나이스옥션 법원경매 목포 2025타경51794 [1] 전라남도 영암군 군서면 서구림리 165 답 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 토우감정 · 평가일 2026.01.15

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 영암군 군서면 서구림리 소재 "남송정마을" 남동측 인근[일련번호 1)] 및 내[일련번호 2)] 및 남서측 인근[일련번호 3)]에 위치하며, 주위는 지방도주변 농경지대 및 순수 농촌지대임.

교통상황

본건 및 본건 인근까지 차량출입이 가능하며, 대중교통수단 이용은 보통임.

형태 및 이용상태

일련번호 1) 부정형 평지이며, 답(휴경지)임. 일련번호 2) 부정형 평지이며, 단독주택 건부지임. 일련번호 3) 부정형 평지이며, 전 및 일부 묘지임.

인접 도로상태

일련번호 1) 맹지임. 일련번호 2) 서측으로 노폭 약 3m의 비포장도로에 접함. 일련번호 3) 동측으로 노폭 약 4m의 콘크리트 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호 1) 농림지역, 가축사육제한구역(1,000m제한구역(닭,오리,메추리/돼지,개))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 농업보호구역<농지법>임. 일련번호 2) 계획관리지역, 자연취락지구(2019-04-04) 가축사육제한구역(250m제한구역(소,젖소,그외가축/닭,오리,메추리/돼지,개))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(제한구역(모든가축))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 문화유산보호구역<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 시도지정문화유산구역<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 시도지정문화유산구역(2020-01-16)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역<전라남도문화재보호조례>임. 일련번호 3) 생산관리지역, 가축사육제한구역(1,000m제한구역(닭,오리,메추리/돼지,개))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 접도구역<도로법>임.

제시목록 외의 물건

일련번호 2) 지상에는 "지적 및 건물개황도" 에 도시한 바와 같이 제시외건물 일련번호 ㄱ) ~ ㄷ)이 소재하며, 제시외건물 일련번호 ㄷ)은 일부 파손된 상태임.

공부와의 차이

본건 토지 일련번호 2)는 귀 제시목록상 면적은 "298㎡" 이나, 지적재조사 사업에 따른 면적증가로 인하여 토지대장상 "309㎡" 인 바, 이를 기준하여 평가하였음. 본건 토지 일련번호 3)은 공부상 지목이 "전" 이나, 현황은 "전 및 일부 묘지" 임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

농지취득자격증명 제출 필요(매각결정기일까지 미제출시 보증금은 반환하지 않음), 군서면장의 2026. 1. 26.자 사실조회서 회신 참조
맹지이며 휴경지임

AI 물건분석

1. 물건기본정보

사건번호: 목포지원 2025타경51794 (1)

소재지: 전라남도 영암군 군서면 서구림리 165

용도: 답

감정가: 47,608,000원

토지면적: 2164.00㎡ (약 654.6평)

토지지분: 2164㎡ (전체)

건물면적: 0㎡

건물지분: 0㎡

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 신OOOOOOOO

1.1. 입지조건

본건은 전라남도 영암군 군서면 서구림리 소재 "남송정마을" 남동측 인근에 위치합니다.

주위는 지방도 주변 농경지대 및 순수 농촌지대로 형성되어 있습니다.

차량 출입은 가능하며, 인근 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

일련번호 1) 토지는 부정형 평지이며, 답(휴경지) 상태입니다.

일련번호 2) 토지는 부정형 평지이며, 단독주택 건부지입니다.

일련번호 3) 토지는 부정형 평지이며, 전 및 일부 묘지 상태입니다.

1.1. 1.도로상태

일련번호 1) 토지는 맹지입니다.

일련번호 2) 토지는 서측으로 노폭 약 3m의 비포장도로에 접합니다.

일련번호 3) 토지는 동측으로 노폭 약 4m의 콘크리트 포장도로에 접합니다.

1.1. 2.토지이용계획 및 제한상태

일련번호 1): 농림지역, 가축사육제한구역(1,000m제한구역), 농업보호구역입니다.

일련번호 2): 계획관리지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역(250m제한구역), 문화유산보호구역, 시도지정문화유산구역, 역사문화환경보존지역입니다.

일련번호 3): 생산관리지역, 가축사육제한구역(1,000m제한구역), 접도구역입니다.

1.2. 권리분석

등기부 요약 상, 말소기준권리는 2000년 8월 7일 접수된 이미경 씨 명의의 근저당권(을1, 80,000,000원)입니다.

말소기준권리보다 후순위 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

다만, 물건명세서 상 "매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권개요:"라고 기재되어 있어, 현장 조사를 통해 지상권 등 기타 권리 관계를 확인할 필요가 있습니다.

채권자는 신한카드주식회사이며, 본 건은 강제경매(2025타경51794)로 진행 중입니다.

토지 등기부 채권 총액은 100,842,183원입니다.

임차인 현황 상 인수 보증금 합계는 0원이며, 임대 관계는 미상입니다.

1.3. 상권분석

본건은 농경지대 및 순수 농촌지대에 위치하여 상업 활동이 활발한 지역은 아닙니다.

주변 편의시설 등 상업 시설 이용은 제한적일 것으로 예상됩니다.

1.4. 생활정보

주거 환경은 조용하고 한적한 농촌 생활이 가능합니다.

인근 지역의 생활 편의시설은 차량을 이용해야 접근이 용이할 것으로 보이며, 대중교통 이용은 불편할 수 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 맹지: 일련번호 1) 토지는 맹지로서 도로 접근성이 매우 불리합니다. 이는 건축이나 개발에 큰 제약이 될 수 있습니다.

* 농지취득자격증명 제출 의무: 본건은 농지이므로 매각허가결정일까지 농지취득자격증명 제출이 필수입니다. 미제출 시 매수인은 보증금을 반환받지 못하므로, 취득 전에 반드시 발급 가능 여부를 확인해야 합니다.

* 휴경지: 현재 답(논)이지만 휴경지 상태로, 농작물 경작을 위해서는 별도의 조치가 필요할 수 있습니다.

* 토지 이용 계획 및 제한: 농림지역, 농업보호구역, 가축사육제한구역, 접도구역 등 다양한 토지 이용 제한이 적용됩니다.

* 공부상 지목과 현황 차이: 일련번호 3) 토지는 공부상 지목이 '전'이나 현황은 '전 및 일부 묘지'로 이용되고 있어, 추후 정리 필요성이 있을 수 있습니다.

* 제시외 건물: 일련번호 2) 토지 상부에 제시외 건물들이 소재하며, 일부(ㄷ)는 파손된 상태입니다.

* 미확인 권리: 등기부상에는 소멸될 권리만 보이나, 물건명세서에 "매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권"이라는 문구가 있어, 실제 권리 관계 확인이 필요합니다.

1.6. 종합 의견

본건은 전라남도 영암군에 위치한 농지(답) 경매 물건입니다.

부동산 강제경매로 진행되며, 채권자는 신한카드입니다.

토지 자체 면적은 2164㎡로 비교적 넓은 편이나, 핵심적인 단점으로는 맹지이며 휴경지라는 점, 그리고 농지취득자격증명 제출 의무가 있다는 점이 있습니다.

또한, 다양한 용도지역 및 행위 제한이 존재하며, 일부 토지는 현황과 공부상 지목이 다르고 제시외 건물도 존재합니다.

채권 총액은 약 1억원 수준이나, 인수될 권리가 명시되어 있어 권리 분석에 신중을 기해야 합니다.

농업용으로 사용하기 위해서는 농지취득자격증명이 필수적이며, 맹지라는 점은 활용에 큰 제약이 될 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 농업 목적 투자: 농업 경영을 목적으로 하거나, 농지 취득 자격이 있는 분에게는 상대적으로 낮은 감정가로 취득할 기회가 될 수 있습니다.

* 지역 농지 가치 상승 잠재력: 영암군 지역의 농지 가치 상승 추세에 따라 장기적인 투자 관점에서 접근할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가는 47,608,000원입니다.

본건의 맹지, 휴경지, 농지취득자격증명 제출 필수 조건 등 제반 리스크를 고려할 때, 보수적인 접근이 필요합니다.

보증금(감정가의 10%인 4,760,800원) 외에 추가적인 인수 권리 없음(또는 최소화)을 전제로, 감정가 대비 70~80% 수준에서 입찰가를 고려해볼 수 있습니다.

다만, 최종 입찰가는 법원 현황 조사 내용, 본인의 자금 계획, 시장 상황 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

예상 입찰가는 33,325,600원 ~ 38,086,400원 범위에서 고려해볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.