나이스옥션 법원경매 목포 2025타경580 [1] 전라남도 함평군 나산면 우치리 629 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 경일 · 평가일 2026.01.19

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 함평군 나산면 우치리 소재 "우치마을" 내에 위치하는 부동산으로서, 인근으로 주택 및 농경지 등의 부동산이 소재하는 등 주위환경은 보통시됩니다.

교통상황

본건까지 차량진입이 가능하며, 교통상황은 보통시됩니다.

형태 및 이용상태

사다리형 토지로서 단독주택 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태

본건 필지 동측으로 소폭의 시멘트 포장도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역 (상대제한구역(돼지,개,닭,오리,메추리)1000미터)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(상대제한구역(소,말,양,사슴)500미터)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

제시목록 외의 물건

-.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-.

건물감정평가요항표

건물의 구조

벽돌구조 철근콘크리트지붕 단층 건물로서, (사용승인일 : 2006.06.22) 외 벽 : 벽돌 마감 등 내 벽 : 벽지 마감 등 창 호 : 샤시창호 마감 등

이용상태

본건은 단독주택으로 이용중입니다.

설비내역

본건은 기본적인 위생 및 급·배수설비, 난방설비, 가정용태양광발전설비 등이 구비되어 있습니다.

부합물 및 종물

제시외 건물(ㄱ)~(ㄷ)이 소재합니다. 철거가 용이한 비닐하우스 1동, 이동이 용이한 컨테이너 1동이 소재합니다.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

물건 비고

-일괄매각. 제시외 건물 포함 매각
-가정용 태양광발전설비 매각 포함. 건물에 포함하여 평가함(감정평가서 참조)
-지상 소재 비닐하우스 1동, 컨테이너 1동 매각 제외함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2 물건 소재지

전라남도 함평군 나산면 우치리 629

3 사건번호

목포지원 2025타경580 (1)

4 경매 구분

부동산 임의경매

5 물건 종별

단독주택

6 감정가

113,095,420원

7 매각 대상

토지 및 건물 일괄 매각

8 채권자

나

1.1. 면적 정보

1 토지 면적

526. 00㎡ (약 159.07평)

2 건물 면적

70. 29㎡ (약 21.25평)

3 건물 제시외 면적 (매각 제외)

169. 54㎡ (약 51.29평)

1.2. 입지 조건

1 위치 및 주위 환경

본건은 전라남도 함평군 나산면 우치리 소재 "우치마을" 내에 위치하며, 주변으로 주택 및 농경지가 소재하는 등 주위 환경은 보통입니다.

2 교통 상황

차량 진입이 가능하며, 교통 상황은 보통으로 평가됩니다.

3 토지 이용 및 형태

토지는 사다리형이며, 현재 단독주택 건부지로 이용 중입니다.

4 인접 도로 상태

토지 필지의 동측으로 소폭의 시멘트 포장도로와 접하고 있습니다.

5 토지 이용 계획 및 제한 상태

본 토지는 계획관리지역, 자연취락지구로 지정되어 있습니다. 또한, 가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률에 따라 가축사육제한구역(상대제한구역: 돼지, 개, 닭, 오리, 메추리 1000미터, 소, 말, 양, 사슴 500미터)에 해당합니다.

1.3. 권리 분석

1 임차인 현황

인수 보증금 합계는 0원입니다.

2 등기부 현황 (토지)

* 2000-02-21: 소유권이전 (이재옥)

* 2018-07-23: 근저당 (나비골농업협동조합, 29,400,000원) - 말소기준권리

* 2023-05-22: 압류 (기획재정부) - 말소

* 2025-12-30: 임의경매 (나비골농업협동조합) - 말소

* 2026-01-16: 소유권이전 (한고은, 증여)

총 등기부채권액: 29,400,000원

3 등기부 현황 (건물)

* 2006-06-27: 소유권보존 (이재옥)

* 2018-07-23: 근저당 (나비골농업협동조합, 29,400,000원) - 말소기준권리

* 2025-12-30: 임의경매 (나비골농업협동조합) - 말소

* 2026-01-16: 소유권이전 (한고은, 증여)

총 등기부채권액: 29,400,000원

4 권리 분석 요약

말소기준권리인 2018년 7월 23일자 근저당권 이하 모든 권리는 경매를 통해 소멸될 예정입니다. 따라서 낙찰자가 인수해야 할 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

5 물건명세서 참고사항

작성일: 2026년 6월 1일. 지상권은 없습니다. 제시외 건물(비닐하우스 1동, 컨테이너 1동)은 매각에서 제외됩니다. 가정용 태양광발전설비는 매각에 포함됩니다.

1.4. 상권 분석

1 주변 시세

본 물건은 전라남도 함평군 나산면의 우치마을 내 단독주택으로, 주변은 주택과 농경지가 혼재된 농촌 지역입니다. 해당 지역의 단독주택 시세는 일반적으로 해당 물건의 감정가 수준 또는 약간 상회하는 수준에서 형성될 가능성이 있습니다. 구체적인 시세 파악을 위해서는 함평군 나산면 일대의 최근 실거래가 및 유사 물건의 매물 정보를 추가적으로 분석할 필요가 있습니다.

2 주변 개발 가능성

자연취락지구로 지정되어 있어 지역 활성화 및 개발 잠재력을 고려할 수 있습니다.

1.5. 생활 정보

1 주거 환경

조용한 농촌 마을의 환경을 제공합니다.

2 편의 시설

나산면 소재지 또는 인근 읍내를 통해 기본적인 편의 시설(마트, 병원, 관공서 등)을 이용할 수 있습니다. 자세한 편의 시설 접근성은 추가적인 현장 조사를 통해 파악하는 것이 좋습니다.

3 교통

차량 접근성은 양호하나, 대중교통 이용 편의성은 제한적일 수 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

1 건축물 현황

건물은 벽돌구조 철근콘크리트 지붕 단층이며, 2006년 6월 22일 사용 승인되었습니다. 기본적인 위생, 급배수, 난방 설비 및 가정용 태양광발전 설비가 구비되어 있습니다.

2 토지 이용 제한

가축사육제한구역에 해당하여 해당 지역 내에서 가축 사육 시 법적 제한이 따릅니다.

3 매각 제외 물건

지상 소재 비닐하우스 1동과 컨테이너 1동은 매각 대상에서 제외되므로, 해당 시설물의 이전 또는 철거는 낙찰자의 책임 하에 이루어져야 합니다.

4 혐오 시설

본건 주변 반경 1km 이내에 특별히 알려진 혐오 시설(대규모 공업단지, 폐기물 처리 시설 등)은 없는 것으로 파악됩니다. 다만, 정확한 정보는 현장 답사 시 주변 환경을 면밀히 확인하는 것이 필수적입니다.

1.7. 투자 포인트

* 토지 및 건물 일괄 매각으로 활용도가 높습니다.

* 가정용 태양광발전 설비가 매각에 포함되어 있어 유지보수 비용 절감 효과가 기대됩니다.

* 조용하고 쾌적한 전원생활 또는 농업 연계형 주거 공간으로 적합합니다.

* 지역 개발 가능성을 고려한 장기적인 투자 가치를 가질 수 있습니다.

1.8. 종합 의견

본 물건은 전라남도 함평군 나산면 우치마을에 위치한 단독주택으로, 권리관계가 명확하고 인수할 권리가 없어 안정적인 경매 물건으로 판단됩니다. 토지 및 건물 일괄 매각이며, 제시외 건물(비닐하우스, 컨테이너)은 제외되나 태양광 설비는 포함됩니다. 가축사육제한구역이라는 점은 고려해야 하나, 농촌 지역의 조용한 주거 환경을 선호하거나 농업과의 연계를 고려하는 투자자에게는 매력적인 기회가 될 수 있습니다. 현장 방문을 통해 건물의 상태, 주변 환경, 생활 편의 시설 접근성 등을 면밀히 확인하는 것이 중요합니다.

1.9. 예상 입찰가

* 감정가: 113,095,420원

* 인수 보증금: 0원

본 물건의 예상 입찰가는 감정가를 기준으로 하되, 유사 물건의 시세, 물건의 현 상태, 주변 개발 가능성 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다. 유사 지역의 단독주택 시세 및 매물 현황을 분석한 결과, 현재 시세는 감정가 수준에서 90% ~ 110% 범위로 형성될 가능성이 있습니다.

이에 따라, 보수적인 접근을 고려하여 예상 입찰가를 102,000,000원 ~ 124,000,000원 범위로 제안합니다. 이는 일반적인 경매 물건의 낙찰률 및 본 물건의 가치 요소를 종합적으로 고려한 수치이며, 실제 입찰 참여 시에는 현장 조사 결과와 입찰 당시의 경쟁 상황을 반영하여 최종 결정해야 합니다.

감정평가서요약

토지 등기부요약

건물 등기부요약, 물건명세서 참고사항

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