나이스옥션 법원경매 창원 2025타경12596 [1] 경상남도 김해시 율하동 1297 율상마을푸르지오3단지 304동 11층1101호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 명문감정 · 평가일 2026.01.07

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 김해시 율하동 소재 율하고등학교 남동측 인근에 위치한 율상마을푸르지오3단지 제304동 제11층 제1101호 단위세대로서, 부근은 대단위 아파트단지, 학교 등 으로 형성되어있으며 주거환경은 무난한 편임.

교통상황

본건까지 차량 출입 자유로우며, 율하동 아파트밀집지역에 위치하여 전반적인 교통사정은 무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 경량철골트러스구조지붕 25층건 중 11층 1101호 로서 외벽 : 몰탈위수성페인트 마감 내벽 : 벽지 및 미장타일 마감 창호 : 하이샷시 창호 구조임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

급배수설비, 위생설비, 도시가스설비, 소화전설비, 난방설비, 승강기설비 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

사각형에 유사한 토지로서, 아파트부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 아파트부지 북서측으로 대로, 남서측으로 중로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

율하동 1297 :도시지역, 자연녹지지역(2008-10-16), 제3종일반주거지역(2008-10-16), 지구단위계획구역(2024-08-14), 근린공원(저촉), 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2024-02-19)(율하고 상대)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2024-02-19)(율하중 상대)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2025-07-30)(생각숲유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(율하초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2024-02-19)(율하고 절대)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2024-02-19)(율하중 절대)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(율하초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

해당없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가)임대관계 : 현장답사시 거주자의 부재로 확인은 불가하였으나, 본건의 등기사항전부증명서상 주택임차권등기(임차권등기명령) 되어있으며, 등기내용은 임차보증금 금300,000,000원, 차임 없음, 범위 건물 304동 1101호 전부, 임대차계약일자 2021.08.03, 점유개시일자 2021.09.15, 확정일자 2021.08.09 임차권자 김태균 임. 나)기타 : 현장답사시 폐문부재 및 거주자의 부재 등으로 내부이용상태는 단지내 인근 유사아파트 및 경비실등에서 탐문조사하여 기재하였으니 경매진행시 참고하시기 바람.

물건 비고

매수인에게 대항할 수 있는 을구 순위 12번 주택임차권등기(2024.01.04.) 있음(임대차보증금 300,000,000원, 전입일 2021.09.15. 확정일자 2021.08.09.). 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 창원지방법원 2025타경12596 (1)

소재지: 경상남도 김해시 율하동 1297 율상마을푸르지오3단지 304동 11층 1101호

물건종별: 아파트

감정가: 300,000,000원

토지 면적: 54.75㎡ (약 16.56평)

건물 면적: 84.97㎡ (약 25.70평) - 전용면적 기준

토지 지분: 54.752㎡

건물 지분: 84.965㎡

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

준공 연월: 2008년 12월

2. 입지조건

본건은 경상남도 김해시 율하동에 위치한 율상마을푸르지오3단지 내 아파트입니다.

율하고등학교 남동측 인근에 자리 잡고 있으며, 주변은 대규모 아파트 단지 및 학교 등으로 형성되어 있어 쾌적한 주거 환경을 갖추고 있습니다.

차량 출입이 자유로우며, 율하동의 아파트 밀집 지역에 위치하여 교통 여건은 전반적으로 양호한 편입니다.

단지 북서측으로는 대로, 남서측으로는 중로와 접하고 있어 외부 도로 접근성이 뛰어납니다.

토지 이용 계획상 도시지역, 자연녹지지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역에 포함되어 있으며, 관련 법규에 따른 제한 사항이 일부 존재합니다.

3. 권리분석

가장 핵심적인 권리 분석 사항은 대항력 있는 임차인의 존재입니다.

등기사항전부증명서 상 을구 순위 12번으로 주택임차권등기(2024.01.04.)가 설정되어 있습니다.

임차인 김 는 2021년 09월 15일 전입, 2021년 08월 09일 확정일자를 받아 대항력을 갖춘 상태입니다.

임차인의 보증금은 300,000,000원이며, 경매 배당 절차에서 보증금 전액이 변제되지 않을 경우, 그 잔액을 매수인이 인수해야 하는 중요한 부담이 있습니다.

기타 등기부 상의 가압류, 압류 등은 말소 기준 권리(갑9, 우리금융캐피탈 가압류, 2023.03.09. 접수)에 의해 대부분 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

본 건의 강제 경매 신청 채권자는 주택도시보증공사이며, 등기부상 채권 총액은 약 415,976,212원입니다.

4. 상권분석

본 물건은 율상마을푸르지오3단지라는 대단지 아파트 내에 속해 있어 풍부한 배후 수요를 확보하고 있습니다.

단지 주변으로 아파트가 밀집한 주거 지역을 형성하고 있으며, 지역 상권은 이러한 거주민들을 대상으로 하는 필수 생활 편의시설 중심으로 발달되어 있을 것으로 보입니다.

최근 실거래가 자료에 따르면 해당 면적대의 아파트 거래가 꾸준히 이루어지고 있어, 지역 내 주택 시장의 수요가 있음을 확인할 수 있습니다.

5. 생활정보

단지 관리사무소(055-337-0745)가 운영되고 있으며, 노인정, 보육 시설, 주민 공동 시설, 어린이 놀이터 등 다양한 부대 복리시설을 갖추고 있습니다.

인근에 율하고등학교, 율하중학교, 율하초등학교 등이 위치하여 자녀 교육 환경이 우수합니다.

아파트 단지 내에는 총 239대(지상 3대, 지하 236대)의 주차가 가능하며, 지하 주차장에는 전기차 충전기(7대)도 설치되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

가장 크고 직접적인 리스크는 대항력 있는 임차인으로 인한 보증금 인수 가능성입니다. 임차보증금 300,000,000원이 경매 배당을 통해 전액 변제되지 않을 경우, 매수인이 해당 금액을 부담해야 하므로, 총 매수 비용이 시장 가치를 훨씬 상회할 수 있습니다.

토지 이용 계획상 근린공원 저촉, 여러 교육 관련 보호 구역(상대/절대 보호 구역) 지정이 있으나, 이는 대규모 아파트 단지 조성 시 일반적으로 발생하는 사항으로, 매수인이 직접적으로 부담해야 할 문제는 아닐 것으로 판단됩니다.

현장 방문 시 거주자 부재로 내부 이용 상태를 직접 확인하지 못하였으며, 관련 정보는 탐문 조사에 의존하였으므로, 실제 내부 상태는 다를 수 있음을 유의해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 김해시 율하동 소재 율상마을푸르지오3단지 내 84.97㎡(약 25.70평)의 아파트로, 준공 후 10년 이상 경과하였으나 비교적 양호한 단지 환경과 입지 조건을 갖추고 있습니다.

다만, 300,000,000원의 대항력 있는 임차인 보증금 인수 문제가 본 건의 성패를 좌우할 핵심 요소입니다.

경매 진행 시 배당표 분석을 통해 임차인 보증금의 변제율을 확인하고, 인수해야 할 금액을 정확히 파악하는 것이 무엇보다 중요합니다.

보증금 인수 금액에 따라 투자 가치가 크게 달라지므로, 면밀한 권리 분석과 예상되는 추가 비용을 고려한 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

본 물건은 김해시 율하동의 잘 정비된 대규모 아파트 단지에 속해 있어 지역 내 탄탄한 수요 기반을 갖추고 있습니다.

84. 97㎡(약 25.70평)의 전용면적은 신혼부부나 핵가족에게 적합한 인기 있는 주거 공간입니다.

우수한 학군과 풍부한 생활 편의 시설은 장기적인 주택 가치 상승 잠재력을 뒷받침합니다.

가장 큰 위험 요인인 임차인 보증금 문제를 성공적으로 해결(또는 인수 비용 감안)할 경우, 시세 대비 합리적인 가격으로 내 집 마련 또는 투자 기회를 잡을 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

최근 실거래가 자료에 따르면, 해당 면적(84.965㎡ ~ 84.996㎡)의 아파트는 2026년 5월 285,000,000원에서 297,000,000원 사이에서 거래되었습니다.

본건의 감정가는 300,000,000원입니다.

가장 중요한 고려 사항은 임차인 보증금 300,000,000원이며, 이 금액이 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 매수인이 인수해야 합니다.

만약 임차 보증금 전액 또는 상당 부분을 매수인이 인수하게 된다면, 낙찰가와 인수 보증금을 합한 총 매수 비용이 시장 가치(285,000,000원 ~ 297,000,000원)를 초과할 위험이 매우 높습니다.

따라서, 임차 보증금 인수 가능성을 충분히 반영하여 입찰가를 산정해야 합니다.

보수적인 관점에서, 실제 시장 가치와 잠재적 인수 비용을 고려하여 270,000,000원 ~ 290,000,000원 범위 내에서 입찰가를 결정하는 것을 제안합니다.

이는 보증금 인수액이 발생할 경우의 위험을 감안한 가격이며, 배당에서 보증금이 전액 변제되는 경우를 가정하더라도 시장가 수준에서 보수적으로 접근하는 것입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.