나이스옥션 법원경매 창원 2025타경12535 [1] 경상남도 창원시 의창구 북면 무동리 124-1 창원무동센텀파라디아 111동 OOOOOOOO 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 동부감정 · 평가일 2026.01.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 창원시 의창구 북면 무동리 소재 '창북중학교' 북측 인근에 소재하며, 부근은 대단위 아파트단지, 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량 출입가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 대중교통사정은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 22층건내 13층 1305호로서 외벽: 몰탈위 페인팅 마감 등 내벽: 벽지 및 타일 마감 등 창호: 샤시창호구조 ※폐문부재중으로 탐문에 의함

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급.배수설비, 소화전, 난방설비, 승강기설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대지권의 목적되는 토지는 자체지반 대체로 평탄한 장방형 토지로 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 대지권의 목적인 토지의 서측, 북측으로 중로의 포장도로와 접하며, 남측 및 동측으로 보행자도로가 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

대지권의 목적되는 토지 2필지 기준 기호(1)124-1번지 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(2014-12-20), 소로3류(폭 8m 미만)(보행자,자전거전용도로)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(2014-12-21)(접합) 가축사육제한구역(그외지역 200m제한 조례참조)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(무동초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(창북중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(초등학교(무동리 산72)(설립예정))<교육환경 보호에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역(폐수)<물환경보전법>, 공장설립승인지역(1호)<수도법> 기호(2)124-2번지 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(2014-12-20), 소로3류(폭 8m 미만)(보행자,자전거겸용도로)(저촉), 소로3류(폭 8m 미만)(보행자,자전거전용도로)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(2014-12-21)(접합) 가축사육제한구역(그외지역 200m제한 조례참조)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(무동초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(창북중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(초등학교(무동리 산72)(설립예정))<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(창북중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(초등학교(무동리 산72)(설립예정))<교육환경 보호에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역(폐수)<물환경보전법>, 공장설립승인지역(1호)<수도법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임. 2) 기타사항 : 없음.

물건 비고

매수인에게 대항할 수 있는 을구 순위 8번 주택임차권등기(2026.01.29.) 있음(임대차보증금 180,000,000원, 전입일 2023.09.19. 확정일자 2023.09.19.). 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

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1.1. 소재지 및 건물정보

* 소재지: 경상남도 창원시 의창구 북면 무동리 124-1 창원무동센텀파라디아 111동 13층1305호

* 건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 22층건내 13층 1305호

* 준공연도: 2018년

1.2. 면적 및 가격 정보

* 토지면적: 42.08㎡ (약 12.73평) / 토지 지분: 42.0817㎡

* 건물면적: 59.99㎡ (약 18.15평) / 건물 지분: 59.9932㎡

* 감정가: 201,000,000원

1.3. 경매 기본정보

* 사건번호: 창원지방법원 2025타경12535 (1)

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 합OOOOOOOO

2. 입지조건

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2.1. 주변 환경 및 교통

* 위치: 경상남도 창원시 의창구 북면 무동리 소재 '창북중학교' 북측 인근에 위치하며, 대단위 아파트 단지 및 근린생활시설 등으로 형성된 지역입니다.

* 교통: 차량 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 도로: 대지권의 목적 토지는 자체 지반이 대체로 평탄한 장방형 토지로 아파트 건부지로 이용 중이며, 서측 및 북측으로 중로, 남측 및 동측으로 보행자도로와 접하고 있습니다.

2.2. 토지이용계획 및 제한상태

* 용도지역: 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역

* 제한사항: 가축사육제한구역, 상대보호구역(무동초등학교, 창북중학교, 설립예정 초등학교), 절대보호구역(창북중학교, 설립예정 초등학교), 배출시설설치제한지역(폐수), 공장설립승인지역 등

3. 권리분석

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3.1. 말소기준권리 및 소멸/인수 권리

* 말소기준권리: 수원지방법원 2024카단508363 (가압류, 2024-08-19)

* 매각으로 소멸되는 권리: 갑7(가압류), 을7(근저당권), 갑8(가압류), 갑9(임의경매)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 을8 (주택임차권)

3.2. 임차인 현황 및 인수 보증금

* 임차인: 정 (주택도시보증공사)

* 보증금: 180,000,000원

* 전입일자: 2023-09-19

* 확정일자: 2023-09-19

* 대항력: 있음

* 인수 내역: 본 건은 매수인에게 대항할 수 있는 임차인이 존재하며, 임대차보증금 180,000,000원 중 배당에서 전액 변제되지 아니할 경우 잔액은 매수인이 인수해야 합니다. 이는 매수인의 총 실인수 금액에 직접적인 영향을 미치는 매우 중요한 사항입니다.

3.3. 등기부 요약

* 소유권보존: 2018-06-11

* 소유권이전(매매): 2023-04-18

* 가압류(장균학): 2024-08-19 (말소기준권리)

* 근저당권(합명회사동림주류): 2025-02-25 (말소)

* 가압류(현대카드): 2025-11-14 (말소)

* 임의경매(합명회사): 2025-12-30 (말소)

* 주택임차권(정 ): 2026-01-29 (인수)

4. 상권분석

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4.1. 주변 편의 및 교육시설

* 본 건이 위치한 창원시 의창구 북면 무동리는 대규모 아파트 단지들이 밀집해 있어 주거 편의성이 높은 지역입니다.

* 인근에 창북중학교, 무동초등학교 및 설립 예정인 초등학교가 위치하여 교육 환경이 우수합니다.

* 단지 내 상가 및 주변 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

4.2. 혐오시설 유무

* 주변 지역 조사 결과, 본 건 인근에 직간접적으로 영향을 미칠 만한 혐오시설(폐기물 처리 시설, 대규모 공장 밀집 지역 등)은 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

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5.1. 단지 정보

* 아파트명: 창원무동센텀파라디아

* 사용승인일: 2018년 3월 29일

* 세대수: 총 1034세대 (14개 동)

* 최고층: 24층 (본 건 111동은 22층)

* 주차: 총 1402대 (지하 1393대, 지상 9대) - 전기차 충전기 지하 10대 설치.

* 부대시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 주민공동시설, 커뮤니티 공간 등

5.2. 주변 생활 인프라

* 교육: 초, 중학교가 인접해 있어 자녀 교육에 유리한 환경을 제공합니다.

* 교통: 단지 주변 버스정류장을 통해 시내외 이동이 편리합니다.

* 생활: 단지 내 상가 및 인근 근린생활시설 이용이 용이하며, 편의시설 접근성이 양호합니다.

6. 잠재적 리스크

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6.1. 임차인 인수 보증금

* 본 건의 가장 큰 리스크는 매수인에게 대항력 있는 임차인(정 )이 존재하며, 임대차보증금 180,000,000원의 잔액 인수 의무가 있다는 점입니다. 이는 경매 낙찰가 외에 추가로 인수해야 할 금액이 발생할 수 있음을 의미하며, 총 실인수 금액을 상승시키는 요인입니다.

6.2. 현장 확인 제약

* 건물 구조 조사 시 폐문부재중으로 탐문에 의함이라는 내용으로 보아, 내부 상태를 직접 확인하지 못했을 가능성이 있습니다. 실제 물건의 내부 상태나 하자 여부는 별도 확인이 필요합니다.

6.3. 시장 변동성

* 부동산 시장의 전반적인 변동성은 항상 투자에 영향을 미칠 수 있는 잠재적 리스크입니다.

7. 종합 의견

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* 창원무동센텀파라디아 아파트는 비교적 신축이며, 입지 조건과 생활 편의 시설이 잘 갖추어져 있어 주거 가치가 높습니다.

* 하지만, 매수인에게 인수되는 180,000,000원의 임차인 보증금은 본 건의 가장 큰 위험 요소이며, 낙찰가 산정에 신중을 기해야 합니다.

* 현재 감정가는 201,000,000원이나, 인수해야 할 보증금이 감정가와 유사한 수준이므로, 낙찰 후 실질적인 총 투자 비용이 시장 가치를 초과하지 않도록 면밀한 분석이 요구됩니다.

* 최근 매매 사례를 볼 때, 임차인 보증금 인수 여부에 따라 총 실인수 금액이 시장가 대비 과도해질 수 있습니다.

8. 투자 포인트

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* 우수한 주거 환경: 비교적 신축인 아파트 단지이며, 주변 인프라가 잘 갖춰져 있습니다.

* 교육 환경: 다수의 학교가 인접해 있어 가족 단위 수요에 적합합니다.

* 시세 차익 가능성: 임차인 인수 부담을 고려하더라도, 시세보다 현저히 낮은 가격으로 낙찰받을 경우 투자 가치가 있을 수 있습니다. (단, 매우 공격적인 입찰 전략 필요)

9. 예상 입찰가

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* 본 건의 예상 입찰가는 감정가(201,000,000원)와 최근 매매가(180,000,000원 ~ 188,000,000원)를 고려하되, 매수인이 인수해야 할 임차인 보증금 180,000,000원을 최우선적으로 반영하여 산정해야 합니다.

* 만약 임차인 보증금 180,000,000원 전액을 낙찰자가 인수해야 한다면, 실제 총 투입 비용은 (입찰가 + 180,000,000원)이 됩니다.

* 최근 매매가격을 고려할 때, 총 투입 비용이 180,000,000원에서 188,000,000원 사이가 되도록 입찰가를 결정하는 것이 합리적입니다.

* 따라서, 임차인 보증금 인수 리스크를 고려하여 보수적으로 70,000,000원 ~ 100,000,000원 범위 내에서 입찰가를 검토하는 것을 제안합니다.

* 이는 임차인 보증금 인수 리스크를 최대한 반영한 보수적인 접근이며, 낙찰 후 총 지출액이 시장 가치를 초과하지 않도록 신중한 금액 결정이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.