나이스옥션 법원경매 청주 2025타경5998 [1] 충청북도 청주시 청원구 율량동 18-27 이지파크 302호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 중앙감정 · 평가일 2026.01.09

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청북도 청원구 율량동 소재 '상리교차로' 남동측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 근린생활시설, 농경지 및 임야 등이 혼재하는 등 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 제 차량의 출입 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트슬라브지붕 지상4층 건물 내 제3층 제302호로서, 외벽: 돌붙임, 몰탈 위 페인팅 등 마감 내벽: 벽지 도배 및 일부 타일 붙임 등 마감 창호: 섀시창호 등 마감임.

이용상태

공동주택(연립주택)으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

완경사진 토지를 대체로 평탄하게 조성한 부정형의 토지로서, 주거용(공동주택) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북측으로 세로(가) 폭의 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역(가축사육전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건 기호(가)의 집합건축물대장상 호명칭은 '302호' 이나, 현황 공동현관, 승강기, 및 현관 등의 표시는 '402호' 또는 '402' 임.

물건 비고

공부상 302호이나 현황표시는 402호로 표시되어 있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2.

2.1. 물건 기본정보

사건번호: 청주지방법원 2025타경5998 (1)

소재지: 충청북도 청주시 청원구 율량동 18-27 이지파크 302호

용도: 연립주택 (공동주택)

감정가: 262,000,000원

토지면적: 135.00㎡ (약 40.83평)

토지제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 83.49㎡ (약 25.25평)

건물제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 권OO (임차인 권다솜과 동일인)

건축년도: 2012년 (준공)

건물구조: 철근콘크리트구조

준공일: 2012-10-22 (사용승인일 2022-01-14)

2.2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 충청북도 청주시 청원구 율량동 소재 '상리교차로' 남동측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 근린생활시설, 농경지 및 임야 등이 혼재하는 등 제반 주위환경은 보통입니다.

* 교통상황: 본건까지 제 차량의 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통상황은 보통입니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 도시지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역(가축사육전부제한구역)에 해당합니다.

* 인접 도로상태: 북측으로 세로(가) 폭의 도로와 접하고 있습니다.

2.3. 권리분석

* 경매개시결정 등기: 청주지방법원 2025타경5998 (2025-08-05, 강제경매)

* 채권자: 권OO (임차인 권다솜과 동일인)

* 말소기준권리: 가압류 (을6: 주택임차권, 권다솜, 180,000,000원, 2022-05-04 확정일자, 2022-06-03 전입, 2024-06-05 배당신고일자, 대항력 있음, 말소: 인수)

* 인수되는 권리: 본건의 경우, 을구 6번 권리인 주택임차권(권다솜)이 말소기준권리보다 선순위에 있으며 '인수'로 기재되어 있습니다. 이는 낙찰자가 임차인의 보증금 180,000,000원을 인수해야 함을 의미합니다. 다만, 임차인이자 채권자인 권다솜의 배당신고일자 및 권리금액(200,894,356원)을 고려할 때, 경매 절차에서 해당 보증금이 변제될 가능성도 존재하나, '말소: 인수' 표기는 낙찰자가 보증금을 인수해야 할 가능성이 높음을 시사합니다. (인수 보증금 합계: 0원으로 기재된 부분은 낙찰자 인수 부담 여부에 대한 추가 확인이 필요합니다.)

* 말소되는 권리: 소유권이전(박태환), 가압류(충북낙농업협동조합), 압류(청주시), 가압류(권다솜), 압류(청주시) 등은 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 등기부채권 총액: 380,333,111원

2.4. 상권분석

* 주위환경: 본건은 공동주택, 근린생활시설, 농경지 및 임야가 혼재하는 지역으로, 지역 내 주거 수요 및 근린생활시설 이용이 가능한 환경입니다.

* 주변 시세:

- 이웃한 '율량힐타운202동'(연립, 2015년식, 전용 84.9㎡)의 경우 2026년 5월 200,000,000원에 거래되었습니다.

- '스카이빌B'(다세대, 2004년식, 전용 75.43㎡)는 2026년 1월 103,500,000원, 2025년 11월 104,000,000원에 거래되었습니다.

- 본건(연립, 2012년식, 전용 83.49㎡)은 '율량힐타운'과 유사한 유형 및 면적으로, 최근 시세는 약 200,000,000원 수준으로 추정됩니다.

2.5. 생활정보

* 주거 용도: 본건은 현재 공동주택(연립주택)으로 이용 중입니다.

* 건물 설비: 위생 및 급배수 설비, 난방 설비, 승강기 설비 등이 구비되어 있습니다.

* 편의시설: 주위 근린생활시설 이용이 가능하며, 대중교통 접근성이 보통 수준입니다.

* 토지 이용: 완경사진 토지를 대체로 평탄하게 조성한 부정형의 토지 위에 건물이 건축되었습니다.

2.6. 잠재적 리스크

* 공부상 호수와 현황 표기 불일치: 공부상 302호이나 현황 표시는 402호로 표시되어 있어, 실제 점유 및 이용 시 혼선이 발생할 수 있습니다.

* 대항력 있는 임차인 인수 부담: 보증금 180,000,000원의 대항력 있는 임차인(권다솜)이 존재하며, 해당 보증금은 낙찰자가 인수해야 할 가능성이 높습니다. 이는 추가적인 자금 부담으로 작용할 수 있습니다. (단, '인수 보증금 합계: 0원' 표기로 인한 불확실성은 확인 필요)

* 토지이용 제한: 자연녹지지역 및 가축사육제한구역으로 지정되어 있어 향후 건축 행위 등에 제한이 있을 수 있습니다.

2.7. 종합 의견

본건은 청주시 청원구 율량동에 위치한 연립주택으로, 인근 시세 및 아파트형 주거 단지의 생활 편의성을 갖추고 있습니다. 그러나 공부상 호수 불일치와 더불어, 180,000,000원의 보증금을 인수해야 하는 대항력 있는 선순위 임차인이 존재한다는 점은 본건의 가장 큰 위험 요인입니다. 임차인이 채권자이기도 하여 경매 절차에서 보증금 변제 가능성을 면밀히 검토해야 합니다.

2.8. 투자 포인트

* 비교적 최근 거래된 유사 물건의 시세(200,000,000원)를 고려할 때, 적정 가격으로 낙찰받을 경우 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

* 건물은 철근콘크리트 구조로 내구성이 있으며, 승강기 등 기본적인 편의시설을 갖추고 있습니다.

* 복합적인 입지 조건으로 인해 특정 실수요자층에게 매력적일 수 있습니다.

2.9. 예상 입찰가

본건의 경우, 대항력 있는 선순위 임차인의 보증금 180,000,000원을 낙찰자가 인수해야 하는 점이 가장 중요하게 고려되어야 합니다. (단, '인수 보증금 합계: 0원'으로 표기된 부분은 추가 확인 필요)

유사 물건의 최근 거래 사례가 200,000,000원임을 감안할 때, 보증금 인수 부담을 고려하면 낙찰가율을 낮춰야 합니다.

보증금 인수 부담을 제외한 실질적인 낙찰 가능가격을 산정하기 위해, 유사 물건의 시세(200,000,000원)와 임차인 보증금(180,000,000원)을 감안할 때, 낙찰 예정가는 보증금 인수 부담을 반영하여 보수적으로 책정해야 합니다.

* 예상 입찰가: 150,000,000원 ~ 190,000,000원

(본 예상가는 현 시세 및 인수 부담을 고려한 일반적인 추정치이며, 현장조사 및 권리관계에 대한 최종 확인 후 신중하게 결정하시기 바랍니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.