나이스옥션 법원경매 부산동부 2025타경6297 [1] 부산광역시 기장군 정관읍 모전리 759 정관롯데캐슬2차 201동 20층2001호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 기장군 정관읍 모전리 소재 "정원초등학교" 남동측 인근에 위치하며 부근은 대규모 아파트단지,학교,근린상가 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량출입 원활하며 인근에 시내버스정류장이 소재하여 대중교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 20층 건물 내 제20층 제2001호로서 외벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등 내벽 : 벽지도배 마감 등 창호 : 샷시창호 구조임.

이용상태

공동주택(아파트)으로 이용 중임.

설비내역

급배수설비,위생설비,승강기설비,옥내소화전설비,공동현관기설비 및 도시가스에 의한 개별난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

동향 완경사지 내 조성된 사다리형의 토지로서 정관롯데캐슬2차 아파트단지(911세대) 부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

단지 남서측 및 남동측으로 왕복 4차선 도로와 접하고 북동측으로 왕복 2차선 도로와 접하며 북서측으로는 약8미터 폭의 보행자 전용도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

모전리 759 :제3종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역, 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 특수도로(보행자전용도로)(접합), 가축사육제한구역(2015-03-04)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2012-06-28)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 택지개발지구<택지개발촉진법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-임대관계 : 미상임. -기타 : 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

* 사건번호: 부산동부지원 2025타경6297 (1)

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 한OOOOOOO

1.2. 물건 현황

* 소재지: 부산광역시 기장군 정관읍 모전리 759 정관롯데캐슬2차 201동 20층2001호

* 용도: 아파트

* 감정가: 521,000,000원

1.3. 면적 정보

* 토지면적: 84.13㎡ (약 25.45평)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡ (약 0.00평)

* 건물면적: 149.62㎡ (약 45.26평)

* 건물 제시외면적: 0.00㎡ (약 0.00평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

* 본건은 부산광역시 기장군 정관읍 모전리 소재 "정원초등학교" 남동측 인근에 위치하고 있습니다.

* 주변은 대규모 아파트 단지, 학교, 근린상가 등으로 형성되어 있어 주거 환경이 양호합니다.

2.2. 교통상황

* 차량 출입이 원활하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 단지 정보

* 아파트명: 정관롯데캐슬2차

* 주소: 부산광역시 기장군 정관읍 모전리 759

* 준공년월: 2013년 6월

* 총 세대수: 911세대 (건축물대장 총괄표제부 기준)

* 총 동수: 16동

* 주차 가능 대수: 총 1,460대 (건축물대장 총괄표제부 기준)

3. 권리분석

3.1. 권리관계 요약

* 본 물건은 부동산 임의경매로 진행됩니다.

* 말소기준권리는 2013년 7월 31일 접수된 한국주택금융공사의 근저당권 (550,000,000원)입니다.

* 이후 설정된 모든 권리(가압류, 압류, 임의경매개시결정)는 말소기준권리에 의해 소멸될 예정입니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 주

* 보증금: 30,000,000원

* 차임: 700,000원

* 전입/확정일자: 2024년 8월 19일

* 배당신고일자: 2026년 3월 4일

* 대항력: 없음

* 비고: 확인된 임차인은 대항력이 없으므로, 낙찰자가 인수하는 보증금은 없습니다.

3.3. 권리분석 결과

* 인수되는 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 (최근 매매 정보 기반)

* 최근 2026년 6월~7월 거래된 인근 아파트(정관롯데캐슬2차)의 전용면적 기준(약 101.8㎡, 약 30.8평) 실거래가는 33,000만원에서 37,800만원 사이입니다.

* 단위 면적당 평균 가격: 약 353만원/㎡ (101.8㎡ 기준)

4.2. 본건 면적 대비 시세 추정

* 본건의 건물 면적은 149.62㎡ (약 45.26평)으로, 최근 거래된 전용면적보다 넓습니다.

* 최근 거래된 면적당 평균 가격을 적용하여 시세를 추정하면 약 55,000만원 이상으로 예상됩니다.

* 본건 감정가는 521,000,000원으로, 넓은 면적과 최고층임을 감안할 때 시장 시세 대비 합리적인 수준으로 판단됩니다.

5. 생활정보

5.1. 내부 구조 및 설비

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 20층 건물 내 20층 2001호

* 마감: 외벽 - 몰탈위 페인팅, 내벽 - 벽지도배, 창호 - 샷시

* 설비: 급배수, 위생, 승강기, 옥내소화전, 공동현관기, 도시가스 개별난방 설비 완비

5.2. 편의시설

* 인근에 정원초등학교가 위치하여 교육 환경이 우수합니다.

* 대규모 아파트 단지 내에 위치하여 근린상가 이용이 편리합니다.

* 아파트 단지 내 복리시설로 관리사무소, 노인정, 보육시설, 주민공동시설, 어린이놀이터, 커뮤니티 공간 등이 있습니다.

5.3. 주변 환경 (추가 검색 결과)

* "정관롯데캐슬2차" 주변에는 정원초등학교, 모전초등학교, 정관중학교, 정관고등학교 등 다수의 교육시설이 밀집해 있습니다.

* 대형마트, 병원, 은행 등 주요 편의시설은 차량으로 이동해야 하는 거리에 있습니다.

* 주변에 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련

* 명시된 임차인 외 다른 임차인 유무는 미상이나, 확인된 임차인은 대항력이 없어 낙찰자가 인수할 보증금은 없습니다.

6.2. 건물 상태

* 2013년 준공으로 비교적 신축에 속하나, 10년 이상 경과하여 내부 시설 노후화 가능성을 고려해야 합니다.

* 정확한 건물 내부 상태는 현장 방문을 통해 직접 확인이 필요합니다.

6.3. 기타

* 토지이용계획상 제3종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역 등으로 지정되어 있습니다.

7. 종합 의견

* 본 물건은 부산 기장군 정관읍에 위치한 신축 아파트로, 비교적 양호한 입지 조건과 생활 편의시설을 갖추고 있습니다.

* 권리관계가 명확하여 낙찰자가 인수할 권리가 없으며, 임차인 또한 대항력이 없어 명도 관련 큰 문제는 없을 것으로 예상됩니다.

* 감정가 대비 현재 시세 및 향후 전망을 고려할 때, 안정적인 투자 가치를 지닌 물건으로 판단됩니다.

* 다만, 정확한 시세 파악 및 건물 상태 확인을 위한 현장 방문은 필수적입니다.

8. 투자 포인트

8.1. 우수한 입지 조건

* 대규모 아파트 단지 내 위치, 주변 학군 및 생활 편의시설 접근성 우수.

8.2. 명확한 권리관계

* 모든 권리가 말소될 예정이며, 인수할 보증금이 없어 안전한 투자가 가능합니다.

8.3. 높은 층수의 장점

* 20층 중 20층으로 조망권 및 일조권이 우수하여 높은 가치를 기대할 수 있습니다.

8.4. 시세 차익 및 임대 수익 가능성

* 안정적인 지역 시세 및 향후 개발 가능성을 바탕으로 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

* 현재 임차인과의 계약 조건을 고려할 때, 월 70만원의 안정적인 임대 수익 창출도 가능합니다.

9. 예상 입찰가

* 본 건의 감정가는 521,000,000원입니다.

* 주변 유사 면적 아파트 시세 및 본건의 넓은 면적(149.62㎡)과 최고층(20층)임을 감안할 때, 현재 시세는 감정가와 유사하거나 약간 상회하는 수준으로 판단됩니다.

* 안정적인 권리관계와 임차인 명도 리스크가 낮은 점을 고려하여, 감정가를 기준으로 적정 입찰가를 산정합니다.

* 예상 입찰가: 535,000,000원 (오억 삼천오백만원)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.