나이스옥션 법원경매 통영 2025타경22370 [1] 경상남도 거제시 수월동 1140 거제신현두산위브 105동 3층304호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 거제시 수월동 소재“수월초등학교”서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트 및 근린생활시설 등이 혼재하는 아파트지대로서, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 접근 및 출입이 가능하며, 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트구조지붕 15층 건물 내, 제3층 제304호로서, [사용승인일:2008.02.01.] 외 벽 : 몰탈 위 페인트 등 마감 내 벽 : 벽지 및 타일붙임 등 마감 창 호 : 샷시 창호 등 마감임.

이용상태

본건은 아파트로 이용중임. *본건은 현장 방문시 이해관계인의 부재 및 폐문 상태로서, 내부 상태를 확인하지 못하였는 바, 일반적인 상태를 기준으로 감정평가하였음.

설비내역

본건은 제반 급배수 및 위생설비, 냉난방설비, 승강기설비, 소화전설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 사다리형의 토지로서, 인접지와 평탄한 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 북동측으로 약 20m 폭, 북서측으로 약 10m 폭의 도로와 접하며, 내부도로가 소재하는 바, 제반 진출입 상태 및 옥외주차시설은 보통임.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 주거용지(공동주택), 지구단위계획구역(건축행위등 지구단위계획 상 추가 제한사항 도시계획과 확인요), 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 중로1류(폭 20m ~25m)(접합) 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2019-08-09)(수월중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(20 19-08-09)(수월초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2019-08-09)(수 월초등학교병설유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2019-08-09)(수월 초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2019-08-09)(수월초등학교병설 유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임. 기 타 : 없 음.

물건 비고

-매수인에게 대항할 수 있는 을구 순위 5번 주택임차권등기(2024.07.09. 접수 제24464호) 있음. 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수하고 주택임차권등기도 말소되지 아니하고 매수인이 인수함. 주택임차권등기의 승계인 주택도시보증공사가 2026.07.23. 대항력포기확약서(임대차보증금 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다는 내용)를 제출함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 현황

사건번호: 통영지원 2025타경22370 (1)

소재지: 경상남도 거제시 수월동 1140, 거제신현두산위브 105동 3층 304호

용도: 아파트

감정가: 217,000,000원

토지 면적: 50.47㎡ (약 15.26평)

건물 면적: 84.99㎡ (약 25.71평) (전용면적 기준)

총 면적: 84.99㎡ (분양면적 및 전용면적)

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 건물 및 단지 정보

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트구조 지붕 15층 건물 중 3층

사용 승인일: 2008년 2월 1일

단지명: 거제신현두산위브

총 동수: 8개 동

총 세대수: 406세대

최고/최저층: 15층 / 1층

1.3. 건축물 관리 현황

집합건물 등기부 요약:

* 갑2: 소유권 이전 (2008.03.24, 유광희)

* 갑4: 소유권 이전 (2008.07.28, 김현환)

* 을5: 주택임차권 (2024.07.09, 김현환, 금230,000,000원) - 말소 예정

* 갑5: 소유권 이전 (2021.05.20, 김예진)

* 갑6: 강제경매 (2025.12.29, 주택도시보증공사) - 말소기준권리

등기부채권 총액: 230,000,000원

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 경상남도 거제시 수월동 소재 "수월초등학교" 서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트 및 근린생활시설 등이 혼재하는 아파트 지대로서 전반적인 주거환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 접근성

차량 접근 및 출입이 용이하며, 단지 앞 북동측 약 20m, 북서측 약 10m 폭의 도로와 접하고 있어 차량 진출입 및 옥외 주차 시설 이용이 편리합니다. 제반 교통 상황은 보통입니다.

2.3. 학군 및 편의시설

* 학군: 수월초등학교, 수월중학교와 인접하여 자녀 교육 환경이 양호합니다. (상대/절대 보호구역으로 지정)

* 편의시설: 단지 내 관리사무소, 노인정, 보육시설, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 자전거보관소 등이 있습니다. 인근에 근린생활시설이 혼재합니다.

2.4. 토지 이용 계획

* 용도지역: 제3종일반주거지역, 주거용지(공동주택), 지구단위계획구역 (건축행위 등 지구단위계획상 추가 제한사항은 도시계획과 확인 필요)

* 기타 제한사항: 소로1류, 중로1류 접합, 가축사육제한구역, 상대/절대 보호구역 (수월초, 수월중 관련)

3. 권리분석

3.1. 인수되는 권리

본건 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

* 말소기준권리는 주택도시보증공사의 강제경매개시결정등기(2025.12.29)입니다.

* 을구 5번 순위의 주택임차권등기(2024.07.09. 접수 제24464호, 김현환, 보증금 230,000,000원)가 존재했으나, 임차권등기의 승계인인 주택도시보증공사(HUG)가 2026.07.23. 대항력포기확약서를 제출하였습니다.

* 이 확약서에 따라 HUG는 임대차보증금 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의하였습니다.

* 따라서, 매수인이 인수하는 임차인의 보증금은 0원으로 분석됩니다. (인수 보증금 합계: 0원)

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 김현환 (마스킹: 김 )

* 보증금: 210,000,000원 (등기부상 권리금액 230,000,000원)

* 차임: 0원

* 전입일자: 2010-02-23

* 확정일자: 2021-05-20

* 배당신고일자: 2024-07-09

* 대항력: 없음 (등기부상 임차권등기 존재, 그러나 HUG의 확약으로 인수 부담 없음)

* 비고: HUG의 대항력 포기 확약서 제출로 매수인 인수 부담 없음.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 시설

본건이 속한 거제신현두산위브 단지는 대단지 아파트로서, 단지 내 상가 및 인근에 다양한 근린생활시설이 자리하고 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

4.2. 상권 특성

수월동 일대는 주거 지역과 상업 지역이 혼합된 형태를 띠고 있으며, 학교, 병원, 마트 등 생활 기반 시설이 잘 갖추어져 있어 안정적인 상권을 형성하고 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 편의성

* 단지 내 부대시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 자전거보관소 등을 갖추고 있어 입주민 편의를 제공합니다.

* 교통: 대중교통 이용 및 자가용 이용 모두 편리한 위치에 있습니다.

* 교육: 수월초등학교, 수월중학교가 인접하여 안전한 통학이 가능합니다.

5.2. 주차 시설

단지 내 총 주차 가능 대수는 507대로, 세대당 약 1.25대의 주차 공간을 확보하고 있어 주차 편의성은 보통 수준입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 건물 내부 상태 미확인

본건은 현장 방문 시 이해관계인의 부재 및 폐문 상태로 인해 내부 상태를 직접 확인하지 못하였습니다. 따라서, 내부 하자 발생 시 수리 비용이 추가로 발생할 수 있습니다. (일반적인 상태 기준으로 감정평가)

6.2. 토지 이용계획상 추가 제한사항

본건 토지는 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있으며, 건축행위 등에 대한 추가적인 제한 사항이 있을 수 있으므로, 관련 부서(도시계획과)를 통해 확인이 필요합니다.

6.3. 주택임차권 등기 (해소 확인)

을구 5번 주택임차권 등기가 존재했으나, 임차권등기 승계인인 주택도시보증공사(HUG)의 대항력 포기 확약서 제출로 인해 매수인이 인수하는 보증금 부담은 없는 것으로 확인되었습니다. 이 점은 중요한 리스크 해소 요인입니다.

7. 종합 의견

본건 거제신현두산위브 아파트 경매 물건은 주택임차권 등기 및 관련 보증금 인수 여부가 가장 큰 쟁점이었으나, 주택도시보증공사(HUG)의 대항력 포기 확약서 제출로 인해 권리관계가 명확해지고 매수인의 보증금 인수 부담이 해소되었다는 점이 가장 큰 강점입니다.

건물 자체는 2008년 준공으로 연식이 있으나, 단지 규모가 크고 주변 학군 및 생활 인프라가 양호하여 주거 편의성이 높습니다. 다만, 현장 내부 상태 미확인으로 인한 잠재적 하자 발생 가능성은 고려해야 합니다.

종합적으로 볼 때, 명확하게 정리된 권리 관계와 양호한 주거 환경을 바탕으로 합리적인 가격으로 입찰한다면 좋은 투자 기회가 될 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* HUG의 대항력 포기 확약으로 인한 권리관계 명확성 확보 및 보증금 인수 부담 없음.

* 수월초등학교, 수월중학교 인접으로 인한 우수한 교육 환경.

* 단지 내 및 인근 근린생활시설 이용이 편리한 주거 입지.

* 최근 시세 데이터를 기반으로 한 합리적인 가격 책정 가능성.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 217,000,000원입니다. 제공된 최근 매매 사례를 분석한 결과, 동일 면적(84.99㎡)의 매매가는 다음과 같습니다.

* 2026년 1월 7일: 253,000,000원 (8층)

* 2026년 3월 7일: 208,000,000원 (10층)

* 2026년 7월 2일: 210,000,000원 (10층)

최근 3건의 매매 사례 평균가는 약 223,667,000원입니다.

본건은 감정가(217,000,000원) 대비 시세 하단(208,000,000원)과 상단(253,000,000원) 사이에 가격 분포를 보이고 있습니다. 특히 HUG의 대항력 포기 확약으로 권리상 부담이 해소된 점을 감안할 때, 감정가를 기준으로 하되 시장 상황 및 경쟁 입찰 상황을 고려하여 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다.

현 시세 및 감정가를 종합적으로 고려했을 때, 예상 입찰가는 215,000,000원 ~ 235,000,000원 범위 내에서 신중하게 결정하는 것을 권장합니다. 입찰 참여 시에는 반드시 현장 조사를 통해 건물 내부 상태를 확인하고, 관련 법규 및 제한사항을 재확인하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.