나이스옥션 법원경매 순천 2025타경52529 [1] 전라남도 광양시 중동 1665 성호2차아파트 206동 15층1507호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 광양시 중동에 소재하는 '중진초등학교' 남서측 인근에 위치한 성호2차아파트 206동 15층 1507호이며, 주위는 아파트단지, 학교, 단독주택 및 근린상가 등이 소재한 주거지대로서 주위환경은 보통임.

교통상황

아파트단지까지 차량출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 등이 소재하는 등 일반적인 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕으로서 외벽 ; 몰탈위 페인트 마감 등, 내벽 ; 벽지도배 및 일부 타일마감 등, 창호 ; 샤시창틀 유리창임.

이용상태

아파트(침실3, 거실, 주방/식당, 발코니, 현관 및 보일러실)로 이용중임.

설비내역

일반적인 위생 및 급배수설비, 소방설비, 승강기, 도시가스에 의한 난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 평지로서 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 아파트단지 북측으로 차량 진출입로가 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

--.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

--.

물건 비고

미납된 관리비 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 순천지원 2025타경52529 (1)

소재지: 전라남도 광양시 중동 1665 성호2차아파트 206동 15층 1507호

용도: 아파트

감정가: 7,000만원

토지면적: 19.50㎡ (약 5.90평)

건물면적: 59.79㎡ (약 18.09평)

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 강제 경매

채권자: 서OOOOOOOOOO

1.2. 아파트 정보

아파트명: 성호2차아파트

건축년도: 2006년 (206동 사용승인일 기준)

총 세대수: 1773세대 (단지 전체)

주차대수: 265대 (단지 전체)

최고층/최저층: 24층/1층

1.3. 면적 정보

토지 지분 면적: 19.4977㎡ (약 5.90평)

건물 전용 면적: 59.79㎡ (약 18.09평)

건물 분양 면적: 약 24평형 (추정)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 제시외 면적: 0.00㎡

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 건은 전라남도 광양시 중동에 소재하는 '성호2차아파트' 206동 15층 1507호입니다.

단지 인근에는 중진초등학교가 위치해 있으며, 주위는 아파트 단지, 학교, 단독주택 및 근린상가 등이 혼재한 주거지대로서 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

단지 내 차량 출입이 원활하며, 인근에 다수의 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 주변시설

* 교육시설: 중진초등학교, 광양중학교, 광양고등학교 등

* 편의시설: 단지 내 상가 및 인근 근린상가

* 녹지/휴식공간: (정보 부족, 일반적인 아파트 단지 내 편의시설 수준으로 추정)

2.4. 혐오시설 유무

주변을 조사한 결과, 아파트 단지 인근에 특별히 혐오시설로 간주될 만한 시설은 확인되지 않았습니다. 주로 주거, 교육, 근린상업 시설이 분포하고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

말소기준권리는 2023년 4월 6일에 접수된 주택도시보증공사의 가압류 (채권액 80,963,146원)입니다.

3.2. 등기부상 권리 분석

* 소유권 이전: 조준, 최인희

* 주택임차권: 한국토지주택공사 (보증금 72,000,000원, 말소 예정)

* 가압류: 주택도시보증공사 (채권액 80,963,146원, 말소기준권리)

* 가압류: 소상공인시장진흥공단 (채권액 6,111,220원, 말소 예정)

* 강제경매: 서울보증보험 (채권액 73,566,246원, 말소 예정)

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 양동철

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2024-11-07

대항력: 없음

비고: 금액이 미상이라도 주의 필요합니다.

* 임차인: 한국토지주택공사

보증금: 72,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022-04-12

확정일자: 2022-03-04

배당신고일자: 2024-06-18

대항력: 없음

비고: 본 임차권은 말소 대상입니다.

3.4. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

3.5. 인수 보증금

인수 보증금 합계: 0원

3.6. 총 채무액

등기부채권 총액: 159,074,366원 (약 15,907만원)

4. 상권분석

4.1. 주거지대 특성

본 물건이 소재한 광양시 중동 지역은 아파트 단지가 밀집된 대표적인 주거지대입니다.

4.2. 최근 시세 동향

최근 59.79㎡ 면적의 실거래가는 2026년 6월 10일 6,500만원 (4층), 2026년 7월 1일 6,300만원 (12층)에 거래되었습니다.

감정가는 7,000만원으로, 최근 실거래가 대비 소폭 높은 수준입니다.

4.3. 임대차 시장 동향

최근 59.79㎡ 면적의 전월세 계약 사례는 2024년 9월 9일 보증금 500만원/월차임 53만원 (23층) 계약이 있습니다.

다른 59.79㎡ 면적의 계약은 2024년 9월 6일 보증금 400만원/월차임 30만원 (5층) 계약이 있습니다.

39. 86㎡ 면적의 계약은 2024년 9월 3일 보증금 400만원/월차임 40만원 (8층) 계약이 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

단지 내 관리사무소, 노인정, 어린이 놀이터, 자전거 보관소 등 일반적인 편의시설이 갖추어져 있습니다.

5.2. 주거환경

주거지대로서 조용하고 안정적인 생활 환경을 제공합니다. 인근 학교 및 근린 상가 이용이 편리합니다.

5.3. 건물 구조 및 설비

건축물은 철근콘크리트 구조로, 일반적인 위생 및 급배수, 소방, 승강기, 도시가스 난방 설비 등이 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 미납 관리비

해당 물건에는 미납된 관리비 1,490,070원 (약 149만원)이 있습니다. (2026년 1월 8일 기준)

이는 매수인이 인수해야 할 수 있는 금액이므로 입찰 시 고려해야 합니다.

6.2. SGI 인수조건 변경 및 공동담보

특이사항으로 SGI 인수조건 변경 및 공동담보가 언급되어 있습니다. 이는 채권 관련 복잡한 사항이 있음을 시사하며, 경매 진행 과정에 영향을 미칠 수 있습니다.

6.3. 임차권 인수 가능성 (주의)

한국토지주택공사의 주택임차권은 등기부상 말소 대상이나, 서울보증보험 주식회사가 잔존 보증금반환청구권을 포기한다는 확약서를 제출한 상태입니다.

그러나 확약서 내용 및 변제 과정에 대한 면밀한 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 광양시 중동에 위치한 성호2차아파트 206동 15층 1507호로, 전용면적 59.79㎡ (약 18.09평)입니다.

주거지대로서 교육 및 교통 환경이 양호하며, 단지 내외부 편의시설 이용이 편리합니다.

최근 동일 면적의 거래가는 6,300만원에서 6,500만원 수준으로, 감정가 7,000만원보다 낮게 형성되어 있어 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

다만, 미납 관리비 존재, SGI 관련 특이사항, 임차권 관련 복잡한 승계/포기 조건 등은 잠재적 리스크 요인이므로 입찰 전 반드시 추가 확인이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 광양시 주거 중심지 내 위치: 안정적인 수요 기대

* 실거래가 대비 낮은 감정가: 시세 차익 가능성

* 59.79㎡ (약 18평) 소형 면적: 실수요자 및 투자자 접근 용이

* 15층의 로열층: 선호도 높은 층

9. 예상 입찰가

현재 감정가는 7,000만원입니다.

동일 면적 (59.79㎡)의 최근 실거래가는 6,300만원 ~ 6,500만원 수준입니다.

최근 거래가와 감정가, 그리고 미납 관리비 149만원, SGI 관련 복잡성 등을 종합적으로 고려할 때,

현실적인 예상 입찰가는 6,200만원 ~ 6,800만원 사이에서 결정될 것으로 예상됩니다.

안정적인 투자를 위해서는 6,500만원 내외의 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.