나이스옥션 법원경매 군산 2025타경651 [1] 전북특별자치도 익산시 금강동 428 골드리버파크 101동 12층1202호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태평양 · 평가일 2026.01.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전북특별자치도 익산시 금강동 소재 "신흥초등학교" 북측 인근에 위치하며, 주위환경은 아파트, 근린생활시설, 단독주택 등이 혼재하는 지역입니다.

교통상황

본건까지 차량출입 가능합니다.

건물의 구조

일련번호1-가) 철근콘크리트조 (철근)콘크리트스라브지붕 13층 중 제12층 제1202호로서, 외벽 : 몰탈위 페인팅 등 마감, 내벽 : 벽지, 타일 등 마감, 창호 : 새시창 등 마감입니다.

이용상태

"아파트"로 이용 중입니다.

설비내역

본건 아파트에 위생설비 및 급ㆍ배수설비, 난방설비, 승강기설비, 소화전설비, 화재탐지 및 경보설비 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

세장형의 평지로서, "아파트부지"로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

동측으로 폭 약 25m 내외의 아스팔트포장도로, 남측으로 폭 약 10m 내외의 아스팔트 포장도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준공업지역, 소로1류(폭 10m~12m)(소로1류513호)(접합), 가축사육제한구역 (2024-08-16)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역 <교육환경 보호에 관한 법률>입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상입니다. 기 타 : 없습니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

집행법원: 전주지방법원 군산지원

사건번호: 2025타경651 (1)

소재지: 전북특별자치도 익산시 금강동 428 골드리버파크 101동 12층1202호

용도: 아파트

감정가: 121,000,000원

토지면적: 47.69㎡ (약 14.43평)

건물면적: 84.97㎡ (약 25.70평)

전용면적: 84.966㎡ (약 25.70평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 조OOOOOO

감정평가일: (입력된 정보 없음. 물건명세서 작성일: 2026-08-24)

1.1. 입지조건

본건은 전북특별자치도 익산시 금강동 소재 "신흥초등학교" 북측 인근에 위치합니다.

주위환경은 아파트, 근린생활시설, 단독주택 등이 혼재하는 지역으로, 비교적 조용한 주거 환경을 형성하고 있습니다.

단지 북측으로는 폭 약 25m 내외, 남측으로는 폭 약 10m 내외의 아스팔트 포장도로와 접하고 있어 차량의 진출입이 용이합니다.

토지는 세장형의 평지로서 아파트 부지로 이용 중입니다.

1.2. 권리분석

본건은 임의경매 사건으로, 말소기준권리보다 후순위의 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

말소기준권리: 을3 근저당권 (조촌새마을금고, 2012-11-12 접수, 금130,000,000원)

* 권리분석 요약:

* 소유권 이전 등기 및 신탁 등기 말소 기록이 있습니다.

* 근저당권 (조촌새마을금고)이 말소기준권리입니다.

* 압류 (익산시), 가압류 (전북은행), 압류 (국민건강보험공단) 및 임의경매개시결정 (조촌새마을금고) 등은 모두 말소기준권리보다 후순위이거나 경매개시 결정 자체도 말소 예정입니다.

* 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 양미정

* 보증금: 50,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-12-02

* 확정일자: 2022-10-19

* 배당신고일자: 2026-03-06

* 대항력: 없음

* 비고: 임차인은 대항력이 없어 보증금 인수 부담은 없습니다.

* 인수 보증금 합계: 0원

* 등기부채권 총액: 168,333,360원

1.3. 상권분석

본건이 위치한 금강동 지역은 아파트 단지 및 주택, 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능한 지역입니다.

아파트 단지 내 또는 인근에 상업시설이 위치할 가능성이 높아, 주민들의 일상생활에 필요한 각종 서비스 및 상점을 이용할 수 있을 것으로 판단됩니다.

본건 주변에서 특이한 혐오시설은 발견되지 않았으며, 일반적인 주거 지역의 상권 특성을 나타냅니다.

1.4. 생활정보

아파트명: 골드리버파크

주소: 전북특별자치도 익산시 금강동 428 (약촌로 25)

관리사무소 연락처: 063-843-7789

준공일: 2011년 07월 27일

총 동수: 2개동

총 세대수: 277세대

총 주차대수: 76대 (지상 3대, 지하 66대)

지하 전기차 충전기: 6대

최고층: 15층 / 최저층: 1층

복리시설: 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터, 휴게시설, 자전거보관소

1.5. 잠재적 리스크

* 토지이용계획 및 제한상태:

* 도시지역, 준공업지역, 소로1류(폭 10m~12m)에 해당합니다.

* 가축사육제한구역 (전부제한구역)으로 지정되어 있습니다.

* 상대보호구역 (교육환경 보호에 관한 법률)에 해당합니다.

* 위 제한사항들은 아파트 용도 자체에 큰 제약을 주지는 않으나, 향후 건축 또는 개발 시 고려사항이 될 수 있습니다.

* 임대관계:

* 임대 관계가 미상으로 기재되어 있습니다. 임차인 양미정 씨는 대항력이 없으나, 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 가능성을 완전히 배제할 수는 없습니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당사항 없습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 권리관계가 매우 깨끗하며, 인수해야 할 보증금이나 부담이 없는 경매 물건입니다.

아파트로서 기본적인 주거 환경과 생활 편의 시설 이용이 가능한 입지를 갖추고 있습니다.

최근 실거래가를 기준으로 볼 때 감정가 수준이 합리적으로 평가된 것으로 판단됩니다.

다만, 임대 관계 미상이라는 점과 일부 토지 이용 제한 사항을 유념해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 권리분석상 안전함: 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸되어 낙찰자는 깨끗한 권리 상태를 취득합니다.

* 인수 부담 없음: 임차인이 존재하나 대항력이 없어 보증금 인수 부담이 전혀 없습니다.

* 실거래가와 유사한 감정가: 최근 유사 면적의 실거래가와 감정가가 거의 일치하여 시세 반영이 잘 된 편입니다.

1.8. 예상 입찰가

* 시세 분석:

* 최근 매매 정보에 따르면, 84.966㎡ 면적의 골드리버파크 아파트가 2025년 11월에 12,200만원에 거래된 사례가 있습니다.

* 본건의 건물면적은 84.97㎡ (약 25.70평)이며, 감정가는 121,000,000원입니다.

* 최근 실거래가가 감정가와 거의 동일한 수준을 유지하고 있음을 확인할 수 있습니다.

* 예상 입찰가 산정:

* 인수 보증금: 0원

* 본건은 권리상 하자가 없고, 최근 실거래가 수준과 감정가가 유사하므로, 감정가를 기준으로 낙찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

* 일반적으로 경매에서는 감정가의 80%~120% 수준에서 입찰이 이루어지나, 본건의 경우 시세가 잘 반영된 것으로 보입니다.

* 최종 예상 입찰가: 120,000,000원 ~ 125,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.