나이스옥션 법원경매 부산동부 2025타경6291 [1] 부산광역시 남구 대연동 376-1 린다비스타 7층702호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 예주 · 평가일 2026.01.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 남구 대연동 소재 ‘대연초등학교’남동측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 단독주택, 오피스텔(주거용), 업무시설 및 각종 근린생활시설 등으로 형성 되어 있는 바, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 부산도시철도 2호선(대연역)이 소재 하여 전반적인 대중교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 스라브지붕, 15층건내 7층 702호로서, 외벽: 화강성 붙임 및 몰탈위 페인팅 마감 등 내벽: 폐문부재로 확인치 못함. 창호: 샷시창 구조임.

이용상태

본건의 공부상 용도는 '오피스텔’이며, 현황 주거용 오피스텔’로 이용 중인 것으로 조사 되었으나, 경매 입찰시 재확인 하시기 바랍니다.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 기계식주차장설비, 옥내소화전설비, 화재탐지 및 경보설비, 도시가스에 의한 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고평탄한 부정형의 토지로서, 아파트 및 오피스텔의 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건이 소재한 건물은 남서측 및 북동측으로 약 5미터, 북서측으로 약 3미터 내외 폭의 포 장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

대연동 376-1 :일반상업지역(2014-02-26), 제3종일반주거지역, 방화지구(2014-02-26), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(2011.03.29.)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(기준높이 85m, 최고높이 120m)<건축법>, 상대보호구역(2016-07-05)(은하유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2016-07-06)(경성대학교)<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임. 기타사항 : 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본건은 부산광역시 남구 대연동에 소재한 린다비스타 오피스텔 7층 702호에 대한 경매 물건입니다.

* 사건번호: 부산동부지원 2025타경6291 (1)

* 소재지: 부산광역시 남구 대연동 376-1, 린다비스타 7층702호

* 용도: 오피스텔 (현황 주거용 오피스텔)

* 감정가: 240,000,000원

* 토지면적: 20.15㎡ (약 6.09평)

* 건물면적: 76.52㎡ (약 23.13평)

* 매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

* 경매구분: 청산을 위한 형식적 경매

* 채권자: 파OOOOOOOOOOOOOOOOO

* 건축년도: 2016년 (사용승인일 2016-04-27)

* 건물명: 린다비스타

* 해당 층: 7층 (총 15층)

1.1. 입지조건

* 주위환경: 본건은 부산광역시 남구 대연동 소재 ‘대연초등학교’ 남동측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 단독주택, 오피스텔(주거용), 업무시설 및 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있어 제반 주위환경은 보통 수준임.

* 교통상황: 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 부산도시철도 2호선(대연역)이 소재하여 전반적인 대중교통 사정은 보통임.

* 토지이용계획 및 제한상태: 본건 토지(대연동 376-1)는 일반상업지역, 제3종일반주거지역, 방화지구, 소로2류(폭 8m~10m) 접합, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역(기준높이 85m, 최고높이 120m), 상대보호구역(은하유치원, 경성대학교)으로 지정되어 있음.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2025-12-30 접수된 파산자 명의의 임의경매개시결정 (2025타경6291)이 말소기준권리임.

* 인수되는 권리: 매각으로 소멸되지 않는 권리로서, 을구 3번 주택임차권(임대차보증금 240,000,000원, 전입일자 2022.01.19, 확정일자 2022.01.03)이 존재하며, 이는 매수인에게 대항할 수 있는 권리임. 따라서 임차보증금 전액이 배당으로 변제되지 않을 경우, 잔액은 매수인이 인수해야 함.

* 임차인 현황:

* 임차인: 김

* 보증금: 240,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-01-19

* 확정일자: 2022-01-03

* 배당신고일자: 2026-01-28

* 대항력: 없음

* 임차인: 주택도시보증공사(정수현)

* 보증금: 240,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-01-19

* 확정일자: 2022-01-03

* 배당신고일자: 2026-01-28

* 대항력: 있음 (매수인이 인수)

* 채권 총액 (등기부채권 총액): 240,000,000원

1.3. 상권분석

* 본건은 부산 남구 대연동 대연초등학교 인근에 위치하며, 주변에 주거 및 근린생활시설이 밀집한 지역임.

* 건물 바로 앞 도로(수영로266번길)를 포함하여 주변에 다양한 상가, 식당, 카페 등 생활 편의시설이 풍부하게 분포하고 있어 상권은 활성화되어 있음.

* 단지 인근에 대연동 공원(Dyun Dyun Park)이 있어 쾌적한 생활 환경을 제공함.

* 부산도시철도 2호선 대연역이 도보 거리에 있어 대중교통 이용이 편리하며, 이는 주거 편의성을 높이는 요인임.

* 주변 지도 정보상 혐오시설로 분류될 만한 시설은 직접적으로 확인되지 않음.

1.4. 생활정보

* 주변 교통: 시내버스정류장이 인접해 있으며, 부산도시철도 2호선 대연역을 도보로 이용 가능함.

* 편의시설: 다양한 상업시설, 식당, 카페, 은행 등 생활 편의시설이 인접해 있어 편리한 생활이 가능함.

* 녹지/휴식공간: 대연동 공원이 인접해 있어 여가 및 휴식 공간으로 활용할 수 있음.

* 교육시설: 대연초등학교, 은하유치원, 경성대학교가 인접해 있어 교육 환경이 양호함.

1.5. 잠재적 리스크

* 형식적 경매: 본건은 청산을 위한 형식적 경매로 진행되므로, 일반 경매보다 권리 관계 분석 및 배당 관계 파악에 더욱 신중해야 함.

* 대항력 있는 임차인 인수: 가장 큰 리스크는 임차인 정수현(주택도시보증공사)이 보유한 240,000,000원의 보증금 채권이 매수인이 인수해야 한다는 점임. 만약 이 금액이 배당에서 전액 변제되지 않을 경우, 추가적인 금전적 부담이 발생함.

* 임대차 관계 미확인: 임대차 관계에 대한 자세한 정보가 미상이므로, 현장 조사 시 임차 현황 및 실제 점유 관계를 반드시 재확인해야 함.

1.6. 종합 의견

본 물건은 부산 남구 대연동이라는 입지적 장점과 양호한 교통 및 생활 인프라를 갖추고 있습니다. 하지만, 2억 4천만 원에 달하는 대항력 있는 임차인의 보증금을 인수해야 하는 막대한 리스크를 안고 있습니다. 이는 감정가 및 유사 물건의 최근 실거래가와 맞먹거나 초과하는 금액으로, 배당을 통해 보증금이 전액 변제되지 않을 경우 상당한 금전적 손실로 이어질 가능성이 매우 높습니다. 따라서 본건은 권리 분석 및 배당 관계에 대한 철저한 이해가 선행되지 않으면 투자가 매우 위험할 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 부산 남구 대연동이라는 우량 입지에 위치하여 장기적인 자산 가치 상승이 기대됩니다.

* 주거용 오피스텔로 활용 중인 점은 명도 시 주거용 부동산의 수요층이 존재함을 시사합니다.

* (주의: 상기 리스크 요인으로 인해 투자 포인트로 제시할 만한 긍정적 요소가 제한적입니다.)

1.8. 예상 입찰가

* 최근 실거래가 (2025년 3월): 76.52㎡, 14층 물건이 23,000만원에 거래되었습니다.

* 본건 감정가: 240,000,000원.

* 현재 시세 추정치: 본건 건물면적(76.52㎡) 및 건축 연도(2016년)를 고려할 때, 시장 가치는 약 23,000만원 ~ 24,000만원 수준으로 추정됩니다.

* 인수해야 할 임차 보증금: 240,000,000원.

* 본건은 대항력 있는 임차인의 보증금 24,000만원을 인수해야 하므로, 낙찰 시 총 지출 비용이 시장 가치를 초과할 위험이 매우 큽니다.

* '인수 보증금을 제외하고 예상 입찰가를 계산한다'는 원칙에 따라, 시세(약 23,000만원)에서 인수 보증금(24,000만원)을 차감하면 산술적으로 마이너스(-) 금액이 산출됩니다. 이는 임차 보증금이 전액 배당되지 않는 경우, 매수인이 손실을 볼 가능성이 높음을 시사합니다.

* 이러한 점을 감안하여, 본건에 대한 잠재적 손실을 최소화하기 위한 보수적인 예상 입찰가는 다음과 같이 산정해볼 수 있습니다.

* 추정 시세(23,000만원) 대비 약 20% 이상의 위험 할인율을 적용하여, 예상 입찰가를 180,000,000원 수준으로 제안합니다.

* 매우 중요한 주의사항: 상기 예상 입찰가로 낙찰받더라도, 만약 임차인의 보증금 24,000만원이 배당에서 전액 변제되지 않는다면, 매수인은 낙찰가와 인수 보증금의 차액(24,000만원 - 배당금)만큼 추가로 부담하게 됩니다. 이 경우 총 지출 비용은 시세(23,000만원)를 훨씬 초과하게 되어 상당한 금전적 손실이 발생할 수 있습니다. 따라서 본 물건은 임차인의 보증금이 전액 배당될 수 있다는 확신이 있거나, 큰 손실을 감수할 수 있는 투자자만이 신중하게 접근해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.