나이스옥션 법원경매 대전 2025타경504151 [1] 세종특별자치시 나성동 738 세종포레뷰원주건축물 1동 8층816호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 혜안감정 · 평가일 2026.01.09

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 세종특별자치시 나성동 소재 '나성중학교' 서측 인근에 위치하는 세종포레뷰원 주건축물 제1동 제8층 제816호로서, 주위는 업무시설, 근린생활시설, 아파트단지 및 도시형생활주택 등이 소재하며 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하고, 인근에 노선버스정류장 및 BRT 승강장이 소재하는 등 제반 대중교통 상황은 무난시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 9층 건내 8층 816호로서, 사용승인일:2016.09.06 외벽: 돌붙임 마감 등, 내벽: 벽지 및 일부 타일마감 등 창호: 샷시 창호임.

이용상태

도시형생활주택으로 이용중임.

설비내역

위생급배수 설비, 난방설비, 소화전설비, 승강기설비 및 주차장시설 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

정방형의 토지로서, 도시형생활주택 및 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 노폭 약 40미터 내외, 서측으로 노폭 약 15미터 내외의 포장도로와 접하며, 도로포장상태는 보통시 됨.

토지이용계획 및 제한상태

중심상업지역, 시가지경관지구(중심), 지구단위계획구역(행정중심복합도시), 광로3류(폭 40m~50m)(광(주)3-4001)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역 (전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계는 미상임. - 본건은 현장조사시 이해관계인의 폐문부재로 내부확인이 곤란하여 외부관찰 및 주변탐문 등 현지조사한 사정을 통해 표준적 이용상황을 고려하여 평가하였으니 경매 진행시 확인하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 사항

사건번호: 대전지방법원 2025타경504151 (1)

소재지: 세종특별자치시 나성동 738 세종포레뷰원 주건축물 1동 8층 816호

용도: 도시형생활주택

감정가: 139,000,000원

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 나OO

1.2. 면적 정보

토지 면적: 7.87㎡ (약 2.38평)

토지 지분: 7.8748㎡ (약 2.38평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡ (0.00평)

건물 면적: 25.61㎡ (약 7.75평) - 전용 면적

건물 지분: 25.61㎡ (약 7.75평)

건물 제시외 면적: 0.00㎡ (0.00평)

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지 및 건물 현황

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 세종특별자치시 나성동에 위치하며, '나성중학교' 서측 인근에 자리하고 있습니다. 주위에는 업무시설, 근린생활시설, 아파트 단지 및 도시형생활주택 등이 혼재되어 있어 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스정류장 및 BRT 승강장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 건물 구조 및 이용 상태

본 건물은 철근콘크리트 구조로, 9층 건물 중 8층 816호에 해당합니다. 2016년 9월 6일 사용 승인되었으며, 외벽은 돌붙임 마감, 내벽은 벽지 및 일부 타일 마감, 창호는 샷시로 구성되어 있습니다. 현재 도시형생활주택으로 이용 중입니다.

위생 급배수 설비, 난방 설비, 소화전 설비, 승강기 설비 및 주차장 시설 등이 갖추어져 있습니다.

2.4. 토지 현황

토지는 정방형의 형상이며, 도시형생활주택 및 근린생활시설 건부지로 이용되고 있습니다.

2.5. 토지 이용 계획

본건은 중심상업지역, 시가지경관지구(중심), 지구단위계획구역(행정중심복합도시)으로 지정되어 있습니다. 또한, 광로3류(폭 40m~50m), 중로2류(폭 15m~20m) 도로와 접하고 있으며, 가축사육제한구역(전부제한구역)에 해당합니다.

3. 권리 분석

3.1. 등기부 현황 (권리 관계)

본 건물의 등기부등본 요약에 따르면, 소유권 이전 등기들이 존재하며, 압류(세종세무서장)가 말소기준권리로 확인됩니다. 주택임차권(을4, 나주관)이 등기되어 있으며, 이는 매수인에게 인수될 권리로 명시되어 있습니다. (2016.10.06 소유권 이전, 2021.05.06 소유권 이전, 2023.06.02 주택임차권(인수), 2024.03.29 압류(말소기준권리), 2025.12.26 강제경매(말소))

3.2. 임차인 현황

임차인: 나

보증금: 131,000,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2021-05-21

확정일자: 2022-05-23

배당신고일자: 2023-06-02

대항력: 있음

비고: 임차권 등기 및 강제경매 신청인으로 확인됩니다.

4. 상권 및 생활 정보

4.1. 상권 분석

본건은 세종시 나성동 중심상업지역에 위치하여 주변으로 업무시설, 근린생활시설, 주거시설 등이 밀집해 있어 상권 활성화 가능성이 있는 지역입니다.

4.2. 생활 편의 시설

주위 환경 분석 결과, 본건 주변에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다. 인근에 노선버스정류장 및 BRT 승강장이 있어 대중교통 이용이 편리하며, 생활 편의 시설 접근성 또한 무난할 것으로 판단됩니다.

5. 잠재적 리스크

본 건의 가장 큰 잠재적 리스크는 대항력 있는 임차인이 존재하며, 해당 임차인의 보증금 131,000,000원이 매수인에게 인수된다는 점입니다. 배당에서 보증금 전액 변제가 이루어지지 않을 경우, 잔액은 매수인이 부담해야 합니다. 또한, 현장 조사 시 이해관계인의 폐문부재로 내부 확인이 어려웠던 점은 추후 확인이 필요합니다.

6. 종합 의견

본 물건은 세종시 나성동의 중심상업지역에 위치하여 입지 조건은 양호하나, 131,000,000원의 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 조건이 큰 부담으로 작용할 수 있습니다. 임차인이 채권자로서 경매를 신청한 점을 고려할 때, 배당 과정에서의 변제 순위와 잔액 인수 여부를 면밀히 검토해야 합니다.

7. 투자 포인트

세종시 중심 지역의 도시형생활주택이라는 점은 장기적인 시세 상승 가능성을 내포하고 있습니다. 또한, 건물 노후도가 낮고 교통 및 생활 편의 시설 접근성이 양호합니다.

8. 예상 입찰가

현재 감정가는 139,000,000원이나, 131,000,000원의 보증금을 매수인이 인수해야 하는 점을 고려할 때, 낙찰 후 총 매수 비용(입찰가 + 인수 보증금)이 시세 대비 경쟁력이 있는지 신중한 판단이 요구됩니다.

인수 보증금을 제외한 예상 입찰가는 시장 상황 및 본건에 대한 면밀한 분석을 바탕으로 결정해야 합니다. 높은 인수 보증금 부담으로 인해 보수적인 접근이 필요하며, 다음과 같은 입찰가 범위를 제안합니다.

* 예상 입찰가: 40,000,000원 ~ 60,000,000원

* 위 입찰가로 낙찰 시, 총 매수 비용은 약 171,000,000원 ~ 191,000,000원이 될 것으로 예상됩니다. 이 총 매수 비용이 주변 시세와 비교하여 투자 가치가 있는지 면밀히 검토하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.