나이스옥션 법원경매 순천 2025타경733 [1] 전라남도 광양시 광양읍 칠성리 89-5 칠성아파트 304동 2층206호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 중앙감정 · 평가일 2026.01.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 광양시 광양읍 칠성리 소재 '광양시제2청사' 북측 인근에 위치하며 제반 주위환경 보통임.

교통상황

본건 소재 건물까지 차량의 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 평슬래브지붕 지상5층 건물 내 제2층 제206호로서, 외벽 : 몰탈 위 페인팅 마감 등 내벽 : 벽지 및 타일 붙임 마감 등 창호 : 새시 창호 등임.

이용상태

아파트로 이용중임.(후첨 “건물개황도” 참조)

설비내역

바닥 난방설비, 위생 및 급·배수설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지이고, 아파트부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 소재 부지 남서측으로 왕복6~7차선, 남측으로 왕복2차선의 아스팔트 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

-칠성리 89-5 : 도시지역, 제2종일반주거지역, 대로1류(폭 35m~40m)(접합), 소로1류(폭 10m~12m)(저촉), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 도시지역, 제2종일반주거지역 , 대로1류(폭 35m~40m)(접합), 소로1류(폭 10m~12m)(저촉), 소로2류(폭 8m~10m)(접합)

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

본 보고서는 순천지원 2025타경733 (1) 사건번호로 진행되는 전라남도 광양시 광양읍 칠성리 89-5 소재 칠성아파트 304동 2층206호 물건에 대한 종합적인 정보를 제공합니다. 본 물건은 부동산 임의경매로 진행되며, 토지와 건물이 일괄 매각 대상입니다.

1.2. 부동산의 표시

소재지: 전라남도 광양시 광양읍 칠성리 89-5, 칠성아파트 304동 2층206호

용도: 아파트

건물 면적: 59.12㎡ (약 17.89평)

토지 지분 면적: 76.67㎡ (약 23.17평)

1.3. 감정평가액

본 물건의 감정가는 66,000,000원입니다.

1.4. 경매 정보

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 농협은행 (농OOOOOOOO)

1.5. 매각 대상

토지 및 건물 일괄 매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 전라남도 광양시 광양읍 칠성리에 위치하며, '광양시제2청사' 북측 인근에 자리하고 있습니다. 주위는 주거지역으로 형성되어 있으며, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

본건 소재 건물까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 용이합니다. 전반적인 교통 상황은 보통으로 평가됩니다.

2.3. 인접 도로 상황

본 물건 소재 부지는 남서측으로 왕복 6~7차선, 남측으로 왕복 2차선의 아스팔트 포장도로에 접해 있습니다.

2.4. 토지 이용 계획 및 제한 사항

본건 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역에 해당하며, 대로1류(폭 35m~40m), 소로1류(폭 10m~12m), 소로2류(폭 8m~10m) 도로에 접해 있거나 저촉되는 부분이 있습니다.

3. 권리 분석

3.1. 등기부 현황

등기부등본 상 소유권 이전 내역 및 근저당권, 임의경매 개시 결정, 압류 등의 권리 내역이 확인됩니다. 주요 권리 사항은 다음과 같습니다.

* 2013-06-24: 소유권 이전 (공진웅)

* 2014-11-21: 근저당권 (농협은행주식회사, 금24,000,000원, 말소기준권리)

* 2025-12-08: 소유권 이전 (김미진, 상속)

* 2025-12-23: 임의경매 개시 결정 (농협은행, 18,927,391원)

* 2026-03-30: 압류 (광양시)

등기부채권 총액은 24,000,000원입니다.

3.2. 임차인 현황

별도의 임차인 현황 정보는 제공되지 않았으며, 인수 보증금 합계는 0원입니다.

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리로 '지상권'이 언급되어 있으나, 현재 등기부등본 상 지상권 등기는 확인되지 않습니다.

4. 상권 및 생활 정보

4.1. 주변 시설 및 상권

본 물건은 광양시제2청사 인근에 위치하여 공공기관 접근성이 양호합니다. 또한, 광양읍 소재지 내에 있어 기본적인 상업 시설 이용이 가능합니다. 주변에는 서천변, 장미공원, 유당공원 등 휴식 공간이 있으며, 광양예술창고, 전남도립미술관 등 문화시설도 소재합니다.

4.2. 편의 및 생활 시설

* 건물 구조: 철근콘크리트조 평슬래브지붕 지상5층 건물 내 제2층 제206호로, 내부 마감은 벽지 및 타일, 창호는 새시 등으로 이루어져 있습니다.

* 이용 상태: 현재 아파트로 이용 중입니다.

* 설비 내역: 바닥 난방 설비, 위생 및 급·배수 설비 등이 갖추어져 있습니다.

* 단지 정보: 칠성주공1,2단지는 1987년 10월 사용승인을 받은 아파트로, 총 25개 동, 1040세대로 구성되어 있습니다. 최고층 5층, 지하 주차장 없음, 총 주차 대수 400대입니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 권리 관련 리스크

현재 등기부상 말소기준권리(근저당)보다 후순위로 근저당, 임의경매, 압류 등이 설정되어 있어, 매각으로 인해 모든 권리가 소멸될 가능성이 높습니다. 다만, '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 명시되어 있으나, 등기부상 확인되지 않아 특별한 문제는 없을 것으로 예상됩니다.

5.2. 물리적/환경적 리스크

주변 지역인 광양읍 황금동 일대에서 폐기물 처리 시설, 돌 파쇄장 등 혐오 시설 관련 민원이 제기되고 있는 사례가 검색됩니다. 본건 물건지 자체에 직접적인 혐오 시설이 인접해 있다는 정보는 없으나, 광양읍 전체적으로 이러한 환경 이슈가 있음을 인지해야 합니다.

6. 종합 의견

본 물건은 광양시 광양읍 소재 아파트로, 비교적 양호한 입지 조건을 갖추고 있습니다. 최근(2026년 7월) 동일 면적(59.12㎡)의 유사 물건이 7,000만원에 거래된 사례가 있어 시세 형성에는 긍정적입니다. 또한, 감정가(6,600만원) 대비 최근 실거래가(7,000만원)가 높아 투자 가치를 기대해 볼 수 있습니다. 권리 관계는 명확하며, 말소기준권리보다 후순위 권리들은 모두 소멸될 것으로 예상됩니다. 다만, 주변 지역의 혐오 시설 관련 이슈는 장기적인 관점에서 고려할 필요가 있습니다.

7. 투자 포인트

* 최근 실거래가 대비 낮은 감정가: 2026년 7월 7,000만원에 거래된 59.12㎡ 면적의 아파트 시세 대비 감정가 6,600만원은 시세 차익을 기대할 수 있는 부분입니다.

* 양호한 생활 편의 시설: 아파트 단지 내 기본적인 편의 시설이 갖추어져 있으며, 주변 공공기관 및 상업 시설 접근성이 좋습니다.

* 안정적인 권리 관계: 말소기준권리보다 후순위로 등기된 권리들은 매각으로 소멸될 가능성이 높아 명확한 권리 관계를 기대할 수 있습니다.

8. 예상 입찰가

제공된 정보와 최근 실거래가, 감정가를 종합적으로 고려했을 때, 본 물건의 예상 입찰가는 6,800만원에서 7,200만원 사이로 판단됩니다. 이는 2026년 7월 1일 7,000만원에 거래된 59.12㎡ 면적의 실거래가를 참고하여 산정한 것으로, 현장 답사 및 추가적인 권리 분석을 통해 최종 입찰가를 결정하는 것이 바람직합니다. 인수할 보증금이 있는 임차인은 없는 것으로 파악되어, 예상 입찰가 산정 시 해당 부분은 고려되지 않았습니다.1.물건 기본정보

1.1. 물건 개요

본 보고서는 순천지원 2025타경733 (1) 사건번호로 진행되는 전라남도 광양시 광양읍 칠성리 89-5 소재 칠성아파트 304동 2층206호 물건에 대한 종합적인 정보를 제공합니다. 본 물건은 부동산 임의경매로 진행되며, 토지와 건물이 일괄 매각 대상입니다.

1.2. 부동산의 표시

소재지: 전라남도 광양시 광양읍 칠성리 89-5, 칠성아파트 304동 2층206호

용도: 아파트

건물 면적: 59.12㎡ (약 17.89평)

토지 지분 면적: 76.67㎡ (약 23.17평)

1.3. 감정평가액

본 물건의 감정가는 66,000,000원입니다.

1.4. 경매 정보

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 농협은행 (농OOOOOOOO)

1.5. 매각 대상

토지 및 건물 일괄 매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 전라남도 광양시 광양읍 칠성리에 위치하며, '광양시제2청사' 북측 인근에 자리하고 있습니다. 주위는 주거지역으로 형성되어 있으며, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

본건 소재 건물까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 용이합니다. 전반적인 교통 상황은 보통으로 평가됩니다.

2.3. 인접 도로 상황

본 물건 소재 부지는 남서측으로 왕복 6~7차선, 남측으로 왕복 2차선의 아스팔트 포장도로에 접해 있습니다.

2.4. 토지 이용 계획 및 제한 사항

본건 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역에 해당하며, 대로1류(폭 35m~40m), 소로1류(폭 10m~12m), 소로2류(폭 8m~10m) 도로에 접해 있거나 저촉되는 부분이 있습니다.

3. 권리 분석

3.1. 등기부 현황

등기부등본 상 소유권 이전 내역 및 근저당권, 임의경매 개시 결정, 압류 등의 권리 내역이 확인됩니다. 주요 권리 사항은 다음과 같습니다.

* 2013-06-24: 소유권 이전 (공진웅)

* 2014-11-21: 근저당권 (농협은행주식회사, 금24,000,000원, 말소기준권리)

* 2025-12-08: 소유권 이전 (김미진, 상속)

* 2025-12-23: 임의경매 개시 결정 (농협은행, 18,927,391원)

* 2026-03-30: 압류 (광양시)

등기부채권 총액은 24,000,000원입니다.

3.2. 임차인 현황

별도의 임차인 현황 정보는 제공되지 않았으며, 인수 보증금 합계는 0원입니다.

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리로 '지상권'이 언급되어 있으나, 현재 등기부등본 상 지상권 등기는 확인되지 않습니다.

4. 상권 및 생활 정보

4.1. 주변 시설 및 상권

본 물건은 광양시제2청사 인근에 위치하여 공공기관 접근성이 양호합니다. 또한, 광양읍 소재지 내에 있어 기본적인 상업 시설 이용이 가능합니다. 주변에는 서천변, 장미공원, 유당공원 등 휴식 공간이 있으며, 광양예술창고, 전남도립미술관 등 문화시설도 소재합니다.

4.2. 편의 및 생활 시설

* 건물 구조: 철근콘크리트조 평슬래브지붕 지상5층 건물 내 제2층 제206호로, 외부 마감은 몰탈 위 페인팅, 내부는 벽지 및 타일, 창호는 새시 등으로 이루어져 있습니다.

* 이용 상태: 현재 아파트로 이용 중입니다.

* 설비 내역: 바닥 난방 설비, 위생 및 급·배수 설비 등이 갖추어져 있습니다.

* 단지 정보: 칠성주공1,2단지는 1987년 10월 사용승인을 받은 아파트로, 총 25개 동, 1040세대로 구성되어 있습니다. 최고층 5층이며, 총 주차 대수 400대입니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 권리 관련 리스크

현재 등기부상 말소기준권리(2014-11-21 근저당)보다 후순위로 근저당, 임의경매, 압류 등이 설정되어 있어, 매각으로 인해 이러한 권리들은 모두 소멸될 가능성이 높습니다. '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 명시되어 있으나, 등기부상 해당 권리가 확인되지 않아 특별한 문제는 없을 것으로 예상됩니다.

5.2. 물리적/환경적 리스크

주변 지역인 광양읍 황금동 일대에서 폐기물 처리 시설, 돌 파쇄장 등 혐오 시설 관련 민원이 제기되고 있는 사례가 검색됩니다. 본건 물건지 자체에 직접적인 혐오 시설이 인접해 있다는 정보는 없으나, 광양읍 전체적으로 이러한 환경 이슈가 있음을 인지하고 있어야 합니다.

6. 종합 의견

본 물건은 광양시 광양읍 소재 아파트로, 비교적 양호한 입지 조건을 갖추고 있습니다. 최근(2026년 7월) 동일 면적(59.12㎡)의 유사 물건이 7,000만원에 거래된 사례가 있어 시세 형성에는 긍정적입니다. 또한, 감정가(6,600만원) 대비 최근 실거래가(7,000만원)가 높아 투자 가치를 기대해 볼 수 있습니다. 권리 관계는 명확하며, 말소기준권리보다 후순위 권리들은 모두 소멸될 것으로 예상됩니다. 다만, 주변 지역의 혐오 시설 관련 이슈는 장기적인 관점에서 고려할 필요가 있습니다.

7. 투자 포인트

* 시세 대비 경쟁력 있는 감정가: 2026년 7월 7,000만원에 거래된 59.12㎡ 면적의 아파트 시세 대비 감정가 6,600만원은 시세 차익을 기대할 수 있는 부분입니다.

* 편리한 생활 환경: 아파트 단지 내 기본적인 편의 시설이 갖추어져 있으며, 주변 공공기관 및 상업 시설 접근성이 좋습니다.

* 안정적인 권리 관계: 말소기준권리보다 후순위로 등기된 권리들은 매각으로 소멸될 가능성이 높아 명확한 권리 관계를 기대할 수 있습니다.

8. 예상 입찰가

제공된 정보와 최근 실거래가, 감정가를 종합적으로 고려했을 때, 본 물건의 예상 입찰가는 6,800만원에서 7,200만원 사이로 판단됩니다. 이는 2026년 7월 1일 7,000만원에 거래된 59.12㎡ 면적의 실거래가를 참고하여 산정한 것으로, 현장 답사 및 추가적인 권리 분석을 통해 최종 입찰가를 결정하는 것이 바람직합니다. 인수할 보증금이 있는 임차인은 없는 것으로 파악되어, 예상 입찰가 산정 시 해당 부분은 고려되지 않았습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.