나이스옥션 법원경매 청주 2025타경5592 [1] 충청북도 진천군 광혜원면 실원리 650 포레가 101동 13층1305호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청북도 진천군 광혜원면 광혜원리 소재 "화랑공원" 북서측 인근에 위치하며, 부근은 아파트단지, 주상용 및 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 주위환경 보통시됩니다.

교통상황

본건까지 제반 차량의 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 간선도로가 소재하는 등 일반적인 교통상황은 보통시됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 18층건 중 제13층 제1305호로서, 외벽:몰탈위 페인팅마감. 내벽:벽지도배 및 일부 타일 마감. 창호:샷시창호.

이용상태

아파트로 이용중입니다.

설비내역

제반 위생 및 급배수설비, 난방설비, 소화전설비, 승강기설비, 화재탐지설비 등이 구비되어있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

3필1단의 가장형의 토지로서, 아파트 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

단지내 도로와 외곽공도 연계됩니다.

토지이용계획 및 제한상태

기호1)3):도시지역, 제2종일반주거지역, 소로1류(폭 10m~12m)(2020-06-30)(소로1-1)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(1989-03-03)(접합), 가축사육제한구역(2025-06-27)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법> 기호2):도시지역, 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(1989-03-03)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(2020-06-30)(중로3-1)(접합),가축사육제한구역(2025-06-27)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 내역

사건번호: 청주지방법원 2025타경5592 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 곽OO

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 물건 개요

소재지: 충청북도 진천군 광혜원면 실원리 650 포레가 101동 13층 1305호

용도: 아파트

건축물 현황: 철근콘크리트구조 평지붕, 18층 건물 중 13층

건물 사용승인일: 2022년 6월 30일

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 251,000,000원

토지면적: 44.76㎡ (약 13.54평)

건물면적 (공급면적): 74.93㎡ (약 22.67평)

전용면적 (최근 실거래 기준): 약 59.99㎡ (약 18.15평)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 충청북도 진천군 광혜원면 실원리 소재 "화랑공원" 북서측 인근에 위치하고 있습니다.

주변 지역은 아파트 단지, 주상용 건물 및 다양한 근린생활시설이 혼재되어 있어 일반적인 주거 및 상업 환경을 갖추고 있습니다. 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통 여건

단지 내 도로와 외부 공공도로가 잘 연계되어 있어 차량 접근이 용이합니다.

인근에 버스정류장이 소재하고 있어 대중교통 이용이 가능하며, 간선도로 접근성이 양호하여 일반적인 교통 상황은 보통으로 판단됩니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한

본건 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역으로 지정되어 있습니다.

소로1류(폭 10m~12m) 및 소로2류(폭 8m~10m)에 접해 있으며, 일부 필지는 중로3류(폭 12m~15m)에도 접하고 있습니다.

가축사육제한구역(전부제한구역) 및 준보전산지로 지정되어 있어 토지 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

본건의 등기부등본상 말소기준권리는 2025년 7월 3일 접수된 곽영찬의 근저당권(900,000,000원)입니다.

말소기준권리보다 선순위인 권리로는 2025년 1월 16일 접수된 동원건설산업주식회사의 전세권(10,000,000원)이 있으며, 이는 매수인에게 인수됩니다.

말소기준권리(근저당권) 이후에 설정된 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

3.2. 임차인 현황

* 곽호인: 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2025년 5월 13일, 대항력 있음.

* 동원건설산업주식회사: 보증금 10,000,000원, 차임 0원, 대항력 없음. (등기부상 전세권자와 동일인으로 추정)

* 동원건설산업(주): 보증금 10,000,000원, 차임 900,000원, 대항력 없음.

3.3. 인수/소멸 권리 분석

매각으로 소멸되지 않고 매수인에게 인수되는 권리는 을구 1번 전세권설정등기(동원건설산업주식회사, 10,000,000원)입니다.

채권 최고액은 910,000,000원(근저당권 900,000,000원 + 전세권 10,000,000원)으로 나타납니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 및 근린생활시설

본건이 위치한 지역은 아파트 단지와 더불어 주상복합 건물 및 다양한 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 상업 기능을 갖추고 있습니다.

인근에 상업시설이 분포하여 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 보입니다.

현재까지 파악된 정보상 특이한 혐오시설은 확인되지 않았으나, 입찰 전 현장 방문을 통해 주변 시설을 직접 확인하는 것이 좋습니다.

5. 생활정보

5.1. 단지 정보

단지명: 포레가 아파트

준공년도: 2022년 (신축)

총 세대수: 315세대

총 동수: 5개동 (총괄표제부 기준)

최고 층수: 18층

5.2. 편의 및 부대시설

단지 내에는 관리사무소, 노인정, 보육시설, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 자전거 보관소 등의 부대시설이 마련되어 있습니다.

총 주차대수는 348대로, 세대당 약 1.1대 수준의 주차 공간을 확보하고 있습니다.

전기차 충전기(지상 7대, 지하 2대)도 구비되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력있는 임차인 리스크

본건에는 보증금 0원, 월세 0원, 전입일자 2025년 5월 13일, 대항력 있는 임차인 곽호인이 존재합니다.

보증금 및 차임이 미상인 상황에서 대항력을 갖춘 임차인은 명도 과정에서 상당한 분쟁 및 추가 비용 발생 가능성이 있으며, 인수 여부가 명확하지 않을 경우 큰 리스크로 작용할 수 있습니다. (물건명세서상 소멸되지 않는 권리에 명시되지 않아 추가 확인 필요)

6.2. 선순위 전세권 인수 리스크

등기부상 선순위 전세권(동원건설산업주식회사, 10,000,000원)이 매수인에게 인수되는 권리로 명시되어 있습니다.

이는 낙찰가 외에 추가적으로 부담해야 하는 금액이므로, 입찰가 산정 시 반드시 고려해야 합니다.

6.3. 기타 법적/물리적 리스크

준보전산지, 가축사육제한구역 등의 토지 이용 제한 사항이 존재합니다.

건물 구조는 철근콘크리트이나, 2022년 준공된 신축 아파트이므로 물리적인 하자 발생 가능성은 낮으나, 현장 답사를 통해 정확한 상태를 확인해야 합니다.

7. 종합 의견

본건은 충북 진천군에 위치한 비교적 신축 아파트(2022년 준공)로, 주변 입지 및 교통 여건은 양호한 편입니다.

다만, 감정가가 2억 5천1백만원으로 책정되었으나, 최근 인근 유사 면적(약 18평)의 실거래가가 1억 8천만원에서 2억원 수준임을 감안할 때, 본건(약 22.6평)의 감정가는 시장 가격에 부합하거나 다소 높게 책정되었을 가능성이 있습니다.

가장 큰 문제는 '대항력 있는 임차인'이 보증금 0원, 차임 0원 상태로 존재한다는 점입니다. 이는 낙찰 후 명도 과정에서 예상치 못한 법적 분쟁 및 금전적 손실을 야기할 수 있는 매우 높은 리스크 요인입니다. 또한, 1천만원의 선순위 전세권도 낙찰자가 부담해야 합니다. 이러한 복합적인 위험 요소를 충분히 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 비교적 신축(2022년 준공)의 아파트로 기본적인 상품성이 우수합니다.

* 인근 화랑공원 및 생활 편의시설 접근성이 양호하여 주거 환경이 쾌적합니다.

* 본건의 전용면적(약 18.15평) 대비 공급면적(약 22.67평)이 넓어, 실제 거주 시나 재판매 시 더 넓은 공간감을 제공할 수 있습니다.

* 신축 아파트임에도 불구하고, 권리관계 및 임차인 문제로 인해 시세보다 저렴하게 취득할 기회가 있을 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건은 감정가 251,000,000원 대비 최근 유사 면적(약 18평)의 실거래가가 180,000,000원에서 200,000,000원 수준인 점, 그리고 약 22.6평이라는 점을 고려할 때, 잠재적 시장 가치는 240,000,000원 내외로 추정됩니다.

하지만, 매수인이 인수해야 하는 10,000,000원의 전세권이 존재하며, 가장 치명적인 리스크인 '대항력 있는 임차인(보증금 0원, 차임 0원)'의 존재는 명도 과정에서 큰 불확실성과 잠재적 비용을 발생시킬 수 있습니다.

이러한 중대한 리스크를 감안하여, 예상되는 총 매수 비용(입찰가 + 인수 전세권)이 시장 가치를 크게 하회하도록 보수적으로 접근해야 합니다.

따라서, 잠재적 리스크를 고려한 예상 입찰가는 185,000,000원으로 제안합니다.

(예상 총 매수 비용: 185,000,000원(입찰가) + 10,000,000원(인수 전세권) = 195,000,000원)

이는 감정가 및 추정 시장가치 대비 상당한 할인율을 적용한 금액으로, 임차인 관련 문제 해결 비용 및 불확실성을 반영한 보수적 접근입니다. 실제 입찰 시에는 현장 답사를 통해 임차인 상태를 직접 확인하고, 법률 전문가와 상담하여 명도 가능성과 예상 비용을 산정한 후 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.