으로 세로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 경관보전지구5등급(2023-01-30), 생태계보전지구4-2등급(2023-01-30), 지하수자원보전4등급, 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역)(저촉)임.

제시목록 외의 물건

감정평가명세표, 지적 및 건물개황도, 사진용지 등 참조하시기 바람.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계는 미상임. 2) 본건 토지와 건물상에는 후첨 사진용지, 지적 및 건물개황도와 같이 소유권 미상의 제시외물건이 소재하는바, 면적을 개략적으로 실측하고, 구조, 사용자재, 시공정도 및 관리상태 등을 종합적으로 참작하여 별도 평가하여 감정평가명세표에 기재하였으니, 경매 진행시 소유권 확인 및 일괄 경매 여부를 판단하시기 바람. 3) 본건 토지와 건물상에는 소유권 미상의 제시외수목이 소재하는바, 이를 별도 평가하여 감정평가명세표에 기재하였으니, 경매 진행시 소유권 확인 및 일괄 경매 여부를 판단하시기 바람. 4) 본건 토지의 평가는 평가목적 등을 고려하여 제시외물건 등에 구애됨이 없이 평가하였으며, 제시외물건 등의 이용상황, 면적 등을 고려할 때 전체 토지에 미치는 영향이 미미할 것으로 판단되는바, 제시외물건 등이 경매 대상에서 제외될 경우의 토지 감정평가금액은 변동이 없음. 5) 제시외물건 등의 위치 및 경계는 지적 및 건물개황도에 개략적으로 도시하였으며, 정확한 위치 및 경계확인은 측량 등이 필요할 것으로 판단되는바, 경매 진행시 참고하시기 바람.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(2) 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 2층 건물로서, 외벽 : 라임스톤 등, 창호 : 샷시창호 등임.

이용상태

단독주택임.

설비내역

전기부대설비, 위생및급배수설비, 냉난방설비, 주방설비, 확장형 발코니, 중이층 구조물, 태양광 발전설비, 수영장, 데크, 담장 등 되어있음.

부합물 및 종물

감정평가명세표, 지적 및 건물개황도, 사진용지 등 참조하시기 바람.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계는 미상임. 2) 본건 건물은 현장조사시 관계인 부재하여 내부를 확인할 수 없었는바, 건물의 내부구조 및 마감자재 등은 인근 유사물건의 표준적인 이용상태, 외형, 평가선례, 방매자료 등을 참고하였으니, 경매 진행시 유의하시기 바람. 3) 본건 건물은 감정평가시 확장형 발코니, 수영장, 태양광발전설비, 중이층구조물, 데크 및 담장 등의 부대설비를 건물에 포함하여 평가하였음.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물(1-1~1-3) 포함.
목록1 수목 포함 평가. 목록2 전기차 충전기 포함 평가.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 사건번호

제주지방법원 2025타경9260 (1)

1.2. 소재지

제주특별자치도 제주시 한림읍 금악리 249-1

1.3. 토지면적

660. 00㎡ (약 199.65 평)

1.4. 건물면적

192. 28㎡ (약 58.17 평)

1.5. 건물 제시외면적

28. 90㎡ (감정평가서 참조)

1.6. 용도

단독주택

1.7. 감정가

686,230,000원 (6억 8623만원)

1.8. 경매구분

부동산임의경매

1.9. 매각대상

토지/건물 일괄매각

1.10. 채권자

김OOOOO

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 제주특별자치도 제주시 한림읍 금악리 소재 '금악초등학교' 북동측 원거리에 위치하며, 주위는 농지, 임야, 주택 등이 소재하는 지역으로 제반 입지여건은 보통임.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하나, 인근에 버스정류장 등이 미비하여 전반적인 교통 여건은 보통임.

2.3. 토지형태 및 이용상태

사다리형에 준하는 토지로서 대체로 평탄하며 단독주택 등의 부지로 이용 중임.

2.4. 인접 도로상태

본건 북동측으로 세로에 접함.

2.5. 토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 경관보전지구5등급, 생태계보전지구4-2등급, 지하수자원보전4등급, 건축계획심의대상구역(저촉)임.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

* 토지 등기부상 최초 소유권은 1930년 2월 25일 양성률에게 이전되었으며, 이후 양영진, 강백호를 거쳐 현재에 이른 것으로 보임.

* 말소기준권리는 2020년 6월 4일 접수된 케이씨유엔피엘대부주식회사의 근저당권(299,000,000원)임.

* 이후 등기된 권리들은 매각으로 인해 말소될 예정임. 여기에는 강백호의 저당권설정(400,000,000원), 제주세무서장의 압류, 김봉수의 임의경매개시결정(418,410,958원), 하나캐피탈의 가압류, 애월신용협동조합의 임의경매개시결정 등이 포함됨.

* 건물 등기부상 최초 소유권보존은 2019년 5월 15일 강백호 명의로 되어 있으며, 이후 토지 등기부와 유사한 권리 변동 내역을 보임.

* 건물 등기부상 말소기준권리 역시 2020년 6월 4일 접수된 케이씨유엔피엘대부주식회사의 근저당권(299,000,000원)임.

* 김봉수 명의의 주택임차권(400,000,000원)은 2025년 11월 25일 말소되었으며, 이는 말소기준권리보다 후순위임.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 김봉수

* 보증금: 400,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2023년 6월 1일

* 확정일자: 2023년 6월 7일

* 배당신고일자: 2025년 11월 25일

* 대항력: 없음

* 비고: 본 임차인은 대항력이 없으며, 보증금은 인수되지 않음.

3.3. 인수되는 권리

* 인수되는 보증금 합계: 0원

3.4. 말소되지 않는 권리

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당 사항 없음.

4. 상권분석

4.1. 주변 환경

제주시 한림읍 금악리는 주로 농지, 임야, 단독주택 등이 혼재된 지역으로, 상대적으로 조용하고 한적한 농촌 및 주거 환경을 형성하고 있습니다. 대규모 상업 시설보다는 지역 주민을 위한 기본적인 편의시설 위주로 분포되어 있습니다.

4.2. 편의시설

* 가까운 거리에 금악초등학교가 위치하여 교육 시설 접근성이 있습니다.

* 주요 편의시설(마트, 병원, 은행 등)은 차량으로 약 10-15분 거리에 있는 한림읍 소재지로 이동해야 이용 가능합니다.

4.3. 교통 및 접근성

* 개별 차량을 이용한 접근은 용이한 편이나, 대중교통 이용은 다소 불편할 수 있습니다. 인근 버스 정류장의 배차 간격이나 노선이 제한적일 수 있습니다.

4.4. 혐오시설 유무

* 주변 지역에 대한 일반적인 정보 검색 결과, 본 물건지 인근에 혐오시설(폐기물 처리 시설, 대규모 공업 단지 등)이 직접적으로 위치한다는 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, 정확한 현황 파악을 위해서는 현장 답사를 통한 추가 확인이 필요합니다.

5. 생활정보

5.1. 주택 부대시설

* 건물에는 철근콘크리트 구조의 2층 단독주택으로, 태양광 발전 설비, 수영장, 확장형 발코니, 중이층 구조물, 데크 및 담장 등 다양한 부대시설이 포함되어 평가되었습니다.

* 전기차 충전기도 포함 평가되어 있습니다.

5.2. 주변 시세

* 주변 연립, 다세대, 빌라 등의 구체적인 시세 정보가 제공되지 않아 정확한 비교 분석은 어렵습니다. 다만, 제주도 내 단독주택 및 토지 시세는 지역별, 입지별로 편차가 크므로, 본 물건지의 감정가 6억 8623만원을 기준으로 주변 유사 물건의 거래 사례를 추가적으로 조사할 필요가 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 중복 사건 및 복잡한 권리관계

* '중복사건' 표기가 있는 것으로 보아, 본 물건과 관련된 다수의 경매 또는 법적 절차가 있었거나 진행 중일 수 있습니다. 이는 권리 분석에 더욱 신중을 기해야 함을 시사합니다.

* 다수의 압류, 가압류, 경매 개시 결정 등이 말소되는 것으로 확인되었으나, 등기부상의 복잡한 이력은 잠재적인 리스크를 내포할 수 있습니다.

6.2. 미상 임대관계 및 제시외 물건

* 감정평가서상 건물 이용 상태에 '임대관계는 미상임'으로 기재되어 있으나, 임차인 현황에 김봉수 씨가 명확히 기재되어 있습니다. 그러나 내부 확인이 불가하여 정확한 이용 상태 및 임대 조건 파악에 제한이 있을 수 있습니다.

* 소유권 미상의 제시외 건물, 수목 등이 포함 평가되었으므로, 경매 진행 시 소유권 확인 및 일괄 매각 여부에 대한 최종 판단이 필요합니다.

6.3. 건물 내부 확인 제한

* 현장 조사 시 관계인 부재로 건물 내부 확인이 불가하였으며, 건물의 내부 구조 및 마감 자재 등은 인근 유사 물건을 참고하여 평가되었습니다. 이는 실제 상태와 차이가 있을 수 있습니다.

6.4. 토지이용계획 제한

* 경관보전지구, 생태계보전지구, 지하수자원보전지구 등 환경 관련 규제와 함께 '건축계획심의대상구역(저촉)'으로 지정되어 있어, 향후 건축 행위에 있어 추가적인 제약이나 절차가 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 제주 제주시 한림읍 금악리에 위치한 단독주택으로, 토지와 건물이 일괄 매각되며 감정가는 6억 8623만원입니다. 넓은 토지 면적(약 199.65평)과 현대적인 부대시설(수영장, 태양광 설비 등)을 갖춘 주택으로, 개인의 주거 공간이나 세컨드 하우스 용도로 활용 가치가 있습니다.

권리분석 결과, 말소기준권리보다 후순위의 다수 권리가 정리될 예정이며, 임차인 김봉수 씨는 대항력이 없어 보증금 인수 부담이 없습니다. 이는 본 물건의 가장 큰 장점 중 하나입니다.

그러나 '중복사건' 표기, 소유권 미상의 제시외 물건 포함, 내부 확인 불가 등의 잠재적 리스크 요소를 가지고 있습니다. 또한, 토지는 다수의 환경 관련 규제 지역에 포함되어 있습니다.

8. 투자 포인트

* 대항력 없는 임차인으로 보증금 인수 부담 없음.

* 토지 및 건물 일괄 매각으로 별도 명도 또는 협상 불필요.

* 주택 내 수영장, 태양광 설비 등 고급 부대시설 보유.

* 제주도 내 주거 또는 투자 목적으로 활용 가능.

* 포함된 제시외 물건(수목, 전기차 충전기, 제시외 건물 등)의 가치.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 686,230,000원입니다.

현 시세 및 주변 유사 물건의 거래 정보를 직접적으로 파악하기 어려운 점을 감안할 때, 예상 입찰가는 감정가의 80%에서 110% 수준을 고려해 볼 수 있습니다.

* 보수적 접근 시: 약 5억 4900만원 ~ 6억 1700만원

* 적정가 수준: 약 6억 1700만원 ~ 6억 8600만원

* 적극적 접근 시: 약 6억 8600만원 ~ 7억 5500만원

최종 입찰가는 경매 당시의 시장 상황, 경쟁 구도, 본 물건의 실제 가치 평가 등에 따라 달라질 수 있습니다. 특히, 임차인 보증금 4억원에 대한 김봉수 씨의 배당 신고액이 4억 1841만 958원인 점을 고려하여, 김봉수 씨 본인 또는 관련 채권자가 적극적으로 입찰에 참여할 가능성도 배제할 수 없습니다. 따라서, 상세한 현장 조사를 통한 물건 상태 확인 및 주변 시세 조사를 선행하는 것이 필수적입니다.

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