나이스옥션 법원경매 청주 2025타경5967 [1] 충청북도 청주시 청원구 내수읍 은곡리 245 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 리얼티뱅크 · 평가일 2026.01.08

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건 토지는 충청북도 청주시 청원구 내수읍 내수리 소재 "수성초등학교" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 농경지, 단독주택, 공동주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통시 됩니다.

교통상황

기호(1) : 본건까지 차량접근이 가능하며, 인근에 버스정류장, 간선도로가 소재하는 등 제반 교통여건은 보통시됩니다.

형태 및 이용상태

기호(1) : 사다리형 평탄화된 토지로 주거용 건부지로 이용중 입니다.

인접 도로상태

기호(1) : 본건 북측으로 노폭 약 3M 내외의 포장도로가 소재합니다.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1) : 계획관리지역, 성장관리계획구역 가축사육제한구역(가축사육전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제5구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 군용비행장 소음대책구역 제3종구역(청주비행장(K-59))<군용비행장ㆍ군사격장 소음 방지 및 피해보상에 관한 법률>.

제시목록 외의 물건

기호(1) 토지상에 조경수 등이 소재하나 토지와 일괄거래되는 거래관행 등을 고려하여 토지가격에 산입하여 평가하였습니다.

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(2) : 철근콘크리트구조 슬라브지붕 지상 2층 건물로(사용승인일:2023.01.03) 외벽 : 치장벽돌붙임마감, 스타코마감 등 내벽 : 벽지도배마감 및 일부 타일붙임마감 등 바닥 : 샤시창호 등 입니다.

이용상태

기호(2) : 단독주택으로 이용중 입니다.

설비내역

기호(2) : 난방설비, 위생 및 급배수설비, 소방설비 등이 구비되어 있습니다.

부합물 및 종물

후첨 '사진, 지적 및 건물개황도' 참조 바랍니다.

공부와의 차이

기호(2) 1층 단독주택(주차장) 16.32㎡의 용도는 주차장이나 기준시점 현재 창고로 이용중으로 이 점을 고려하여 평가하였습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

기호(2) 건물 일반건축물대장상에 기재된 옥탑1층 단독주택(계단실) 16.3㎡ 는 연면적제외부분으로 이 부분은 제시외물건으로 별도 평가하였습니다.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 및 수목 포함. 목록2번의 일반건축물대장상에 기재된 옥탑1층 단독주택(계단실) 16.3㎡는 연면적에 제외되어있음. 목록2번 1층 단독주택(주차장) 16.32㎡의 용도는 주차장이나 현재 창고로 이용중.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 청주지방법원 2025타경5967 (1)

* 소재지: 충청북도 청주시 청원구 내수읍 은곡리 245

* 용도: 단독주택

* 감정가: 473,519,520 원

* 토지면적: 343.00㎡ (약 103.8평)

* 건물면적: 199.10㎡ (약 60.2평)

* 건물 제시외면적: 31.30㎡ (약 9.5평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 엘OOOOOOOOOO

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건 토지는 충청북도 청주시 청원구 내수읍 은곡리 소재 "수성초등학교" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 농경지, 단독주택, 공동주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통시됩니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장, 간선도로가 소재하는 등 제반 교통여건은 보통시됩니다.

* 토지 형태 및 이용상태: 본건 토지는 사다리형 평탄화된 토지로 주거용 건부지로 이용 중 입니다.

* 인접 도로상태: 본건 북측으로 노폭 약 3M 내외의 포장도로가 소재합니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 본건 토지는 계획관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역(가축사육전부제한구역), 비행안전제5구역(전술), 군용비행장 소음대책구역 제3종구역(청주비행장(K-59))에 해당합니다.

1.2. 권리분석

* 인수되는 권리: 현재 파악된 정보상으로는 매각으로 인해 인수되는 별도의 보증금이나 등기부상 권리는 없는 것으로 보입니다. (인수 보증금 합계: 0원)

* 말소기준권리: 건물 등기부상 2023년 1월 19일 접수된 엘에이치케이대부주식회사의 근저당권 (을1)이 말소기준권리로 판단됩니다.

* 총 채권액: 제공된 등기부 요약에 따르면 토지 등기부채권 총액은 984,000,000원, 건물 등기부채권 총액은 724,000,000원입니다. 이는 경매 물건의 총 채무 규모를 보여줍니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 이 (이동희)

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2023-01-31

* 대항력: 없음

* 비고: 상기 임차인은 보증금 및 차임이 없고 대항력도 없어 인수되는 권리가 없습니다.

1.3. 상권분석

* 주변 건물 유형: 제공된 주변 매매/임대 정보는 주로 '화이트빌리지', '크라운빌102동'과 같은 다세대 주택입니다.

* 최근 거래 사례 (JSON 분석):

* 2023년 11월, 70.51㎡ 면적의 다세대 주택이 1억 1,600만원에 거래되었습니다.

* 2025년 11월, 동일한 70.51㎡ 면적의 다세대 주택이 1억 3,000만원에 거래되었습니다.

* 2026년 5월, 71.948㎡ 면적의 다세대 주택이 1억 1,650만원에 거래되었습니다.

* 시세 분석: 상기 다세대 주택들의 면적(약 70~72㎡) 및 건축 연도(2014~2015년)를 기준으로 볼 때, 최근 시세는 약 1억 1,600만원에서 1억 3,000만원 수준으로 형성되어 있습니다. 이는 평당 약 53만원에서 61만원 정도의 가격대를 형성하고 있습니다. 본건 단독주택은 2023년에 신축된 건물로, 다세대 주택과는 건물 유형, 건축 연도, 면적 등에서 차이가 커 직접적인 비교는 어렵습니다. 본건 감정가가 주변 다세대 주택 시세보다 현저히 높게 책정된 것은 신축 단독주택이라는 점과 넓은 토지 가치를 반영한 것으로 보입니다.

1.4. 생활정보

* 주변 시설: 본건은 "수성초등학교" 인근에 위치하며, 주변에 농경지, 단독주택, 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능한 지역입니다.

* 교통: 차량 접근이 용이하며, 인근 버스정류장 및 간선도로를 통해 대중교통 이용도 가능한 수준입니다.

* 잠재적 혐오시설: 본건은 청주비행장(K-59) 인근에 위치하며, 비행안전제5구역 및 군용비행장 소음대책구역 제3종으로 지정되어 있습니다. 이는 소음 발생 가능성을 내포하며, 향후 개발이나 건축 시 군사 시설 관련 법규의 적용을 받을 수 있습니다. (외부 지도 서비스 등을 통한 추가적인 혐오시설 조사 필요)

1.5. 잠재적 리스크

* 토지 이용 제한: 본건 토지는 계획관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역, 비행안전제5구역, 군용비행장 소음대책구역 제3종구역으로 지정되어 있어, 향후 건축, 개발, 토지 이용 등에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

* 건축물 현황 및 공부상 차이: 일반건축물대장상 옥탑1층 단독주택(계단실) 16.3㎡가 연면적에서 제외되어 있으며, 1층 주차장(16.32㎡) 용도가 현재 창고로 이용 중인 점은 추후 활용 및 공부 정리 시 확인이 필요합니다.

* 권리관계 추가 확인 필요: 물건명세서에 "매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권"으로 명시되어 있으나, 토지 등기부 상 해당 지상권(을6)은 말소 처리된 것으로 확인됩니다. 이 외 다른 미말소 권리 존재 가능성에 대한 최종 확인이 필요합니다.

1.6. 종합 의견

본건은 2023년 1월에 사용 승인된 신축급 단독주택으로, 넓은 토지 면적(343㎡)을 보유하고 있다는 장점이 있습니다. 주위 환경은 보통 수준이며, 기본적인 생활 인프라 접근이 가능합니다. 다만, 토지 이용 계획상의 여러 제한 사항과 건축물 현황 및 공부상 차이가 존재하며, 주변 시세는 주로 오래된 다세대 주택 위주로 형성되어 있어 본건의 시장 가치와 직접적인 비교는 어렵습니다.

1.7. 투자 포인트

* 신축 단독주택: 2023년 준공된 건물로 최신 설비와 디자인을 갖추고 있으며, 별도의 대규모 수리나 유지보수 비용이 적게 들어 즉시 거주 또는 임대 수익 창출이 용이합니다.

* 넓은 토지 면적: 100평 이상의 토지를 보유하고 있어 향후 증축, 분할, 재건축 등 다양한 활용 가능성을 기대할 수 있습니다.

* 잠재적 가치 상승: 계획관리지역으로, 향후 지역 개발 계획에 따라 토지 가치 상승 잠재력을 가지고 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 감정평가액: 473,519,520 원

* 주변 시세 분석 (다세대, 2014~2015년식 기준): 평당 약 53만 원 ~ 61만 원 수준. 본건은 신축 단독주택이므로 직접 비교는 어렵습니다.

* 분석 의견: 본건은 신축 단독주택으로서의 가치와 넓은 토지 면적을 고려할 때, 감정가를 기준으로 보수적으로 접근하는 것이 합리적입니다. 주변 다세대 주택 시세는 참고용으로 활용하되, 본건의 가치는 신축 단독주택으로서 더 높게 평가될 수 있습니다. 인수되는 보증금은 없으므로, 경쟁 상황과 낙찰 가능성을 종합적으로 고려하여 입찰가를 결정해야 합니다.

* 예상 입찰가 범위: 420,000,000 원 ~ 500,000,000 원

* 추천 입찰가: 450,000,000 원 ~ 470,000,000 원 (단, 실제 입찰 시에는 현장 조사 결과, 법원 집행 상황, 경쟁 입찰자의 성향 등을 종합적으로 고려하여 최종 결정하시기 바랍니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.