나이스옥션 법원경매 순천 2025타경52476 [1] 전라남도 여수시 소호동 1232 여수금호어울림오션테라스 108동 1층103호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

전라남도 여수시 소호동 디오션호텔 남서측 인근에 위치하고, 주위는 해안변 개발예정지대입니다.

교통상황

간선도로 접근성, 대중교통 등 도로교통 사정 무난합니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 내 103호, 102호로서, 외벽은 드라이비트, 일부 치장벽돌 마감, 내벽은 벽지 및 일부 타일 등 마감, 창호는 칼라 래핑 PVC샷시 이중창이고, 바닥은 강마루, 타일 등임.

이용상태

기호1,2 공히 연립주택이고, 내부 배치는 별첨 건축물현황도 참고 바랍니다.

설비내역

급, 배수설비, 난방설비, 위생설비, 승강기설비 등 구비하고 제반 설비의 하자 여부에 유의 요합니다.

토지의 형상 및 이용상태

대지권의 목적인 토지는 부정형, 완경사지이고, 연립주택 용지입니다.

인접 도로상태등

대지권의 목적인 토지는 대로에 접하고, 단지 내 출입도로 상태 양호합니다.

토지이용계획 및 제한상태

대지권의 목적인 토지는 계획관리지역, 보전관리지역, 대로3류(폭 25m~30m)(저촉), 가축사육제한구역(2019-05-23)(일부제한구역 2000m)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2019-05-23)(일부제한구역 500m)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 중점경관관리구역(2017-01-06) 이상은 토지이용계획확인서에 의합니다.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

현 공실이고, 정황으로 보아 미분양 주택으로 보이므로, 제반 옵션 구비 정도 및 시공상의 하자에 유의 요합니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 순천지원 2025타경52476 (1)

소재지: 전라남도 여수시 소호동 1232 여수금호어울림오션테라스 108동 1층103호

용도: 연립주택

감정가: 361,000,000 원 (36,100 만원)

토지 면적: 97.08㎡ (약 29.36평)

건물 면적: 84.98㎡ (약 25.70평)

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 강제 경매

채권자: 김OO (김우성)

특이사항: 별도등기

감정평가서 요약: 구분건물 감정평가 요항표

- 위치 및 주위 환경: 전라남도 여수시 소호동 디오션호텔 남서측 인근, 해안변 개발 예정지대.

- 교통 상황: 간선도로 접근성 및 대중교통 등 도로교통 사정 양호.

- 건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 내 103호 (2002년식 추정). 외벽 드라이비트, 내벽 벽지/타일, 창호 PVC샷시 이중창, 바닥 강마루/타일 마감.

- 이용 상태: 연립주택.

- 설비 내역: 급배수, 난방, 위생, 승강기 설비 등 구비. 설비 하자 여부 유의 필요.

- 토지 형상 및 이용 상태: 대지권 목적 토지는 부정형, 완경사지, 연립주택 용지.

- 인접 도로 상태: 대로에 접하고, 단지 내 출입도로 양호.

- 토지 이용 계획 및 제한 상태: 계획관리지역, 보전관리지역, 대로3류(폭 25m~30m)(저촉), 가축사육제한구역, 중점경관관리구역.

- 공부와의 차이: 없음.

- 기타 참고사항: 현 공실, 미분양 주택으로 추정. 옵션 구비 정도 및 시공상 하자 유의.

임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원.

등기부 요약:

- 소유권 보존: 2023-06-22 (케이비부동산신탁주식회사)

- 강제경매 (말소기준권리): 2025-12-29 (채권자 김우성, 채권액 402,080,700원)

- 가압류: 2026-02-20 (채권자 금호건설, 채권액 15,679,321,859원)

- 등기부채권 총액: 15,679,321,859원 (1,567,932 만원)

물건 명세서 참고사항:

- 작성일: 2026-07-23

- 매각으로 소멸되지 않는 권리: 명시되지 않음 (단, 지상권개요가 있으나 상세 내용 없음. 통상 경매에서 말소기준권리 외 권리가 소멸되지 않으나, 해당 건은 특별한 언급 없음.)

- 비고: 미분양 공실 상태, 옵션 구비 정도 및 시공상 하자 유의.

1.1. 입지조건

* 전라남도 여수시 소호동에 위치하며, 디오션호텔 남서측 인근에 자리하고 있습니다.

* 해안변 개발 예정지대에 속해 있어 향후 발전 가능성이 있습니다.

* 대로에 직접 접해 있으며, 단지 내 도로 접근성이 양호합니다.

* 주변은 해안 풍경을 즐길 수 있는 환경으로 추정됩니다.

* 간선도로 접근성이 좋고 대중교통 이용이 편리한 교통 환경을 갖추고 있습니다.

* 예비 조사 결과, 해당 지역(여수시 소호동)에 직접적으로 부정적인 영향을 미칠 만한 혐오시설이 공개적으로 확인되지는 않았습니다. 다만, 개발 예정지대라는 특성상 주변 개발 계획에 따른 변화 가능성은 존재합니다.

1.2. 권리분석

* 본 건은 부동산 강제 경매로 진행되며, 말소기준권리는 2025년 12월 29일 접수된 김우성의 강제경매 개시결정입니다.

* 강제경매 개시 결정된 채권액은 402,080,700원입니다.

* 말소기준권리보다 나중에 설정된 금호건설의 가압류(2026-02-20, 15,679,321,859원)는 본 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 소유권 보존 등기는 2023년 6월 22일에 케이비부동산신탁주식회사 명의로 이루어졌습니다.

* 현재 등기부상 채무 총액이 매우 높으나, 본 경매 절차를 통해 말소기준권리 이하의 권리들은 소멸될 가능성이 높습니다.

* 임차인은 없는 것으로 확인되며, 인수해야 할 보증금은 0원입니다.

* "별도등기" 표기가 있으나, 등기부 요약상 경매로 소멸되지 않는 별도의 권리(예: 지상권, 유치권 등)가 명확히 기재되지 않았습니다. 다만, 별도등기 존재는 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

1.3. 상권분석

* 제공된 최근 매매 정보는 '금호렉스빌'(2002년식, 전용면적 147.7㎡)과 '썬우주빌'(2003년식, 전용면적 97.11㎡)의 사례입니다.

* '금호렉스빌'의 최근 매매가는 2026년 5월 200,000,000원(2000만원) 및 2025년 2월 160,000,000원(1600만원)입니다. 이 기준 시점당 약 108만원 ~ 135만원 수준입니다.

* '썬우주빌'의 최근 매매가는 2026년 7월 115,000,000원(1150만원)입니다. 이 기준 시점당 약 118만원 수준입니다.

* 본 건인 '여수금호어울림오션테라스'는 연립주택으로, 건물 면적 84.98㎡ (약 25.70평)을 기준으로 합니다.

* 주변 유사 물건의 거래 사례를 바탕으로 볼 때, 본 건의 시장 가치는 평당 약 108만원 ~ 135만원 수준으로 추정해 볼 수 있습니다.

* 이를 본 건의 전용면적(84.98㎡)에 대입하면 약 91,778,000원 ~ 114,723,000원 범위의 시세로 예상됩니다.

* 본 건의 감정가는 361,000,000원으로, 이는 최근 유사 거래 사례 시세 대비 약 2~3배 이상 높은 수치입니다. 감정가와 실제 시장가 간의 큰 괴리가 존재합니다.

* 부동산 강제 경매 채권액(402,080,700원) 역시 감정가를 상회하는 점은 특이 사항입니다.

1.4. 생활정보

* 건물은 철근콘크리트 구조로, 2002년경 건축된 연립주택입니다.

* 내부에는 급배수, 난방, 위생, 승강기 설비가 갖추어져 있습니다.

* 창호는 PVC샷시 이중창이며, 바닥은 강마루 및 타일 등으로 마감되었습니다.

* 해안변에 위치하며 개발 예정지대라는 점은 쾌적한 주거 환경과 더불어 미래 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

* 도로 교통 사정이 무난하여 일상생활에 불편함이 없을 것으로 판단됩니다.

* 단, 감정평가서 상 제반 설비의 하자 여부, 옵션 구비 정도, 시공상 하자 등에 유의하여 직접 확인이 필요합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 감정가(361,000,000원) 대비 주변 유사 물건의 실제 거래 시세(약 90,000,000원 ~ 115,000,000원)가 현저히 낮습니다. 이로 인해 경매에서 유찰될 가능성이 있으며, 낙찰받더라도 시세 차익을 기대하기 어려울 수 있습니다.

* 채권액(402,080,700원)이 감정가를 초과하는 점은 해당 물건의 가치 평가 또는 경매 진행에 있어 특이 사항으로 고려해야 합니다.

* '별도등기' 표기가 있어, 경매로 소멸되지 않는 추가적인 권리 관계가 있을 수 있으므로 철저한 조사가 필요합니다.

* 현 공실 상태이며 미분양 주택으로 추정되어, 내부 상태, 옵션 구비 여부, 시공상의 하자에 대한 면밀한 점검이 요구됩니다.

* 건물 설비의 하자 여부 또한 주의 깊게 확인해야 합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 여수시 소호동의 해안변 개발 예정지에 위치한 연립주택으로, 교통 및 입지 조건은 양호한 편입니다. 그러나 제공된 최근 거래 사례 시세와 비교했을 때 감정가가 매우 높게 책정되어 있으며, 채권액 또한 감정가를 상회하는 등 가격적인 측면에서 큰 불확실성을 안고 있습니다. 현재 공실 상태이며 미분양 주택으로 추정됨에 따라 내부 하자나 옵션 미비 등의 리스크도 존재합니다. 따라서 본 건은 단순 시세 차익을 노리기보다는, 철저한 현장 조사와 권리 관계 분석을 통해 잠재적 가치를 면밀히 평가한 후 신중한 접근이 필요한 물건입니다.

1.7. 투자 포인트

* 해안변 개발 예정지대로서 미래 가치 상승 잠재력이 있습니다.

* 정확한 권리 분석을 통해 '별도등기'의 실체를 파악하고, 소멸되지 않는 권리가 없다면 낮은 가격에 취득할 기회가 될 수 있습니다.

* 내부 하자 보수 및 옵션 구비를 통해 가치를 높일 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 건의 예상 입찰가는 제공된 최근 매매 사례(약 90,000,000원 ~ 115,000,000원) 및 현재 부동산 시장 상황, 그리고 본건의 잠재적 리스크(높은 감정가, 공실 및 하자 가능성)를 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다. 채권액(402,080,700원)과 감정가(361,000,000원)가 시세 대비 현저히 높다는 점을 감안할 때, 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.

유사 면적의 거래 사례(썬우주빌 97.11㎡, 115,000,000원)를 기준으로 본건(84.98㎡)의 가치를 평가할 때, 약 100,000,000원에서 115,000,000원 사이로 추정됩니다.

그러나 경매 특성상 경쟁자 존재 및 추가적인 비용 발생 가능성을 고려하여, 보수적인 관점에서 120,000,000원 (1억 2천만원) 을 예상 입찰가 범위의 상단으로 제안합니다. 실제 입찰 시에는 반드시 현장 조사를 통해 건물의 상태를 직접 확인하고, 법원의 개찰 결과 및 경쟁 상황을 고려하여 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.