나이스옥션 법원경매 목포 2025타경578 [1] 전라남도 목포시 용해동 255 용해2차라이프아파트 6동 9층908호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 미래새한감정 · 평가일 2026.01.07

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 목포시 용해동 소재 '이로초등학교' 동측 인근에 위치하는 용해2차라이프아파트 제6동 제9층 제908호로서, 주위는 아파트단지, 학교, 근린생활시설 등이 혼재하는 지대임.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며, 인근에 버스승강장이 소재하여 제반 교통사정은 대체로 양호함.

건물의 구조

일련번호 가 : 철근콘크리트조 평슬래브지붕 15층 중 제9층 제908호로서, 외벽: 몰탈위페인트 등 마감 내벽: 벽지 등 마감 창호: 새시창호임.

이용상태

아파트로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급ㆍ배수설비, 난방설비, 화재탐지 및 경보설비, 소화전설비, 승강기설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 완경사지로서, 아파트부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

북측 및 서측으로 아파트 진ㆍ출입로가 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호 (1) : 제1종일반주거지역, 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 일련번호 (2) : 제1종일반주거지역,제2종일반주거지역,가축사육제한구역(전부제한(2011.6.24))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>임.

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미 상 임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 보고서는 목포지원 2025타경578 (1) 사건의 부동산 경매 물건에 대한 분석입니다.

* 사건번호: 목포지원 2025타경578 (1)

* 소재지: 전라남도 목포시 용해동 255 용해2차라이프아파트 6동 9층 908호

* 용도: 아파트

* 감정가: 119,000,000원 (1억 1,900만원)

* 토지 면적: 44.27㎡ (약 13.39평)

* 건물 면적: 84.47㎡ (약 25.55평)

* 매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

* 경매 구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 용OOOOOOO (용해신용협동조합)

1.1. 입지조건

1.1. 1.위치 및 주위환경

본 물건은 전라남도 목포시 용해동에 소재하며, '이로초등학교' 동측 인근에 위치합니다. 주변은 아파트 단지, 학교, 근린생활시설 등이 혼재되어 있는 지역입니다.

1.1. 2.교통상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스 승강장이 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 제반 교통 상황은 대체로 양호합니다.

1.2. 권리분석

1.2. 1.채권자 및 채무내용

본 경매는 용해신용협동조합의 신청으로 개시되었습니다. 등기부등본 상 말소기준권리는 2019년 11월 29일 접수된 용해신용협동조합의 근저당권(채권액 52,800,000원)입니다.

1.2. 2.임차인 현황

해당 물건에는 대항력 있는 임차인이 존재합니다.

* 임차인: 강 (전입일자 2010-04-05, 대항력 있음)

보증금 및 차임 정보는 미상으로 표기되어 있으나, 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

* 임차인: 이 (전입일자 2009-06-12, 대항력 있음)

보증금 및 차임 정보는 미상으로 표기되어 있으나, 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

인수 보증금 합계는 0원입니다. 대항력 있는 임차인이 존재함에도 보증금이 0원으로 명시되어 있어, 실제 점유 관계 및 법적 효력에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

1.2. 3.등기부 요약

* 소유권 이전: 정득채 (1997-10-07), 박목단 (2009-06-19)

* 근저당권: 용해신용협동조합 (2019-11-29, 52,800,000원) - 말소기준권리

* 임의경매: 용해신용협동조합 (2025-12-29, 32,747,016원)

등기부상 채권 총액은 52,800,000원입니다. 매각으로 인해 근저당권 및 임의경매 개시 결정 등기 등 말소기준권리보다 후순위 권리들은 소멸될 것으로 예상됩니다.

1.3. 상권분석

1.3. 1.아파트 정보

* 아파트명: 용해2차라이프아파트

* 건축 연도: 1994년 12월 10일 사용 승인 (약 32년차)

* 세대수: 총 465세대 (본 물건 속한 6동의 경우 90호)

* 구조: 철근콘크리트조 평슬래브지붕 15층 중 9층

* 주차: 총 269대 (기계식 포함)

1.3. 2.매매/전월세 시세 분석

제공된 최근 매매 데이터를 분석한 결과, 해당 아파트(전용면적 84.47㎡)의 최근 시세는 다음과 같습니다.

* 2026년 6월 23일 거래: 6층, 74,500,000원 (약 219.8만원/평)

* 2026년 6월 3일 거래: 2층, 70,000,000원 (약 206.7만원/평)

최근 거래가를 기준으로 볼 때, 해당 면적의 시세는 약 7,000만원 ~ 7,450만원 수준으로 파악됩니다. 감정가 1억 1,900만원과는 상당한 차이가 있습니다.

최근 전월세 거래 내역은 다음과 같습니다.

* 2025년 5월: 10층, 84.465㎡, 보증금 1,000만원 / 월세 55만원

* 2026년 2월: 7층, 59.73㎡, 보증금 500만원 / 월세 50만원 (면적 상이)

* 2026년 3월: 10층, 84.465㎡, 보증금 1,500만원 / 월세 55만원

전월세 시장은 보증금 1,000만원~1,500만원, 월세 50만원~55만원 선에서 거래되는 것으로 보입니다.

1.4. 생활정보

1.4. 1.주변 편의시설

* 교육시설: 이로초등학교 인접

* 상업시설: 주변 근린생활시설 이용 가능

* 주거환경: 아파트 단지 내 주거 밀집 지역

1.4. 2.단지 정보

* 단지 내 시설: 관리사무소, 노인정, 어린이 놀이터, 자전거 보관소 등이 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

1.5. 1.대항력 있는 임차인

가장 큰 리스크 요인은 대항력 있는 임차인의 존재입니다. 보증금이 0원으로 명시되어 있어 법적 검토 및 현실적인 점유 이전 과정에서 예상치 못한 문제 발생 가능성이 있습니다. 임차인이 실제로 거주하는지, 퇴거 의사나 별도 합의 사항이 있는지 철저한 조사가 필요합니다.

1.5. 2.건축 연도

1994년 준공된 아파트로, 건축된 지 30년 이상 경과하여 노후화로 인한 유지보수 비용 증가나 시설 개선 필요성이 발생할 수 있습니다. 이는 재판매 가치에 영향을 줄 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 목포시 용해동에 위치한 아파트로, 입지 조건은 무난한 편입니다. 그러나 30년 이상 경과한 노후 아파트이며, 대항력 있는 임차인이 존재함에도 보증금이 0원으로 명시되어 있어 권리 분석 및 명도 과정에서 신중한 접근이 요구됩니다. 최근 실거래가가 감정가 대비 상당히 낮은 점을 감안할 때, 시세 재평가 및 임차인 관련 리스크 해소 방안을 면밀히 검토해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 최근 실거래가 대비 낮은 감정가: 감정가와 실거래가 간의 큰 격차는 잠재적인 투자 수익률을 높일 가능성을 시사합니다.

* 안정적인 주거 지역: 아파트 단지와 학교가 인접해 있어 기본적인 주거 수요는 꾸준할 것으로 예상됩니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가 119,000,000원 대비 최근 실거래가는 70,000,000원 ~ 74,500,000원 수준입니다. 대항력 있는 임차인(보증금 0원)의 존재와 건물의 노후화를 고려할 때, 보수적인 접근이 필요합니다.

최근 시장 가격을 기준으로 하되, 명도 관련 리스크를 감안하여 아래와 같이 예상 입찰가를 제안합니다.

예상 입찰가 범위: 75,000,000원 ~ 85,000,000원

본 입찰가 산정은 제시된 정보를 바탕으로 한 추정치이며, 실제 현장 조사 및 권리관계 추가 확인을 통해 최종 결정하시기 바랍니다. 특히 임차인과의 명도 협상 결과에 따라 입찰가 전략은 유동적으로 조정될 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.