나이스옥션 법원경매 거창 2025타경611 [1] 경상남도 함양군 함양읍 용평리 900-7 근린주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 우노 · 평가일 2026.01.13

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 함양군 함양읍 용평리에 소재하는 토지로서, "함양읍행정복지센터" 남 동측 인근에 위치하며, 부근은 근린생활시설, 주택 및 북동측 인근에 함양시장 등이 혼 재한 지역임.

교통상황

본건까지 차량 접근은 가능하며, 접근 가능한 도로의 폭, 포장상태 등을 고려할 때, 제 반 교통사정은 보통임.

형태 및 이용상태

사다리형으로 평지의 토지로서 '주상용 건부지'임.

인접 도로상태

동측으로 2차선 아스콘포장도로 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 소로1류(폭 10m~12m)(2008-10-17)(소로1-12)(접합), 가축사육제한구 역(2025-07-02)(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환 경보존지역<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>

제시목록 외의 물건

후첨 "지적도 및 건물개황도" 참조.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕위 기와지붕 2층 건물로서, 외벽: 화강석, 적벽돌, 드라이비트, 페인팅 등. 창호: 샷시창호.(사용승인일: 2005.01.12)

이용상태

-1층: '소매점(성불불교사)(일부 방)', '다가구주택(101호)', '주차장'임. -2층: '다가구주택: 201호, 202호, 203호, 205호'임.

설비내역

위생설비, 급·배수설비, 보일러에 의한 난방설비(다가구주택, 방 부분) 등이 있음.

부합물 및 종물

후첨 "건물개황도"의 제시외건물 참조.

공부와의 차이

건물 기호(2-가)의 1층(77.58㎡)의 공부상 이용상황은 '소매점'으로 등재되어 있으나, 현황 일부는 '방'임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

1. 일괄매각. 제시외 건물 포함
2. 목록2 건물 중 1층(77.58㎡ )의 공부상 이용상황은 '소매점'으로 등재되어 있으나, 현황 일부는 '방'임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 거창지원 2025타경611 (1)

소재지: 경상남도 함양군 함양읍 용평리 900-7

용도: 근린주택

감정가: 655,951,980원

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 김OO

1.2. 면적 정보

토지면적: 317.00㎡ (약 95.90평)

건물면적: 498.24㎡ (약 150.76평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 61.10㎡

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각 (제시외 건물 포함)

1.3. 건물 상세 정보

건축물 용도: 제1종근린생활시설, 단독주택 (건축물표제부 기준)

구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕위 기와지붕 2층 건물

사용승인일: 2005년 01월 12일

층별 현황:

- 1층: 소매점(성불불교사)(일부 방), 다가구주택(101호), 주차장 (공부상 '소매점'이나 현황 일부 '방'으로 이용 중)

- 2층: 다가구주택 (201호, 202호, 203호, 205호)

1.4. 특이사항 및 주의사항

- 일괄매각으로 제시외 건물 61.10㎡가 포함됩니다.

- 건물 1층(77.58㎡)의 공부상 이용 현황은 '소매점'으로 등재되어 있으나, 실제 일부는 '방'으로 이용 중입니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 경상남도 함양군 함양읍 용평리에 소재하며, "함양읍행정복지센터" 남동측 인근에 위치합니다. 주변에는 근린생활시설, 주택이 혼재되어 있으며, 북동측 인근에 함양시장이 있습니다.

2.2. 교통 상황

차량 접근이 가능하며, 접근 도로의 폭과 포장 상태를 고려할 때 전반적인 교통 여건은 보통 수준입니다.

2.3. 도로 상태

본건은 동측으로 2차선 아스콘 포장도로에 접해 있습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

- 제2종일반주거지역

- 소로1류(폭 10m~12m) 접합

- 가축사육제한구역 (모든 축종 제한지역)

- 역사문화환경보존지역

2.5. 주변 시설 (지도 검색 결과)

주변 지역에는 여관, 모텔 등 숙박시설이 다수 분포하고 있으며, 함양읍행정복지센터와 함양시장이 인근에 위치하여 생활 편의시설 접근성이 양호한 편입니다. 현재까지 파악된 지도 정보상으로는 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황 요약

토지 등기부 상 말소기준권리는 2004년 07월 01일 접수된 함양농업협동조합의 근저당권(을1)입니다. 모든 을구 권리(근저당, 전세권)와 갑구의 강제경매(을5, 갑5)는 말소기준권리보다 후순위이므로, 경매를 통해 소멸될 것으로 예상됩니다. (다만, 말소 예정 권리라 할지라도 매각기일 변경, 연기 등으로 인해 순위가 변동될 수 있으므로 최종 확인이 필요합니다.)

3.2. 인수되는 권리

- 매각으로 소멸되지 않는 권리는 현재 파악된 정보상 없습니다. (물건명세서 참고사항)

3.3. 임차인 현황

본건에는 다수의 임차인이 등재되어 있으나, 모든 임차인은 대항력이 없습니다. 따라서 임차인의 보증금은 인수되지 않으며, 경매 절차를 통해 소멸될 것으로 보입니다.

- 임차인: 김 , 보증금: 50,000,000원, 배당신고일자: 2025-12-30, 대항력: 없음

- 임차인: 박 , 전입일자: 2012-11-13, 대항력: 없음

- 임차인: 백 , 전입일자: 2023-11-06, 대항력: 없음

- 임차인: 송 , 보증금: 30,000,000원, 전입일자: 2023-11-07, 대항력: 없음

- 임차인: 이 , 대항력: 없음

- 임차인: 이 , 보증금: 40,000,000원, 전입일자: 2016-07-11, 확정일자: 2019-03-28, 배당신고일자: 2026-02-11, 대항력: 없음

- 임차인: 정 , 보증금: 40,000,000원, 전입일자: 2026-01-21, 확정일자: 2026-01-21, 배당신고일자: 2026-01-26, 대항력: 없음

- 임차인: 황 , 보증금: 70,000,000원, 전입일자: 2007-10-29, 대항력: 없음

*주의: 위 임차인 중 일부는 전입일자 또는 확정일자, 배당신고일자 정보가 누락되어 있습니다. 금액이 미상이라도 해당 정보는 주의 깊게 확인해야 하며, 실제 현황 조사 시 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

3.4. 인수 보증금 합계

0원

4. 상권분석

4.1. 상권 특성

본 물건은 함양읍행정복지센터와 함양시장 인근에 위치하여 지역 내 유동인구가 있는 상권으로 판단됩니다. 1층 소매점 용도와 2층 다가구 주택으로 구성되어 있어 주거와 상업 기능을 겸비하고 있습니다. 함양시장이라는 지역 기반 시설과의 근접성은 상권 활성화에 긍정적인 요소입니다.

4.2. 건물 이용현황

건물은 1층에 소매점 및 다가구 주택, 주차장으로 구성되어 있고, 2층에는 다가구 주택으로 이용되고 있습니다. 이는 다양한 임대 수익을 기대할 수 있는 구조입니다. 다만, 1층 소매점 용도의 일부가 '방'으로 사용되고 있는 점은 공부와의 차이로, 실사용 목적에 따라 개선이 필요할 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

함양읍행정복지센터, 함양시장 등 공공 및 편의시설이 인근에 위치하여 생활 편의성이 좋습니다.

5.2. 교통 및 접근성

차량 접근이 용이하며, 2차선 도로에 접해 있어 교통 이용이 편리합니다. 대중교통 이용 여건은 추가적인 확인이 필요합니다.

5.3. 주변 환경

주거용 건물과 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 비교적 조용하면서도 생활 기반 시설 이용이 편리한 환경입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공부와의 차이

1층 소매점 용도의 일부가 현황 '방'으로 이용되고 있어, 추후 용도 변경 또는 원상 복구 시 추가 비용이 발생할 수 있습니다.

6.2. 임대 관계 미상

전체 임차인의 임대 관계 및 현황이 상세히 파악되지 않은 부분이 있습니다. 이는 명도 과정이나 추후 임대 관리에 영향을 줄 수 있습니다.

6.3. 지역 제한 사항

토지이용계획 상 역사문화환경보존지역, 가축사육제한구역 등에 해당하여 건축 또는 개발 시 제한 사항이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 함양읍 중심부에 위치하여 입지 조건이 양호하며, 주거와 상업 시설을 겸비한 근린주택입니다. 특히 함양시장과 행정복지센터 인근이라는 점은 장점입니다. 건물의 사용승인일이 2005년으로 비교적 신축에 속하며, 2층 다가구 주택 및 1층 상가/주택 복합 용도는 임대 수익 창출에 유리할 수 있습니다. 다만, 1층 공부와의 차이, 임대 관계의 불확실성, 지역 제한 사항 등은 투자 전 충분히 검토해야 할 부분입니다. 권리 관계는 비교적 명확한 편이나, 모든 임차인이 대항력이 없는 점은 긍정적입니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 입지: 함양읍 중심 상권 및 행정복지센터, 시장 인접

* 수익형 부동산 잠재력: 다가구 주택과 근린생활시설의 복합 용도로 임대 수익 기대 가능

* 비교적 신축 건물: 2005년 준공으로 건물의 노후도가 낮음

* 안정적인 권리관계: 말소기준권리 이후의 권리들은 경매로 소멸 예정

* 전 임차인의 대항력 없음: 보증금 인수 부담 없음

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 655,951,980원입니다.

제공된 JSON 상의 주변 실거래가 정보(예: 다세대주택 6,600만원~7,200만원)는 본 물건과 같이 규모가 크고 복합 용도의 근린주택과는 직접적인 비교가 어렵습니다.

본 건은 건물 연면적이 약 150평에 달하는 근린주택으로, 감정가가 비교적 높게 형성되어 있습니다. 일반적으로 경매에서는 감정가의 70~90% 수준에서 입찰이 이루어지는 경우가 많으나, 이는 물건의 상태, 지역 시장 상황, 경쟁률 등에 따라 달라집니다.

또한, 1층의 공부상 용도와 현황이 상이한 점, 임대 관계 미확인 등은 잠재적 리스크로 고려해야 합니다.

종합적으로 고려할 때, 본 물건의 잠재적 가치와 리스크를 감안하여 감정가 대비 75% ~ 85% 수준인 약 4억 9천만원 ~ 5억 5천만원 사이에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. 최종 입찰가는 현장 조사 결과, 경쟁 상황, 법원 진행 상황 등을 종합적으로 판단하여 결정하시는 것이 좋습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.