나이스옥션 법원경매 순천 2025타경52508 [1] 전라남도 광양시 중동 1665 성호2차아파트 210동 19층 1907호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 광양시 중동 소재 "중진초등학교" 남서측 인근에 위치하는 '성호2차아파트 210동 19층 1907호(전유면적:59.79㎡/동향/복도식) 아파트이며, 주위는 아파트단지, 근린생활시설, 공원, 학교 등이 소재하는 아파트지대로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 소재 단지까지 차량출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 간선도로 등이 소재하여 제반 교통상황은 무난한 편임.

건물의 구조

성호2차아파트 210동 철근콘크리트 벽식구조 평슬래브지붕 24층 아파트 내 19층 1907호로서, 외벽: 시멘몰탈위 페인트마감 등, 내벽: 벽지도배 및 타일붙임 등, 창호: 샷시 창호임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

일반적인 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 소화전설비, 주차장 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

유사 사다리형 평지로, 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

광대소각으로 본건 단지 내 도로와 외곽공도가 상호 연계되어 있어 본건 단지로의 차량출입이 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역임.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

2.1. 기본사항

사건번호: 순천지원 2025타경52508 (1)

소재지: 전라남도 광양시 중동 1665 성호2차아파트 210동 19층 1907호

용도: 아파트

감정가: 67,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: 주OOOOOOO

2.2. 면적정보

토지면적: 19.50㎡ (약 5.90평)

건물면적: 59.79㎡ (약 18.09평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

2.3. 건물정보

건축구조: 철근콘크리트 벽식구조 평슬래브지붕 24층 아파트 중 19층 1907호

사용승인일: 2003년 11월 07일

총 세대수: 1773세대 (성호2차아파트 전체 기준)

최고층: 24층

3. 입지조건

3.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 전라남도 광양시 중동 소재 "중진초등학교" 남서측 인근에 위치하는 "성호2차아파트 210동 19층 1907호"입니다. 주변은 아파트 단지, 근린생활시설, 공원, 학교 등이 소재하는 전형적인 아파트 지대로서 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

3.2. 교통상황

본건 소재 아파트 단지까지 차량 출입이 용이하며, 단지 인근에 버스 정류장 및 간선 도로가 소재하여 대중교통 및 차량 이용이 편리한 편입니다.

3.3. 토지이용계획

본 토지는 제3종일반주거지역으로 지정되어 있습니다.

4. 권리분석

4.1. 말소기준권리

본 건의 말소기준권리는 2025년 11월 27일 접수된 광양시의 압류(징수과-00 3158)입니다.

4.2. 주요 권리 내역

* 소유권이전: 갑10 (김선정), 갑11 (주식회사케이라클)

* 주택임차권: 을9 (김기훈, 보증금 93,450,000원, 전입일자 2020-08-18, 확정일자 2020-07-22)

* 압류: 갑12 (광양시)

* 강제경매: 갑13 (주택도시보증공사, 2025타경52508)

4.3. 인수되는 권리

등기부등본상 말소기준권리보다 선순위인 권리는 확인되지 않아, 매각으로 인해 대부분의 권리는 소멸될 것으로 보입니다. 물건명세서상 "매각으로 소멸되지 않는 권리"는 지상권으로 명시되어 있으나, 현재 등기부상 지상권은 확인되지 않습니다.

4.4. 임차인 분석

* 임차인: 김기훈

* 보증금: 93,450,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2020-08-18

* 확정일자: 2020-07-22

* 배당신고일자: 2024-08-20

* 대항력: 없음

* 비고: 등기부등본상 주택임차권(을9)은 말소 예정으로 표시되어 있으며, 인수 보증금 합계는 0원으로 분석됩니다. 따라서 현 임차인은 대항력이 없는 것으로 판단됩니다. 다만, 특이사항 및 특수물건정보에 '대항력있는임차인'으로 언급된 부분이 있어, 인수 보증금 0원 및 대항력 없음으로 최종 분석되었으나, 권리 분석 시 재확인이 필요합니다.

5. 상권분석

5.1. 주거 환경

본 물건이 소재한 중동 일대는 다수의 아파트 단지가 밀집한 주거 밀집 지역입니다. 인근에 근린생활시설, 공원, 학교 등이 위치하여 주거 생활에 필요한 편의시설 및 교육 환경이 비교적 잘 갖추어져 있습니다.

5.2. 주변 시설

* 교육시설: 중진초등학교, 광양중학교, 광양제철고등학교 등

* 편의시설: 단지 내 상가 및 인근 근린생활시설 이용 가능

* 녹지공간: 인근 공원 이용 가능

* 혐오시설: 현재 확인된 바로는 물건지 인근에 혐오시설은 파악되지 않습니다.

6. 생활정보

6.1. 아파트 단지 정보

아파트명: 성호2차아파트

주소: 전라남도 광양시 중동 1665 (광장로 70)

건축년도: 2003년 11월 (210동은 2006년 10월 준공)

세대수: 총 1773세대 (210동 기준 304세대)

층수: 최고 24층

주차: 총 2655대 (지상 265대, 지하 2390대)

6.2. 관리비

현황 조사서상 2026년 1월 기준으로 체납 관리비 1,008,610원이 있는 것으로 확인되었습니다. 이는 낙찰자가 인수하거나 정산해야 할 금액이므로 입찰 전 관리사무소를 통해 정확한 금액을 확인해야 합니다.

7. 잠재적 리스크

* HUG 인수조건 변경: 주택도시보증공사(HUG) 관련 인수 조건 변경 사항이 특이사항으로 기재되어 있습니다. 이는 낙찰 후 HUG와의 계약 또는 정산 과정에서 추가적인 확인 및 절차가 필요할 수 있음을 시사합니다.

* 체납 관리비: 1,008,610원의 체납 관리비가 존재하며, 이는 낙찰자가 부담해야 할 수 있습니다.

* 권리 분석의 혼선 가능성: '대항력있는임차인' 언급과 실제 '대항력 없음' 및 '말소' 처리된 임차권 정보 간에 상이점이 존재합니다. 최종 권리 분석 시 철저한 확인이 필요합니다.

8. 종합 의견

본 물건은 전라남도 광양시 중동에 위치한 아파트로, 주거 환경이 양호하고 교통이 편리한 입지 조건을 갖추고 있습니다. 감정가는 6700만원으로, 최근 실거래가 및 아파트 연식 등을 고려했을 때 시세 대비 적정 수준으로 판단됩니다. 다만, 'HUG 인수조건 변경' 및 '체납 관리비', 임차인 관련 정보의 상이성 등 잠재적인 리스크 요소를 면밀히 검토해야 합니다. 이러한 리스크를 충분히 인지하고 인수 비용 등을 고려하여 신중하게 접근한다면 시세 차익을 기대해 볼 수 있는 물건입니다.

9. 투자 포인트

* 안정적인 주거 환경: 학교, 공원, 상업시설 등 생활 편의 시설이 잘 갖추어진 주거 지역에 위치.

* 실거주 및 투자 가치: 59.79㎡ (약 18평)의 소형 평형으로 실수요자 및 투자자 모두에게 접근 용이.

* 최근 실거래가 반영: 2026년 7월 기준 유사 면적 물건이 6,000만원에서 6,970만원 사이에 거래되어 시세 형성 확인.

* 감정가 대비 경쟁력: 감정가 6700만원으로, 시장 시세 범위 내에서 입찰 가능성 존재.

10. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 정보를 종합해 볼 때, 해당 물건과 유사한 면적(59.79㎡)의 아파트 실거래가는 2026년 7월 기준으로 최저 6,000만원에서 최고 6,970만원 수준입니다. 본 물건의 감정가는 6,700만원입니다.

잠재적 리스크(HUG 인수조건 변경, 체납 관리비, 임차인 정보 불확실성)를 고려할 때, 초기 입찰가로는 감정가 또는 그 이하에서 보수적으로 접근하는 것이 advisable합니다.

따라서, 예상 입찰가 범위는 6,300만원 ~ 6,800만원으로 제시하며, 권리 분석 및 현장 확인 후 최종 입찰가는 6,500만원 내외로 고려해 볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.