나이스옥션 법원경매 순천 2025타경52478 [1] 전라남도 여수시 소호동 1232 여수금호어울림오션테라스 104동 1층104호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 여수시 소호동 소재 "디오션리조트" 남서측 인근에 위치한 여수금호어울림오션테라스 제104동 제1층 제104호[일련번호 가)] 및 제102호[일련번호 나)]로서 주변은 근린생활시설, 단독주택 및 농경지 등이 소재하는 해안주변 주거지대로서 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 단지까지 차량출입 가능하고, 인근에 버스정류장 및 간선도로가 소재하는 등 일반적인 교통상황은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층건 중 1층 104호[일련번호 가)] 및 102호[일련번호 나)]로서, 외벽 : 치장벽돌마감, 시멘몰탈위 페인트 마감 등, 내벽 : 벽지도배 및 타일붙임 등, 창호 : 새시창호 등임.

이용상태

일련번호 가), 나) 연립주택임.

설비내역

일반적인 급·배수설비, 위생설비, 승강기, 소방설비, 도시가스설비, 난방설비, 주차장설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 완경사지로서 연립주택 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 단지 북동측에 차량진입로가 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

--

공부와의 차이

일련번호 가), 나)는 경사면에 위치한 지하1층 및 1층 구조로서 공부상의 지하1층은 남측 접면도로를 기준으로 지상에 노출된 상태임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 기본 현황

사건번호: 순천지원 2025타경52478 (1)

소재지: 전라남도 여수시 소호동 1232 여수금호어울림오션테라스 104동 1층104호

용도: 연립주택

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 채OO

1.2. 면적 및 건물 정보

토지면적: 115.40㎡ (약 34.9평)

건물면적: 55.92㎡ (약 16.9평)

토지/건물일괄매각 대상입니다.

1.3. 경매 정보

감정가: 420,000,000원

채권자: 채OO (강제경매)

총채권액 (등기부 기재 기준): 16,152,772,546원 (강제경매 473,450,687원 + 가압류 15,679,321,859원)

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본 물건은 전라남도 여수시 소호동에 위치하며, "디오션리조트" 남서측 인근의 해안 주변 주거지역에 속합니다. 주변으로는 근린생활시설, 단독주택 및 농경지 등이 혼재되어 있으며, 주위 환경은 양호한 편입니다. 건축물대장상 본 건물(여수 금호어울림 오션테라스)은 2023년 6월 1일 사용 승인된 비교적 신축 건물입니다.

2.2. 교통 상황

단지까지 차량 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장 및 간선도로가 있어 대중교통 이용도 가능한 수준으로 평가됩니다. 일반적인 교통 상황은 보통시됩니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

본 물건의 등기부 요약에 따르면 다음과 같은 권리들이 기재되어 있습니다.

* 갑1: 2023-06-22 접수, 소유권보존신탁 (케이비부동산신탁주식회사)

* 갑2: 2025-12-29 접수, 강제경매 (채경훈, 광주지방법원 순천지원 2025타경52478) - 말소기준권리

* 갑3: 2026-02-20 접수, 가압류 (금호건설, 광주지방법원 순천지원 2026카합1014)

3.2. 임차인 현황

임대 관계는 현재 미상입니다.

인수 보증금 합계는 0원입니다.

금액이 미상인 임차인이 존재할 가능성이 있으므로, 현장 조사 및 추가 확인이 필요합니다.

3.3. 말소기준권리 및 소멸/인수 권리

말소기준권리는 2025년 12월 29일에 접수된 채경훈 채권자의 강제경매 (갑2)입니다. 이보다 앞서 등기된 권리(소유권보존신탁)는 말소기준권리에 의해 소멸될 것으로 보입니다. 일반적으로 경매로 인해 매각되는 권리들은 말소기준권리보다 후순위로 등기된 권리들이며, 강제경매, 가압류 등이 이에 해당합니다.

그러나 "별도등기"가 존재하며, "매각으로 소멸되지 않는 권리"로 지상권이 명시되어 있습니다. 이는 해당 권리들에 대한 면밀한 확인이 필요함을 의미합니다.

4. 상권분석

본 물건은 "디오션리조트"와 인접한 해안가에 위치하여 관광객 또는 리조트 종사자 대상의 임대 수요가 있을 것으로 예상됩니다. 또한, 비교적 신축 연립주택 단지로 지역 주민들의 거주 수요도 확보 가능한 입지입니다.

5. 생활정보

주변에 근린생활시설이 산재해 있으며, 해안가라는 입지적 특성을 살린 여가 및 휴양 관련 시설 접근성이 좋습니다.

* 주요 시설: "디오션리조트" 인근

* 건물 구조: 철근콘크리트구조

* 건물 외벽: 치장벽돌마감, 시멘몰탈위 페인트마감 등

* 건물 내벽: 벽지도배 및 타일붙임 등

* 설비: 일반적인 급배수, 위생, 승강기, 소방, 도시가스, 난방, 주차장 설비 완비

6. 잠재적 리스크

* 별도등기 존재: 등기부등본 외 별도로 존재하는 등기에 대한 구체적인 내용 확인이 필요합니다.

* 지상권 등 매각으로 소멸되지 않는 권리: 등기부 외 별도 사항으로 지상권이 존재할 수 있으며, 이는 낙찰자가 인수해야 할 부담이 될 수 있습니다.

* 감정가와 시장가치의 괴리 가능성: 제공된 최근 매매 사례(연식 1994년, 2002년)와 비교 시, 본 물건(2023년 사용 승인)의 감정가 4억 2천만원은 상대적으로 높게 형성되어 있습니다. 이는 신축 건물이라는 점과 "디오션리조트" 인근의 입지가 반영된 결과로 보이나, 실제 시장에서 이 가격으로 거래가 성사될지에 대한 신중한 검토가 필요합니다.

* 매우 높은 총 채권액: 등기된 총 채권액이 감정가를 훨씬 상회하고 있어, 채권 회수를 위한 경매 절차가 진행될 가능성은 매우 높으나, 물건 자체의 가치 대비 채권 규모가 과도한 점은 특이사항입니다.

7. 종합 의견

본 물건은 비교적 신축 건물이며, "디오션리조트" 인근의 좋은 입지를 갖춘 연립주택입니다. 넓은 토지지분을 포함하고 있으며, 임차인 관련 인수 부담이 없는 점은 장점입니다. 다만, 별도등기 및 소멸되지 않는 권리(지상권)의 존재 여부, 그리고 감정가와 주변 시세 간의 괴리 가능성에 대한 면밀한 현장 조사 및 법률적 검토가 필수적입니다.

8. 투자 포인트

* 신축 건물로 즉시 입주 또는 임대 가능.

* "디오션리조트" 인근의 쾌적한 해안가 입지로 향후 가치 상승 잠재력 보유.

* 연립주택임에도 불구하고 토지 지분 포함.

* 임차인 인수 부담이 없어 명도가 용이할 것으로 예상.

9. 예상 입찰가

제공된 정보와 시장 상황을 종합적으로 고려할 때, 본 물건의 감정가는 420,000,000원입니다.

주변 시세와 비교 시 감정가가 높게 책정된 경향이 있으나, 신축 건물이라는 점과 입지적 요소를 감안하여 아래와 같이 예상 입찰가 범위를 제시합니다.

인수 보증금이 없는 점을 고려하면, 보수적으로 감정가의 80% 수준부터 보수적인 경쟁을 고려하여 감정가의 95% 수준까지 입찰을 고려해볼 수 있습니다.

이는 현지 부동산 시장 상황, 경쟁 입찰자 수, 그리고 물건의 실제 상태에 따라 달라질 수 있습니다.

예상 입찰가 범위: 336,000,000원 ~ 399,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.