나이스옥션 법원경매 울산 2025타경1657 [1] 울산광역시 북구 천곡동 418 삼성코아루아파트 118동 4층402호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 덕수 · 평가일 2026.01.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 울산광역시 북구 천곡동 소재 "상안초등학교" 남측 인근에 위치한 삼성코아루아파트 118동 4층 402호이며, 인근지역은 아파트단지, 일부 근린생활시설 및 농경지 등이 혼재한 주택지대이고, 본건은 주거용 부동산으로서 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건 소재 아파트단지까지 차량 접근이 가능하며, 인근 노선버스정류장의 위치 및 배차간격 등으로 보아 대중교통 여건은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 17층 건물 중 4층 402호로서 외벽: 시멘트몰탈위 페인트 마감. 내벽: 벽지마감 및 일부 내장타일 붙임. 창호: 샷시 창호임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

전기설비, 위생설비, 급배수설비, 소화전설비, 승강기설비, 도시가스공급설비 및 난방설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 평지에 위치한 부정형의 토지로서 아파트단지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 소재 아파트단지 주변으로 중로에 접해 있으며, 도로의 폭 및 포장상태 등으로 보아 인접 도로상태는 보통시됨.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역(가축사육 제한지역(전부 제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역<공항시설법>, 상대보호 구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 역사문화환경 보존지역<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 임대관계 미 상 임. 나. 기타참고사항 없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 울산지방법원 2025타경1657 (1)

소재지: 울산광역시 북구 천곡동 418 삼성코아루아파트 118동 4층 402호

용도: 아파트

감정가: 201,000,000원

토지면적: 43.80㎡ (약 13.25평)

토지 지분: 43.803㎡ (약 13.25평)

건물면적: 59.99㎡ (약 18.15평)

건물 지분: 59.989㎡ (약 18.15평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 강제 경매

건축년도: 2005년

총세대수: 1,522세대 (단지 전체)

최고층: 18층

최저층: 0층

사용승인일: 2005년 9월 29일

1.1. 입지조건

본건은 울산광역시 북구 천곡동에 소재한 삼성코아루아파트 118동 4층 402호로, 주변은 아파트 단지와 근린생활시설, 농경지가 혼재된 주택지대입니다. [cite: Appraisal Summary]

차량 접근이 용이하며, 인근 버스정류장과 노선 등으로 보아 대중교통 여건은 보통 수준입니다. [cite: Appraisal Summary]

단지 주변으로 중로에 접해 있어 도로 접근성은 양호합니다. [cite: Appraisal Summary]

토지이용계획상 제3종일반주거지역이며, 각종 법률에 따른 제한사항이 있으나 주거용 부동산으로서 통상적인 사항입니다. [cite: Appraisal Summary]

1.2. 권리분석

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 별도로 명시된 사항이 없으며, 등기부상 권리들은 말소기준권리(2018-09-28 근저당권) 이하 모든 권리가 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다. [cite: Property Statement Notes, Register Summary]

말소기준권리: 한화생명보험주식회사의 근저당권 (접수일자: 2018-09-28)

등기부 채권 총액: 170,938,270원

임차인 현황: 본건과 관련하여 인수해야 할 임차인은 없는 것으로 파악됩니다. (인수 보증금 합계: 0원)

1.3. 상권분석

본건이 속한 삼성코아루아파트는 대단지 아파트로서, 단지 내 상가 및 인근 근린생활시설을 통해 기본적인 상업시설 이용이 가능합니다. [cite: Appraisal Summary, Apartment Info]

아파트 단지, 근린생활시설, 농경지 등이 혼재된 지역으로, 주변 시세는 안정적인 편입니다. [cite: Recent Sales Data]

1.4. 생활정보

주변 편의시설: 본건은 "상안초등학교" 남측 인근에 위치하여 교육 환경이 양호합니다. [cite: Appraisal Summary, Search Result 3] 인근 상업시설 및 공공시설 이용이 가능합니다. [cite: Search Result 4]

학군: 상안초등학교 등 도보 통학 가능한 학교가 인근에 위치합니다. [cite: Search Result 3]

주차: 단지 내 지상 4대, 지하 51대, 총 825대의 주차가 가능하며, 전기차 충전시설도 갖추고 있습니다. [cite: Apartment Info]

관리사무소 연락처: 052-293-6955 [cite: Apartment Info]

1.5. 잠재적 리스크

혐오시설 여부: 울산 북구 천곡동 삼성코아루 아파트 주변에 특별히 문제가 될 만한 혐오시설은 검색되지 않았습니다. [cite: Search Result 1, 2]

건물 노후도: 2005년 준공된 건물로, 약 20년차 아파트입니다. 일반적인 아파트 관리 상태를 유지하고 있다면 큰 문제는 없을 것으로 보입니다. [cite: Apartment Info]

관리비 체납 가능성: 임차인 현황상 인수할 보증금이 없는 것으로 나타나 있으나, 혹시 모를 관리비 체납 여부는 사전에 확인이 필요합니다.

1.6. 종합 의견

본건 울산 북구 천곡동 삼성코아루 아파트는 실거주 및 투자 목적 모두 고려해볼 만한 물건입니다. 비교적 양호한 입지 조건과 편의시설, 안정적인 시세를 바탕으로 꾸준한 수요가 예상됩니다. [cite: Appraisal Summary, Recent Sales Data]

1.7. 투자 포인트

대단지 아파트로 단지 내/외 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있습니다. [cite: Apartment Info, Search Result 4]

교육 환경이 양호하여 실수요자들의 관심이 높을 수 있습니다. [cite: Appraisal Summary, Search Result 3]

최근 실거래가가 감정가와 유사하거나 약간 상회하는 수준으로, 시세 대비 급격한 하락 가능성은 낮아 보입니다. [cite: Appraised Value, Recent Sales Data]

1.8. 예상 입찰가

시세 분석:

본건의 감정가는 201,000,000원입니다.

최근 실거래 사례를 보면, 2026년 7월 3일, 본건과 유사한 면적인 59.989㎡ (18.15평) 아파트가 3층에 203,000,000원에 거래되었습니다. [cite: Recent Sales Data]

더 넓은 면적인 84.921㎡ (약 25.68평) 아파트는 2026년 7월 12일에 255,000,000원 및 277,000,000원에 거래된 사례가 있습니다. [cite: Recent Sales Data]

이를 종합해 볼 때, 본건의 적정 시세는 200,000,000원에서 210,000,000원 사이로 판단됩니다.

예상 입찰가:

감정가 및 최근 실거래가를 고려하여, 본건의 예상 입찰가는 205,000,000원에서 215,000,000원 사이로 제안합니다.

안정적인 입지와 수요를 고려하여 210,000,000원 수준에서 입찰하는 것을 고려해 볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.