나이스옥션 법원경매 목포 2025타경51799 [1] 전라남도 목포시 석현동 910 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 나라 · 평가일 2026.01.13

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 목포시 석현동 소재 목포가톨릭대학교 북동측 인근에 위치하며, 본건 주위는 미성숙 상가지대임.

교통상황

본건까지 제반 차량출입 가능하고, 인근에 버스승강장이 소재하는 등 일반적인 교통이용상황은 보통시 됨.

형태 및 이용상태

4필 일단의 부정형의 토지로서, 상업용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

본건 북서측으로 아스팔트2차선도로에 접해 있음.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(2),(3),(5) : 도시지역, 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역, 가축사육 제한구역(전부제한(2011.6.24))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호 구역<교육환경 보호에 관한 법률>, <추가기재>건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함)임. 일련번호(4) : 도시지역, 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역, 가축사육제한구역 (전부제한(2011.6.24))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육 환경 보호에 관한 법률>임.

제시목록 외의 물건

해당사항 없음.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임. 2) 기타 : 본건 지상에 수목(배롱나무)가 식재되어 있음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호 가) 일반철골구조 판넬지붕 단층 외벽 : 복합판넬 및 강화유리 등 내벽 : 판넬 및 강화유리, 타일 등 천장 : 철골트러스위판넬 마감 바닥 : 인조석 및 타일 등

이용상태

근린생활시설(현황 "공실")로 이용중임.

설비내역

일반적인 전기설비, 위생 및 급배수설비, 화재탐지 및 경보기 등이 구비되어 있음.

부합물 및 종물

해당사항 없음.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임. 2) 기타 : 해당사항 없음.

물건 비고

일괄매각. 수목 포함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 목포지원 2025타경51799 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 정OOOOO

1.2. 물건 상세 정보

소재지: 전라남도 목포시 석현동 910

용도: 근린시설

매각대상: 토지/건물일괄매각

토지면적: 1322.00㎡ (약 400.03평)

건물면적: 790.77㎡ (약 239.26평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 감정평가 요약

감정가: 2,774,891,500원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본 물건은 전라남도 목포시 석현동에 위치하며, 목포가톨릭대학교 북동측 인근에 소재합니다. 주위는 미성숙 상가지대로 형성되어 있습니다.

2.2. 교통 상황

본 물건까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 버스 승강장이 소재하여 일반적인 교통 이용 상황은 보통 수준입니다. 목포시 버스정보에 따르면 석현동을 경유하는 다수의 노선이 운영되고 있습니다.

2.3. 인접 도로 상태

본건 북서측으로 아스팔트 2차선 도로에 접해 있습니다.

2.4. 토지 이용 계획 및 제한 상태

일련번호 (2),(3),(5) 토지는 도시지역, 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역, 가축사육제한구역, 상대보호구역에 해당하며, 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로 일부를 포함하고 있습니다.

일련번호 (4) 토지는 도시지역, 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역, 가축사육제한구역, 상대보호구역에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 분석 개요

본건은 중복사건이며, 대항력 있는 임차인이 존재하고 공동담보로 진행되는 물건입니다.

3.2. 임차인 현황

임차인: 정OOO

보증금: 250,000,000원

차임: 6,000,000원

전입일자(사업일자): 2023-09-18

확정일자: 2026-01-09

배당신고일자: 2025-12-31

대항력: 있음

임차인 정OOO은 대항력이 있으나, 인수 보증금 합계는 0원으로 파악되어 신규 낙찰자가 별도로 인수할 보증금은 없습니다. 다만, 임대관계 및 차임 등이 미상으로 확인되므로 이에 대한 추가적인 확인이 필요합니다.

3.3. 등기부 현황 (토지)

토지 등기부에는 소유권 이전(증여, 매매, 공유물 분할, 협의분할에 의한 상속) 및 소유권 이전(매매) 기록이 다수 존재합니다. 또한, 근저당권 (광주은행, 총액 3,177,000,000원)이 설정되었으나 말소 기준권리가 되어 말소 예정입니다. 강제경매 (채권자: 정훈기, 250,000,000원), 가압류 (채권자: 신용보증기금, 297,000,000원), 임의경매 (채권자: 광주은행) 개시 결정 등기 기록이 있습니다.

3.4. 등기부 현황 (건물)

건물 등기부에는 소유권 보존(주식회사지인유통) 후 근저당권 (광주은행, 총액 3,177,000,000원)이 설정되었으며, 이는 말소 기준권리가 됩니다. 강제경매 (채권자: 정훈기, 250,000,000원), 가압류 (채권자: 신용보증기금, 297,000,000원), 임의경매 (채권자: 광주은행) 개시 결정 등기 기록이 있습니다. 또한, 압류 (채권자: 목포시) 기록도 있습니다.

3.5. 말소기준권리 및 인수되는 권리

말소기준권리는 건물 등기부상의 을1 근저당권 (접수일자: 2023-09-27)으로 판단됩니다. 이보다 늦은 날짜의 등기는 매각으로 소멸되므로 낙찰자는 부담 없이 소유권을 취득할 수 있습니다. 다만, '물건명세서 참고사항'에 '매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권'으로 명시되어 있으나, 제공된 등기부 현황에는 지상권에 대한 별도 기재가 없어 관련 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

본건 소재지인 석현동 일대는 목포가톨릭대학교가 인근에 위치하고 있으나, 전반적으로 미성숙 상가지대라는 평가가 있습니다. 이는 상권의 성장 잠재력은 있으나, 현재 가시적인 상업 활동은 활발하지 않음을 시사합니다. 소상공인시장진흥공단의 상권정보에 따르면 목포시 전체 상점 수는 13,139개(2025년 12월 기준)이나, 석현동 특정 지역의 상권 활성화 정도에 대한 구체적인 분석 정보는 제한적입니다.

5. 생활정보

* 주변 교통

목포가톨릭대학교 북동측 인근에 위치하며, 제반 차량 접근이 용이합니다. 인근에 다수의 버스 승강장이 있어 대중교통 이용이 가능합니다.

* 편의시설

제공된 정보만으로는 주변 편의시설에 대한 상세한 파악이 어렵습니다. 목포시 석현동 일대는 주거 지역과 상업 지역이 혼합된 형태로 보이며, 기본적인 생활 편의시설은 갖추고 있을 것으로 예상됩니다.

* 혐오시설

주변에 혐오시설이 집결되었다는 직접적인 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, 목포시에서는 의료폐기물 소각시설 건립에 대한 반대 입장을 공식화하였으며, 무안군에서는 악취 관련 민원이 있는 퇴비공장이 운영 중입니다. 본건 물건지와 직접적인 관련성은 낮으나, 지역 전반의 환경 문제에 대한 관심은 필요합니다.

6. 잠재적 리스크

* 중복사건: 여러 경매 사건이 중복으로 진행되고 있어 복잡성이 있을 수 있습니다.

* 대항력 있는 임차인: 임차인 정OOO은 대항력이 있으나, 인수 보증금은 0원입니다. 이는 낙찰자가 보증금을 인수하지 않아도 됨을 의미하지만, 임대관계 및 차임이 미상인 점은 명도 과정에서 변수로 작용할 수 있습니다.

* 미성숙 상가지대: 지역 상권이 아직 발달하지 않은 상태이므로, 상업 시설로서의 공실 위험이나 임대 수익률 저조 가능성이 있습니다.

* 공동담보: 본 물건이 공동담보로 묶여 있어, 다른 물건의 경매 결과나 채무 상황이 본건에 영향을 미칠 수 있습니다.

* 토지 이용계획: 일부 토지가 제1종일반주거지역 및 지구단위계획구역에 해당하며, 도로 일부를 포함하고 있어 건축 및 개발 시 용도 제한을 확인할 필요가 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 목포시 석현동에 위치한 근린시설로, 토지와 건물 일괄 매각 대상입니다. 감정가는 약 27.7억 원이며, 대항력 있는 임차인이 존재하나 낙찰자가 인수해야 할 보증금은 없는 것으로 파악됩니다. 말소기준권리보다 선순위인 권리는 없으나, 지상권 등 소멸되지 않는 권리 유무에 대한 추가 확인이 필요합니다. 주변 지역은 미성숙 상가지대라는 평가가 있으나, 목포가톨릭대학교가 인근에 위치하여 잠재적 수요는 존재합니다. 중복사건, 대항력 있는 임차인, 미성숙 상권 등의 리스크 요소를 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 넓은 토지 면적: 약 400평에 달하는 넓은 토지를 확보하고 있어 향후 재건축 또는 개발의 잠재력이 있습니다.

* 일괄 매각: 토지와 건물을 일괄 매각하므로 토지 확보 측면에서 유리할 수 있습니다.

* 대학 인근 입지: 목포가톨릭대학교가 인근에 있어 학생 및 교직원 대상의 상권 활성화 가능성을 기대할 수 있습니다.

* 수목 포함: 명세서상 수목이 포함 매각되므로, 이에 대한 고려가 필요합니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 예상 입찰가는 '인수 보증금'을 제외하고 산정해야 합니다. 현재 파악된 정보에 따르면 임차인 정OOO의 인수 보증금은 0원이므로, 이는 입찰가 산정 시 직접적인 부담이 되지 않습니다. 그러나 본 물건의 성공적인 투자를 위해서는 주변 시세, 유사 물건 낙찰가율, 향후 개발 가능성, 명도 비용 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 본 보고서에서는 구체적인 예상 입찰가를 제시하지 않으며, 추가적인 현장 조사와 전문가의 컨설팅을 통해 산정할 것을 권고합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.