나이스옥션 법원경매 목포 2025타경51796 [1] 전라남도 함평군 함평읍 내교리 865 함평백년가뷰아파트 101동 4층402호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가승 · 평가일 2026.01.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 함평군 함평읍 내교리 소재 "함평 학다리고등학교" 남동측 인근에 위치한 공동주택 단지 내 단위세대(함평백년가뷰아파트 제101동 제4층 제402호(기호 1), 제102동 제4층 제404호(기호 2))로서, 주위는 단독주택 및 공동주택, 공공편익시설, 근린생활시설 등 이 혼재하는 읍소재지내 주택지대임.

교통상황

본건 단지까지 제반 차량접근이 가능하며, 인근에 시내버스 승강장과 정비된 간선도로가 소 재하고 있음.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층/지상17층 건물(제101동 외)내 제4층 제402호 외로서(사용승인일 : 2022-01-25), 외벽 : 모르타르 위 페인팅 및 석재 치장 마감 등, 창호 : 새시창호임.

이용상태

아파트(전유면적 : 84.8589㎡)임.

설비내역

일반적인 위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 소방설비 등 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 인접도로 대비 대체로 평탄한 부정형의 '공동주택 건부지'임.

인접 도로상태등

본건 단지 북서측 및 남측으로 왕복 4차로의 아스팔트 포장도로에 각각 접하며, 이와 접속되 는 단지 내 진입로가 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(2025-12-22), 가축사육제한구역(상대제한구 역(모든가축))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2025-03-11)<교육환경 보호에 관한 법률>, 하수처리구역<하수도법>임.

공부와의 차이

--

기타참고사항(임대관례 및 기타)

--

물건 비고

임차인 등이 배당에서 보증금을 전액 변제받지 못하면 잔액을 매수인이 인수함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 목포지원 2025타경51796 (1)

소재지: 전라남도 함평군 함평읍 내교리 865 함평백년가뷰아파트 101동 4층402호

용도: 아파트

감정가: 290,000,000원

토지면적: 46.96㎡ (약 14.20평)

건물면적 (전용면적): 84.86㎡ (약 25.70평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 서OOOO

감정평가서 요약:

본건은 전라남도 함평군 함평읍 내교리 소재 "함평 학다리고등학교" 남동측 인근에 위치한 공동주택 단지 내 단위세대(함평백년가뷰아파트 제101동 제4층 제402호)로서, 주변은 단독주택 및 공동주택, 공공편익시설, 근린생활시설 등이 혼재하는 읍소재지 내 주택지대임. 건물은 철근콘크리트구조이며, 2022년 1월 25일 사용승인된 건물임.

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 전라남도 함평군 함평읍 내교리에 위치하며, "함평 학다리고등학교"에서 남동측 인근에 자리잡고 있음. 주변으로는 다양한 형태의 주택과 근린생활시설, 공공시설 등이 혼재되어 있어 읍내 주택지대로서의 특성을 지님.

* 교통상황: 단지까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스 승강장이 있어 대중교통 이용이 편리함. 정비된 간선도로가 소재하여 외부 이동이 수월한 편임.

* 건물의 구조 및 상태: 본 건물은 철근콘크리트구조에 (철근)콘크리트지붕을 갖춘 지하 1층/지상 17층 건물 중 4층 402호임. 2022년 1월 25일 사용승인이 완료되어 비교적 신축 건물에 속함. 외벽은 모르타르 위 페인팅 및 석재 치장 마감으로 되어 있으며, 창호는 새시창호로 구성되어 있음.

* 이용상태: 본건은 전유면적 84.86㎡ 규모의 아파트임.

* 설비내역: 일반적인 주거 생활에 필요한 위생 및 급배수 설비, 난방 설비, 승강기 설비, 소방 설비 등이 정상적으로 구비되어 있음.

* 토지의 형상 및 이용상태: 본건 토지는 인접지 및 인접도로 대비 대체로 평탄한 부정형의 '공동주택 건부지' 상태임.

* 인접 도로상태: 단지 북서측 및 남측으로 왕복 4차로의 아스팔트 포장도로에 각각 접하고 있으며, 이 도로에 접속되는 단지 내 진입로가 잘 개설되어 있음.

* 토지이용계획 및 제한상태: 본건 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역(상대제한구역), 상대보호구역, 하수처리구역에 해당함.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 본건과 관련하여 등기사항전부증명서상 가장 먼저 설정된 권리 중 말소기준권리가 되는 것은 2025년 10월 17일 접수된 서광주농업협동조합의 가압류(갑4) 또는 2025년 12월 30일 접수된 서광주농업협동조합의 강제경매개시결정(갑6)으로 판단됨. 이들 권리 이후에 설정된 대부분의 저당권, 가압류, 압류 등은 매각으로 인해 소멸될 예정임.

* 임차인 현황:

* 임차인: 김

* 보증금: 265,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2023-11-21

* 확정일자: 2025-08-29

* 배당신고일자: 2026-01-07

* 대항력: 있음

* 비고: 1차 보증금 증액분 45,000,000원 포함된 금액으로 확인됨.

* 임차인: 장경철

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2023-11-21

* 확정일자: (정보 없음)

* 배당신고일자: (정보 없음)

* 대항력: 없음

* 비고: (정보 없음)

* 인수되는 권리:

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 제공된 물건명세서상 '지상권개요'에 대한 별도 기재가 없으므로, 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 보임.

* 인수 보증금: '권리분석' 섹션의 '인수 보증금 합계'는 0원으로 기재되어 있으나, '주의사항' 및 '특수물건정보'에 "임차인 등이 배당에서 보증금을 전액 변제받지 못하면 잔액을 매수인이 인수함"이라고 명시되어 있음. 이에 따라, 대항력 있는 임차인 김 의 보증금 중 법원 배당을 통해 전액 변제받지 못하는 금액이 있을 경우, 그 잔액은 매수인이 인수해야 하는 중요한 위험 요소임.

* 등기부채권 총액: 2,514,123,757원. 이 총액은 매각으로 인해 소멸되는 채권에 해당함.

4. 상권분석

* 본건은 함평군 함평읍 소재지로, 아파트 단지 내에 위치하고 있으며 주변으로 근린생활시설이 분포하고 있어 기본적인 상업 기능 및 생활 편의 시설 접근성이 양호한 편임.

* "함평 학다리고등학교"와 같은 교육시설이 인접해 있어 관련 수요가 존재함.

* 제공된 정보 및 관련 검색 결과상, 본건의 직접적인 주변에 혐오시설로 분류될 만한 특정 시설은 확인되지 않았음. 다만, 함평군 지역 전반에 걸쳐 혐오시설 유치 관련 논의가 간혹 있음을 참고할 필요는 있음.

5. 생활정보

* 교육시설: 본건 인근에 "함평 학다리고등학교"가 위치하고 있으며, 교육환경 보호에 관한 법률에 따라 상대보호구역으로 지정되어 있어 교육 환경에 대한 일정 수준의 보호를 받고 있음.

* 교통: 단지 내 진입로가 잘 정비되어 있으며, 인근에 시내버스 승강장이 있어 대중교통 이용이 편리한 편임. 또한, 정비된 간선도로가 소재하여 자가용 이용 시에도 접근성이 양호함.

* 편의시설: 단지 주변에 근린생활시설이 있어 일상생활에 필요한 기본적인 편의시설 이용이 가능함.

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 보증금 인수 위험: 본 건의 가장 핵심적인 리스크는 대항력 있는 임차인 김 이 보유한 265,000,000원의 보증금 중, 법원 배당 절차에서 전액을 변제받지 못할 경우 그 잔액을 매수인이 인수해야 한다는 점임. 이는 입찰 시 예상치 못한 추가 비용 발생으로 이어질 수 있음.

* 가축사육 제한 구역: 본건 토지는 가축사육제한구역(상대제한구역)으로 지정되어 있어, 향후 가축 사육과 관련된 건축 행위나 사업 추진 시 제약이 따를 수 있음.

* 상대 보호 구역: 교육환경 보호 구역으로 지정되어 있어, 해당 법규 준수에 유의해야 함.

7. 종합 의견

본 물건은 2022년에 사용승인된 비교적 신축인 아파트로, 함평읍 내에서 양호한 입지 조건과 생활 편의성을 갖추고 있음. 감정가 또한 최근 실거래가 수준과 유사하게 책정된 것으로 파악됨. 그러나, 대항력 있는 임차인 김 의 보증금 중 인수될 가능성이 있는 부분이 본 건의 가장 큰 투자 위험 요소로 작용하므로, 철저한 권리 분석과 함께 임차인과의 명확한 소통 및 협의를 선행하지 않고서는 추가적인 재정적 부담이 발생할 수 있음.

8. 투자 포인트

* 신축 아파트: 2022년 준공되어 건물 컨디션이 우수하며, 최신 주거 트렌드를 반영하고 있음.

* 지역 내 중심 입지: 함평읍 소재지로, 생활 편의시설 및 교통 인프라 접근성이 양호하여 주거 만족도가 높을 것으로 예상됨.

* 안정적인 임대 수요: 지역 내 아파트 수요를 고려할 때, 임대 운영 시 공실 위험이 비교적 낮을 것으로 판단됨. (단, 임차인 인수 위험 고려 필요)

9. 예상 입찰가

* 감정가: 290,000,000원

* 참고 시세:

* 2026년 4월 거래 사례 (84.85㎡ 기준): 약 295,000,000원 ~ 300,000,000원 (,)

* 고려사항:

* 본 건의 핵심적인 잠재적 리스크는 대항력 있는 임차인 김 의 보증금 265,000,000원 중 배당을 통해 전액 변제받지 못할 경우, 그 잔액이 매수인에게 인수될 수 있다는 점입니다. '주의사항'에 명확히 명시되어 있듯이, 이 부분은 입찰가 산정에 있어 매우 신중하게 고려되어야 합니다.

* '권리분석' 섹션의 '인수 보증금 합계'가 0원으로 기재되어 있더라도, 이는 현재 명확히 인수해야 할 금액이 없다는 의미일 뿐, 임차인의 보증금 전액 변제 여부에 따라 실제 인수 부담이 발생할 수 있다는 점을 반드시 유념해야 합니다.

* 따라서, 감정가 290,000,000원을 기준으로 하되, 임차인 보증금 인수 가능성이라는 중대한 리스크를 감안하여 보다 보수적인 관점에서 입찰가를 결정하는 것이 바람직합니다. 시장 가격 및 감정가와 함께 잠재적 인수 부담액을 고려한 신중한 접근이 요구됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.