나이스옥션 법원경매 통영 2025타경22376 [1] 경상남도 통영시 용남면 화삼리 1027-3 성진빌라 2동 5층507호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 미래새한 · 평가일 2026.01.08

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 통영시 용남면 화삼리 소재 '미진이지비아1차아파트' 남측 인근에 위치하며, 주위는 아파트, 주택 및 농경지 등이 혼재하며, 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

차량 접근은 가능하며, 제반 교통사정은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 6층건중 5층 507호로서, 외벽:몰탈위페인트 내벽:몰탈위페인트, 벽지 등 마감 창호:샷시 창호

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

제반 위생설비 및 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로서 지면은 동측으로 햐향 완경사 지세이며, 아파트부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남동측으로 노폭 약 4~5미터 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

■일련번호 1 : 도시지역, 제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(저촉), 가축사육제한구역(2019-07-24)(주거밀집지역에서 75m이내)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> ■일련번호 2 : 도시지역, 제2종일반주거지역, 대로1류(폭 35m~40m)(접합), 가축사육제한구역(2019-07-24)(주거밀집지역에서 75m이내)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 도로구역(국도14호선)<도로법>

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계:미상임. 기 타:없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

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1.1. 소재지

경상남도 통영시 용남면 화삼리 1027-3, 성진빌라 2동 5층 507호

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1.2. 건물 정보

용도: 아파트

건물면적: 59.53㎡ (약 18.0평) (전용면적)

분양면적 정보는 제공된 자료에서 직접 확인되지 않습니다.

건물은 6층 건물 중 5층에 위치합니다.

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1.3. 토지 정보

토지면적: 39.03㎡ (약 11.8평)

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1.4. 감정가

41,300,000원

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1.5. 사건 정보

사건번호: 통영지원 2025타경22376 (1)

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 현대캐피탈

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1.6. 매각 대상

토지 및 건물 일괄 매각

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2. 입지조건

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2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 경상남도 통영시 용남면 화삼리에 소재한 '미진이지비아1차아파트' 남측 인근에 위치합니다.

주변은 아파트, 단독주택 및 농경지가 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

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2.2. 교통 상황

차량 접근이 가능하며, 대중교통 이용 편의성은 보통으로 판단됩니다.

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2.3. 도로 접면

물건지 남동측으로 노폭 약 4~5미터의 포장도로와 접하고 있습니다.

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3. 권리분석

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3.1. 등기부 현황

말소기준권리: 2013년 6월 21일 접수된 현대캐피탈주식회사의 근저당권(설정액 54,000,000원)입니다.

총 채무액 (등기부채권 총액): 76,208,818원(근저당 54,000,000원 + 가압류 22,208,818원)

매각으로 인해 근저당, 가압류, 임의경매 등 등기부상의 대부분의 권리는 말소될 예정입니다.

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3.2. 매각으로 소멸되지 않는 권리

제공된 물건명세서에 따르면, 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 확인됩니다.

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3.3. 임차인 현황

임차인 관련 정보: 임대관계 미상으로 확인되었습니다.

인수 가능한 보증금 합계: 0원.

(주의) 임대차 관계가 불명확하므로, 실제 점유 관계 확인이 필요합니다. 보증금이나 차임이 미상이라도 인수 여부 및 명도 과정에서의 잠재적 위험이 있을 수 있어 주의가 요구됩니다.

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4. 상권분석

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본건 주변으로는 소규모 상점, 편의점 등이 위치하여 기본적인 생활 편의를 제공합니다.

인근 '미진이지비아1차아파트' 단지 내 상가 및 지역 상권과 연계되어 있습니다.

대규모 쇼핑 시설이나 유흥가는 다소 거리가 있으나, 차량 이동 시 접근이 가능합니다.

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5. 생활정보

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* 교육시설

통영시 용남면 지역의 초등학교, 중학교 등이 차량으로 통학 가능한 거리에 위치합니다.

* 편의시설

단지 인근에 병원, 은행, 관공서 등의 편의시설이 밀집해 있지는 않으나, 차량 이동 시 통영 시내 중심으로 이동하여 이용이 가능합니다.

* 주변 환경

주거 지역과 농경지가 혼재되어 있어 도심의 번잡함은 덜한 편입니다.

* 혐오시설

주변 지역 조사 결과, 특별히 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

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6. 잠재적 리스크

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6.1. 토지이용계획 및 제한사항

본건 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역으로 지정되어 있습니다.

소로3류(폭 8m 미만)에 저촉되는 부분이 있으며, 대로1류(폭 35m~40m)에 접합하는 부분도 있습니다.

가축사육제한구역(주거밀집지역에서 75m 이내)으로 지정되어 있습니다.

도로구역(국도14호선)에 포함되는 부분도 있어 개발 및 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

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6.2. 기타 리스크

임대 관계가 미상이며, 실제 점유자 및 임대차 내역 확인이 필수적입니다.

건물 사용승인일(1991년)이 오래되어 건물 노후도 및 유지보수 상태를 직접 확인해야 합니다.

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7. 종합 의견

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본 물건은 통영시 용남면 화삼리에 위치한 아파트로, 주변 환경은 보통 수준입니다.

등기부상 권리관계는 비교적 명확하며, 대부분의 권리가 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

다만, 임대 관계 미확인 및 건물 사용 승인일(1991년)이 오래된 점은 잠재적 리스크 요인으로 고려해야 합니다.

인근 국도14호선과의 접합 및 도시계획 상의 도로 저촉 부분은 향후 건축이나 재건축 시 고려 사항이 될 수 있습니다.

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8. 투자 포인트

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소액으로 내 집 마련 또는 소형 투자 물건으로 접근 가능합니다.

부동산 임의경매 물건으로, 시세보다 저렴하게 취득할 기회가 될 수 있습니다.

지역 내 아파트 공급 현황 및 실거래가 추이를 분석하여 시세 차익을 노릴 수 있습니다.

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9. 예상 입찰가

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본 물건의 예상 입찰가는 다음과 같은 사항을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

* 감정가: 41,300,000원

* 현 채무 총액 (등기부상): 76,208,818원

* 인수 보증금: 0원

* 현장 조사 결과: 건물 상태, 명도 난이도, 수리 필요 여부 등을 직접 확인해야 합니다.

* 시장 조사: 유사 물건의 최근 거래 사례 및 현재 시세 조사가 필수적입니다.

* 경매 물건의 특성상, 감정가가 실제 시장 가치와 차이가 있을 수 있으며, 채무 총액이 감정가를 초과하는 상황입니다.

* 일반적으로 이러한 물건은 감정가 이하로도 입찰이 진행될 수 있으나, 정확한 입찰가 산정을 위해서는 면밀한 조사가 선행되어야 합니다.

* 경매는 복수의 참여자가 존재하므로, 경쟁 상황 및 낙찰가율을 고려하여 신중하게 입찰가를 설정해야 합니다.

* 보수적으로 접근할 경우, 감정가 대비 80%~90% 수준에서 시작하는 것을 고려해볼 수 있으나, 이는 시장 상황 및 물건 가치 재평가에 따라 달라질 수 있습니다.

* 추가적으로 명도 비용, 취득세, 법무사 수수료 등 부대 비용을 반드시 고려해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.