나이스옥션 법원경매 목포 2025타경51802 [1] 전라남도 무안군 삼향읍 남악리 1476 남악유탑유블레스900 1층상가111호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가람 · 평가일 2026.01.14

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

교통상황

건물의 구조

이용상태

설비내역

토지의 형상 및 이용상태

인접 도로상태등

토지이용계획 및 제한상태

공부와의 차이

기타참고사항(임대관례 및 기타)

물건 비고

-공실임
-현황조사보고서에 의하면 2026년 1월 기준 관리비 약 82만원이 미납되어 있고, 공용부분 관리비는 매수인에게 인수될 수 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 목포지원 2025타경51802 (1)

물건종류: 근린상가

소재지: 전라남도 무안군 삼향읍 남악리 1476 남악유탑유블레스900 1층상가111호

감정가: 351,000,000원

토지면적: 12.56㎡ (약 3.80평)

건물면적: 90.99㎡ (약 27.52평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 중소기업은행 (가정)

1.2. 주요 내용

본 물건은 전라남도 무안군 삼향읍 남악리에 위치한 남악유탑유블레스900 상가 건물 1층 111호입니다. 근린생활시설 용도로 사용 가능하며, 토지와 건물이 일괄 매각됩니다. 감정가는 3억 5천 1백만원입니다.

2. 입지조건

2.1. 지역 특성

본 물건이 소재한 무안군 삼향읍 남악리는 전라남도청 소재지로서, 계획적으로 개발된 신도시 지역입니다. 주변에는 다수의 아파트 단지, 관공서, 상업 시설, 학교 등이 밀집해 있어 주거 및 상업 기능이 활성화된 지역입니다.

2.2. 교통 및 접근성

지방도 825호선이 인근을 지나 남악신도시와 무안국제공항, 국도 1호선 등으로의 접근성이 양호합니다. 남악정류소를 통한 시외버스 이용도 가능하여 대중교통 이용 또한 편리한 편입니다.

2.3. 주변 환경

남악 유탑유블레스900은 오피스텔과 상가로 구성된 복합건물로 보입니다. 주변으로는 다양한 상가, 학원, 마트, 공원, 학교 등이 위치하여 상업 및 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있습니다.

2.4. 혐오시설 유무

조사 결과, 본 물건의 직접적인 인근 지역에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다. 과거 삼향읍 유교리 지역에서 의료폐기물 소각장 설치가 추진되었으나, 주민 반대 및 부적절한 계획 등의 이유로 최종 불허되었습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리인 중소기업은행의 근저당(2025년 9월 22일 접수, 213,600,000원)보다 후순위 권리들은 모두 말소될 예정입니다. [집합건물 등기부요약]

- 근저당: 중소기업은행 (말소기준권리)

- 가압류: 주식회사대한에스엠, 신용보증기금

- 임의경매: 중소기업은행

위 권리들은 경매 절차에 따라 매각으로 소멸될 예정이므로, 매수인이 인수하는 부담은 없습니다.

3.2. 임차인 현황

제공된 정보에 따르면 인수할 보증금 합계는 0원이며, 임차인 현황은 별도로 명시되지 않았습니다. 이는 임차인 관련 부담이 없음을 시사합니다. [물건명세서 참고사항]

4. 상권분석

4.1. 상가 위치 및 특성

본 물건은 남악유탑유블레스900 건물의 1층 상가 111호로, 유동인구 및 접근성이 비교적 양호한 위치에 있을 것으로 예상됩니다. 남악신도시는 전라남도청을 비롯한 행정기관이 밀집해 있어 관련 종사자 및 방문객 수요가 존재합니다.

4.2. 주변 상업 환경

인근에 하나로마트, 롯데쇼핑몰 등이 있어 배후 상권이 비교적 탄탄합니다. 신도시의 특성상 젊은 인구층이 많고, 상권이 지속적으로 발전하고 있을 가능성이 높습니다.

4.3. 잠재적 수요

전라남도청 및 관련 공공기관 종사자, 인근 주민, 유동인구 등을 주요 수요층으로 볼 수 있습니다. 근린상가로서 다양한 업종(소매점, 서비스업 등)으로 활용이 가능합니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

마트, 은행, 병원 (종합병원까지의 접근성 언급됨), 관공서 등 기본적인 생활 편의시설 접근성이 우수합니다.

5.2. 교육시설

남악초등학교, 남악중학교, 남악고등학교 등 다수의 초중고등학교가 인근에 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

5.3. 주거 환경

본 물건이 속한 남악유탑유블레스900 자체는 오피스텔과 상가로 구성되어 있으며, 인근에 아파트 단지가 다수 분포합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 미납 관리비

현황조사보고서에 따르면 2026년 1월 기준 관리비 약 82만원이 미납되어 있으며, 공용부분 관리비는 매수인에게 인수될 수 있습니다. 이는 매각 후 추가적인 지출이 발생할 수 있는 부분으로, 입찰 전 반드시 확인 및 정산이 필요합니다. [물건명세서 참고사항]

6.2. 공실 위험

본 물건은 현재 공실 상태입니다. [물건명세서 참고사항] 상가로서 공실이 지속될 경우 공실료 부담 및 수익 공백이 발생할 수 있으며, 이는 상권 분석 및 임대 전략 수립 시 중요하게 고려해야 할 사항입니다.

6.3. 경기 변동 및 상권 경쟁

신도시 지역의 상권은 개발 속도 및 주변 경쟁 상권의 변화에 민감할 수 있습니다. 경기 침체 시 상가 공실률 증가 또는 임대료 하락의 가능성도 배제할 수 없습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 전라남도청을 중심으로 계획적인 개발이 이루어진 남악신도시에 위치한 근린상가로서, 입지 및 접근성 측면에서 긍정적인 요소를 많이 가지고 있습니다. 신도시의 개발과 함께 상권이 지속적으로 성장할 가능성이 있으며, 공공기관 종사자 및 인근 주민을 대상으로 하는 상업 시설로서의 잠재력을 가지고 있습니다. 권리 분석상 매수인이 인수할 부담은 없어 비교적 명확한 권리 관계를 가지고 있습니다.

8. 투자 포인트

8.1. 양호한 입지 및 개발 잠재력

전라남도 행정의 중심지인 남악신도시에 위치하여 지속적인 발전 가능성이 있습니다.

8.2. 신축급 상가 건물

남악유탑유블레스900은 비교적 최근에 건축된 건물로, 현대적인 시설을 갖추고 있어 경쟁력이 있을 것으로 판단됩니다.

8.3. 권리관계 명확

경매로 인한 말소 기준권리보다 후순위 권리들은 소멸되므로, 권리 인수 부담이 없습니다.

8.4. 공실 부담 해소 노력

현재 공실 상태이나, 적극적인 마케팅과 업종 선정으로 공실 위험을 최소화할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

감정가 351,000,000원을 기준으로, 본 물건의 투자 가치를 평가합니다.

- 인수할 임대 보증금이 없는 점은 긍정적입니다.

- 미납 관리비 인수 가능성을 고려하여 약 82만원 +α 정도를 예비비로 책정합니다.

- 현재 공실 상태이며, 향후 임대가 맞춰질 때까지의 공실 위험 및 초기 투자 비용, 명도비용 등을 고려해야 합니다.

- 주변 유사 상가의 임대 시세 및 거래 사례를 참고하여 실질적인 투자 수익률을 분석하는 것이 중요합니다.

현 시점에서는 감정가 수준에서 보수적으로 접근하거나, 향후 예상 임대 수익률 및 공실률 등을 고려하여 최적의 입찰가를 산정해야 할 것입니다. 제시된 감정가를 기준으로, 시장 상황 및 물건의 현재 가치를 종합적으로 판단하여 입찰가를 결정하는 것을 권장합니다. 구체적인 금액 산정은 추가적인 시장 조사 및 현장 방문을 통해 이루어져야 합니다.1.물건기본정보

1.1. 물건개요

사건번호: 목포지원 2025타경51802 (1)

소재지: 전라남도 무안군 삼향읍 남악리 1476 남악유탑유블레스900 1층상가111호

용도: 근린상가

감정가: 351,000,000원

토지면적: 12.56㎡ (약 3.80평)

토지지분: 12.5631㎡ (약 3.80평)

토지제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 90.99㎡ (약 27.52평)

건물지분: 90.992㎡ (약 27.52평)

건물제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 중소기업은행 (추정)

1.2. 주요사항

본 물건은 전라남도 무안군 삼향읍 남악리에 위치한 상가 건물 1층 111호이며, 토지와 건물이 함께 매각됩니다. 감정가는 3억 5천 1백만원입니다.

2. 입지조건

2.1. 지역 분석

본 물건이 소재한 무안군 삼향읍 남악리는 전라남도청을 비롯한 다수의 공공기관이 이전하여 행정의 중심지 역할을 하는 신도시 지역입니다. 계획적인 도시 개발로 인해 주거, 상업, 행정 기능이 복합적으로 발달되어 있습니다.

2.2. 교통 환경

인근 지방도 825호선 및 국도 1호선 등을 통해 목포시 및 타 지역으로의 접근성이 우수하며, 남악정류소를 이용한 시외버스 이용도 편리합니다.

2.3. 주변 환경

본 물건이 속한 남악유탑유블레스900은 오피스텔 및 상가로 구성된 복합건물로, 주변에는 다양한 상업 시설, 주거 단지, 공공기관, 학교 등이 밀집해 있어 유동인구 및 배후수요 확보에 유리합니다.

2.4. 혐오시설 유무

인근 지역에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 현재 파악되지 않았습니다. 과거 삼향읍 유교리에서 의료폐기물 소각장 설치가 추진되었으나, 주민 반대 및 부적절한 계획 등으로 인해 최종 불허된 바 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

말소기준권리인 중소기업은행의 근저당(2025년 9월 22일 접수, 213,600,000원)을 기준으로, 그 이후에 설정된 모든 권리(가압류, 임의경매 등)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. [집합건물 등기부요약] 따라서 매수인이 인수해야 할 부담은 없습니다.

3.2. 임차인 현황

인수 보증금 합계는 0원으로 명시되어 있으며, 별도의 임차인 현황 정보는 제공되지 않았습니다. [물건명세서 참고사항] 이는 임차인 관련 권리나 보증금 인수 부담이 없음을 의미합니다.

4. 상권분석

4.1. 상가 입지

본 상가는 남악유탑유블레스900 건물의 1층에 위치하여 가시성 및 접근성이 양호합니다. 전라남도청 등 다수의 공공기관 밀집 지역에 위치하여 관련 종사자 및 방문객을 대상으로 하는 업종에 유리할 수 있습니다.

4.2. 주변 상업시설

하나로마트, 롯데쇼핑몰 등 대형마트가 인근에 위치하며, 다양한 근린생활시설이 발달해 있어 상권 활성화에 긍정적인 요인으로 작용합니다.

4.3. 잠재 고객층

주요 고객층으로는 인근 공공기관 종사자, 지역 주민, 유동인구 등을 예상할 수 있습니다. 업종 선택에 따라 다양한 고객층을 확보할 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

마트, 은행, 병원 등 생활에 필요한 기본적인 편의시설이 잘 갖추어져 있으며, 접근성이 우수합니다.

5.2. 교육시설

남악초등학교, 남악중학교, 남악고등학교 등 다수의 교육기관이 인근에 위치하여 우수한 교육 환경을 제공합니다.

5.3. 주거환경

본 상가가 위치한 건물은 오피스텔 및 상가 복합건물이며, 인근에 아파트 단지가 다수 분포하고 있어 안정적인 배후수요를 기대할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 미납 관리비

2026년 1월 기준 약 82만원의 관리비가 미납된 상태이며, 공용부분 관리비는 매수인에게 인수될 수 있다는 점을 유의해야 합니다. [물건명세서 참고사항] 입찰 전 정확한 미납 관리비 금액 및 인수 여부를 확인하고, 낙찰 후 정산 계획을 세워야 합니다.

6.2. 공실 가능성

본 물건은 현재 공실 상태입니다. [물건명세서 참고사항] 향후 공실이 장기화될 경우, 임대수익 발생 지연 및 관리비 부담 등의 리스크가 발생할 수 있습니다.

6.3. 상권 경쟁 및 경기 변동

신도시 상권의 특성상, 주변의 신규 상가 개발이나 경기 변동에 따른 영향으로 공실률이나 임대료 수준이 변동될 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 전라남도청이 위치한 남악신도시에 자리하고 있어 입지적 이점이 크며, 주변 인프라가 잘 구축되어 있습니다. 남악유탑유블레스900이라는 비교적 최신 건물 내 상가로, 권리관계 또한 명확하여 인수 부담이 적다는 장점이 있습니다. 다만, 현재 공실 상태이며 미납 관리비 인수 가능성 등의 리스크 요인을 면밀히 검토하여 투자 결정을 내려야 합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 우수한 입지 및 개발 잠재력

전라남도 행정의 중심지로서 지속적인 인구 유입 및 도시 발전 가능성이 높습니다.

8.2. 최신 건물 내 상가

비교적 신축인 건물에 위치하여 시설 경쟁력이 있습니다.

8.3. 권리 인수 부담 없음

말소기준권리보다 후순위 권리가 모두 소멸되어 안전한 투자가 가능합니다.

8.4. 적극적인 공실 관리 및 임대 전략

현재 공실 상태이므로, 업종 선정 및 마케팅 전략 수립을 통해 조기 임대 활성화를 도모해야 합니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 351,000,000원입니다. 인수할 임차인 보증금이 없고 권리 인수 부담이 없는 점은 긍정적입니다. 다만, 미납 관리비 82만원 가량과 공실 위험, 향후 예상되는 임대 수익률 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 입찰가를 결정해야 합니다. 본 물건의 현재 시장 가치와 잠재 수익성을 면밀히 분석하여, 낙찰 후 발생할 수 있는 추가 비용(관리비, 명도비용 등) 및 공실 기간을 감안한 합리적인 입찰가를 산정할 것을 권장합니다.

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