나이스옥션 법원경매 마산 2025타경21111 [1] 경상남도 창원시 마산회원구 양덕동 105-22 양덕하이아트빌 2층202호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 리랩스감정 · 평가일 2026.01.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경상남도 창원시 마산회원구 양덕동 소재 "양덕초등학교" 남서측에 위치하며, 주위는 단독주택, 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

교통상황

대상물건까지 차량진출입 가능하며, 대중교통사정은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조(벽식구조) 철근콘크리트지붕 7층 건물 내 2층 202호로서, 외 벽 : 몰탈위 페인팅 마감. 내 벽 : 벽지도배 등 인테리어 마감. 창 호 : 새시창호 입니다.

이용상태

공동주택(아파트)로 이용중 입니다.

설비내역

제반 위생 및 급배수설비 되어있으며, 승강기, 도시가스에 의한 난방설비 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접 토지와 등고평탄한 사다리형 토지로서, 주거용 건부지로 이용중 입니다.

인접 도로상태등

남서측으로 로폭 약 6m내외의 포장도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(국지도로)(접합), 가축사육제한구역(전부제한)<가축 분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(세화유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(양덕초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며, 현장조사시 소유자 및 이해관계인의 폐문부재로 내부확인이 곤란하여 인근 유사물건 및 외부관찰에 의한 통상적인 상태를 상정하여 감정평가하였으므로 업무진행 시 대상물건의 내부의 이용상황 및 관리상태 등에 대한 재확인이 요망됩니다.

물건 비고

아파트로 이용중임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2층202호 (양덕하이아트빌)

1.1. 물건 기본정보

* 사건번호: 마산지원 2025타경21111 (1)

* 소재지: 경상남도 창원시 마산회원구 양덕동 105-22 양덕하이아트빌 2층202호

* 용도: 아파트

* 감정가: 1억 25,000,000원

* 토지면적: 45.99㎡ (약 13.91평)

* 토지지분: 45.99㎡ (약 13.91평)

* 건물면적: 79.53㎡ (약 24.06평) (전용면적)

* 건물지분: 79.53㎡ (약 24.06평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 창OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 경상남도 창원시 마산회원구 양덕동 소재 "양덕초등학교" 남서측에 위치하며, 주위는 단독주택, 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

* 교통상황: 대상물건까지 차량 진출입이 가능하며, 대중교통 사정은 보통 수준입니다.

* 인접 도로상태: 남서측으로 로폭 약 6m 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

* 토지 형상 및 이용상태: 인접 토지와 등고평탄한 사다리형 토지로서, 주거용 건부지로 이용 중입니다.

* 토지이용계획: 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(국지도로), 가축사육제한구역, 상대보호구역(세화유치원, 양덕초등학교)으로 지정되어 있습니다.

* 주변 환경: 검색 결과, 해당 물건지 주변에 유해하거나 혐오시설이 밀집해 있다는 정보는 확인되지 않았습니다. 양덕초등학교와 주거 및 근린생활시설이 혼재된 일반적인 도심 지역으로 파악됩니다.

1.3. 권리분석

* 말소기준권리: 을6. 근저당권 (마창진축산업협동조합, 2008-03-17 접수)

* 매각으로 소멸되는 권리: 등기부 요약상 말소기준권리 이하 모든 권리(소유권보존, 소유권이전, 근저당권, 가압류, 압류, 임의경매)는 매각으로 소멸될 예정입니다. [cite: -]

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 조사된 내용에 따라 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 보입니다.

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임차인 현황: 임대 관계는 미상입니다.

1.4. 상권분석

* 지역 특성: 주거 밀집 지역으로 아파트 단지와 단독주택, 그리고 소규모 근린생활시설이 혼재된 생활권입니다.

* 교육 환경: 양덕초등학교가 인접해 있어 교육 환경이 우수합니다.

* 상업 시설: 근린생활시설이 혼재하여 기본적인 상업 시설 이용이 가능합니다.

1.5. 생활정보

* 건물의 구조: 철근콘크리트구조(벽식구조)의 7층 건물 중 2층 202호입니다.

* 마감 상태: 외벽은 몰탈위 페인팅 마감, 내벽은 벽지도배 등 인테리어 마감, 창호는 새시창호입니다.

* 설비 내역: 제반 위생 및 급배수 설비, 승강기, 도시가스에 의한 난방 설비가 갖추어져 있습니다.

* 이용 상태: 공동주택(아파트)으로 이용 중입니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 내부 확인 곤란: 임대관계가 미상이며, 현장 조사 시 폐문부재로 인해 내부 확인이 곤란하여 외부 관찰 및 유사 물건을 상정하여 감정평가되었습니다. 따라서, 실제 내부의 이용상황 및 관리 상태에 대한 재확인이 반드시 필요합니다.

* 미상 임대 관계: 임대 관계가 미상이므로, 추후 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 수 있습니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 양덕초등학교 인근에 위치한 아파트로, 기본적인 주거 환경과 교통 여건을 갖추고 있습니다. 감정평가액은 1억 2,500만원으로, 전용면적 약 24평에 해당하는 면적을 고려할 때 합리적인 수준으로 판단됩니다. 권리 관계가 명확하여 인수되는 권리가 없고, 모든 권리가 매각으로 소멸되는 안전한 물건입니다. 다만, 현장 방문 시 내부 확인이 불가하여 정확한 상태 파악에 어려움이 있었던 점과 임대 관계가 미상인 점은 잠재적 리스크 요인으로 고려해야 합니다.

1.8. 투자 포인트

* 초등학교 인접: 양덕초등학교와 인접하여 자녀가 있는 가정의 주거 선호도가 높을 것으로 예상됩니다.

* 권리관계의 명확성: 모든 권리가 소멸되므로 낙찰 후 인수 부담이 없어 안전하게 소유권을 확보할 수 있습니다.

* 일괄 매각: 토지와 건물을 일괄 매각하므로 토지에 대한 사용 권리를 온전히 확보할 수 있습니다.

1.9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 125,000,000원입니다. 인수되는 보증금이 없으므로, 낙찰가의 80~90% 수준을 고려하여 100,000,000원에서 112,500,000원 사이에서 입찰가를 산정해 볼 수 있습니다. 다만, 이는 초기 예상치이며, 물건의 실제 상태, 시장 상황, 경쟁 물건 등을 종합적으로 고려하여 최종 입찰가를 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.