나이스옥션 법원경매 대전 2025타경4075 [1] 대전광역시 중구 목동 362 올리브힐 105동 9층906호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정후감정 · 평가일 2026.01.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대전광역시 중구 목동 소재 '대전목양초등학교' 동측 인근에 위치하는 올리브힐(총 8개동 806세대) 105동 9층 906호로서, 주변은 단독주택, 아파트단지, 학교, 아파트 주변 근린생활시설 등이 혼재하는 일반주택지대임.

교통상황

본건까지 차량접근 및 주정차가 용이하고 서측 인근 도로변에 시내버스정류장이 소재하는 등 정류장까지의 거리와 공익시설 및 편익시설과의 접근성 등을 고려할 때, 전반적인 교통 여건 은 보통임.

건물의 구조

▶ 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트평지붕 23층 건물중 9층 906호 (사용승인일 : 2011.07.29) 외벽 : 시멘트몰탈 위 페인트 등 마감 내벽 : 벽지 및 일부 타일 등 마감 창호 : 샷시창호

이용상태

아파트[건축물현황도 기준(방3, 거실, 주방 및 식당, 욕실2, 발코니 등)]임.

설비내역

급·배수 및 위생설비, 난방설비, 화재탐지 및 경보설비, 옥내소화전, 승강기설비, 지하주차 장, 기타설비 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 사다리형 완경사의 토지이며, 기준시점 현재, 아파트(올리브힐)부지로 이용중임.

인접 도로상태등

아파트단지 서측의 대로에 연결되는 서측 및 동측 등으로 소로 및 중로에 접하며 인접지와의 연계도로 및 진입도로, 단지내의 주차시설 등은 무난한 편임.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(목동2구역 주거환경개선사업), 도로(접합), 소로1류 (폭 10m~12m)(목동3호선)(접합), 소로1류(폭 10m~12m)(목동4호선)(접합), 소로2류(폭 8m~ 10m)(목동16호선)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(중촌12)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(중촌5)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 중로3류(폭 12m~15m) (237호선)(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역 (2017-01-09)(굿모닝유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2017-01-09)(대전 목동초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2017-01-09)(대전목양초등학교) <교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2017-01-09)(굿모닝유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2017-01-09)(대전목양초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 주거환경개선지구(목동2,중촌지구주거환경개선지구)<도시저소득주민의주거환경개선을위한 임시조치법>, 역사문화환경보존지역(2021-02-09)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며 이해관계인 부재로 내부 이용상황 및 마감재 등은 건축물현황도, 외부관 찰 및 탐문조사 내용 등에 의하여 표준적인 이용상황 등을 참작하여 평가하였는 바, 참고 하 시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

사건번호: 대전지방법원 2025타경4075 (1)

소재지: 대전광역시 중구 목동 362 올리브힐 105동 9층906호

용도: 아파트

감정가: 392,000,000원

토지면적: 51.76㎡ (약 15.65평)

토지지분: 51.7647㎡ (약 15.65평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 84.92㎡ (약 25.69평)

건물지분: 84.92㎡ (약 25.69평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 이

1.1. 입지조건

* 위치: 대전광역시 중구 목동에 위치한 올리브힐 아파트 105동 9층 906호입니다. '대전목양초등학교' 동측 인근에 자리하고 있습니다.

* 주변 환경: 단독주택, 아파트 단지, 학교, 그리고 아파트 주변 근린생활시설 등이 혼재하는 일반적인 주택지대입니다.

* 교통: 차량 접근 및 주정차가 용이하며, 서측 인근 도로변에 시내버스정류장이 있어 대중교통 이용도 편리한 편입니다. 전반적인 교통 여건은 보통 수준입니다.

* 도로 접근성: 아파트 단지는 서측의 대로와 연결되며, 서측 및 동측으로 소로와 중로에 접해 있습니다. 인접지와의 연계 도로 및 진입 도로는 양호한 편입니다.

1.2. 권리분석

* 경매 기본정보: 대전지방법원 2025타경4075 (1) 부동산강제경매 사건이며, 채권자는 이 입니다.

* 등기부 현황:

* 소유권보존: 한국토지주택공사 (2011-09-19)

* 소유권이전: 이 외 1명 (2013-08-14)

* 공유자전원지분전부이전 (매매): 이 (2016-01-20) - 말소됨.

* 말소기준권리: 삼성생명보험주식회사 근저당권 (2016-01-20) 설정, 채권액 96,000,000원.

* 기타 권리: 삼성생명보험주식회사 근저당권(2018-08-24, 2019-03-27, 2023-09-21) 및 이 강제경매개시결정(2025-12-29, 채권액 8,312,421원)이 있으나, 모두 말소 예정입니다.

* 총 채권액: 208,230,000원.

* 임차인 현황:

* 인수 보증금 합계: 0원.

* 임대 관계: 임대 관계 미상이며, 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당 없음 (지상권 개요 상 특이사항 없음).

1.3. 상권분석

* 주거 중심 상권: 본 물건은 아파트 단지와 단독주택, 학교가 위치한 전형적인 주거 지역에 속합니다.

* 근린생활시설: 아파트 단지 주변으로 상가 등 근린생활시설이 분포하여 기본적인 생활 편의를 제공합니다.

* 잠재적 상권 가치: 주거환경개선지구로 지정되어 있어 향후 지역 개발 계획에 따른 상권 변화 가능성을 고려할 수 있습니다.

1.4. 생활정보

* 교육 시설: 단지 인근에 대전목양초등학교, 굿모닝유치원 등이 소재하여 자녀 교육 환경이 우수합니다. 해당 학교들은 교육환경 보호구역으로 지정되어 있습니다.

* 편의 시설: 아파트 단지 내에는 관리사무소, 노인정, 보육시설, 문고, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 커뮤니티 공간, 자전거 보관소 등의 다양한 부대시설이 마련되어 있습니다.

* 주거 환경: 아파트 자체적으로 잘 갖춰진 커뮤니티 시설을 이용할 수 있으며, 인근 근린생활시설을 통해 생활 편의를 누릴 수 있습니다.

* 대중교통: 서측 인근 도로변 버스정류장 이용이 가능합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 주거환경개선지구 지정: 재개발 또는 정비 사업이 진행될 경우, 장기적인 관점에서 이주 또는 사업 진행 상황에 따른 영향을 받을 수 있습니다. 해당 지구단위계획구역(목동2구역 주거환경개선사업) 관련 정보를 추가 확인하는 것이 좋습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 제3종일반주거지역이며, 도로, 가축사육제한구역, 학교보호구역, 역사문화환경보존지역 등 다수의 법적 제한 사항이 존재합니다. 이러한 규제는 향후 재건축 등 개발 시 제약 요인이 될 수 있습니다.

* 임대 관계 미상: 임차인의 보증금 및 차임 정보가 파악되지 않았습니다. 비록 인수 보증금 합계가 0원으로 명시되어 있으나, 예상치 못한 권리가 존재할 가능성을 배제할 수 없으므로 철저한 사전 조사가 필요합니다.

* 혐오시설: 주변 지역에 대한 검색 결과, 특별히 언급할 만한 혐오시설은 발견되지 않았습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 대전광역시 중구 목동에 위치한 올리브힐 아파트 9층 매물로, 교육 시설 및 주거 편의 시설 접근성이 양호한 입지입니다. 2011년에 준공된 아파트로, 관리 상태 및 단지 환경은 보통 이상으로 평가됩니다. 법원 감정가는 3억 9,200만 원으로 책정되었으며, 최근 실거래가를 고려할 때 시세와 유사하거나 약간 높은 수준입니다. 권리 분석상 말소기준권리 이하의 모든 권리는 매각으로 소멸되므로 인수할 부담은 없습니다. 다만, 주거환경개선지구 지정으로 인한 향후 개발 계획 및 임대차 관계 미상이라는 점은 잠재적 리스크로 고려할 필요가 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 가족 친화적 입지: 인근 학교들과 아파트 단지의 다양한 편의시설은 자녀가 있는 가족에게 매력적인 투자 요소입니다.

* 안정적인 주거 환경: 비교적 연식이 되지 않은 아파트 단지로, 현재 거주 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

* 지역 개발 잠재력: 주거환경개선지구 지정은 향후 지역 발전 및 아파트 가치 상승의 잠재력을 내포하고 있습니다. (단, 사업 진행 상황 및 방식에 따라 변동 가능)

1.8. 예상 입찰가

* 시세 분석:

본 물건과 유사한 면적(84.88㎡~84.92㎡)의 최근 매매 사례는 2026년 6월에 3억 8,000만 원으로 확인됩니다. (8층, 13층 매물 기준)

법원 감정가는 3억 9,200만 원입니다.

* 예상 입찰가 산정:

최근 실거래가와 감정가를 종합적으로 고려했을 때, 본 물건의 적정 시세는 3억 8,000만 원 ~ 3억 9,000만 원 범위로 판단됩니다.

경매 특성 및 낙찰 가능성, 향후 가치 상승 잠재력을 고려하여, 약 3억 9,000만 원 수준에서 입찰을 고려해 볼 수 있습니다. (390,000,000원)

최종 입찰가는 시장 상황, 경쟁 입찰자 수, 본인의 자금 계획 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.