나이스옥션 법원경매 안산 2025타경54126 [1] 경기도 시흥시 정왕동 1942-1 계룡2차아파트 208동 1층106호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 일호 · 평가일 2026.01.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 시흥시 정왕동 소재 "서해초등학교" 서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 근린생활시설 등이 혼재하는 아파트지대로 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 건물까지 차량을 통한 진·출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 경사스라브지붕 10층건내 제1층 제106호(사용승인일 : 1998.04.27)로서 외벽 : 콘크리트위 페인팅 마감, 내벽 : 벽지도배, 일부 타일붙임 마감, 창호 : 플라스틱샷시 2중창호임.

이용상태

"아파트(방3, 거실, 주방, 욕실, 발코니, 현관 등)"로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 개별난방설비, 주차장설비 등이 갖추어져 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로 및 인접토지와 등고평탄한 "장방형"의 토지로 "아파트 건부지"로 이용중임.

인접 도로상태등

북서측으로 노폭 약50미터, 남동측으로 노폭 약25미터의 포장도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 광로3류(폭 40m~50m)(주간선도로)(접합), 대로2류(폭 30m~35m)(보조간선도로)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(외국인 등의 주택거래에 한함)

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

기타 임대관계등은 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 사항

사건번호: 안산지원 2025타경54126 (1)

소재지: 경기도 시흥시 정왕동 1942-1 계룡2차아파트 208동 1층 106호

용도: 아파트

감정가: 221,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

1.2. 면적 및 건물 현황

토지면적: 60.50㎡ (약 18.30평)

토지지분: 60.5013㎡ (약 18.30평)

건물면적: 59.79㎡ (약 18.09평)

건물지분: 59.79㎡ (약 18.09평)

아파트 정보: 시화계룡2차아파트, 사용승인일 1998년 4월 27일, 총 10층 중 1층 (208동 106호)

전용면적: 59.79㎡ (약 18.09평)

단지 총면적: 54152.1㎡

세대수: 630세대

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 시흥시 정왕동에 위치하며, 서해초등학교 서측 인근입니다.

주위는 아파트단지, 근린생활시설 등이 혼재된 아파트 지대로 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

본건 건물까지 차량을 통한 진·출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통사정은 보통입니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역

광로3류(폭 40m~50m), 대로2류(폭 30m~35m) 접합

가축사육제한구역, 상대보호구역, 성장관리권역

토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등의 주택거래에 한함)

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

말소기준권리인 현대캐피탈주식회사의 근저당권(접수일자: 2023-02-09, 채권액: 223,200,000원) 이하 모든 권리는 매각으로 소멸됩니다.

3.2. 인수되는 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 보입니다.

3.3. 임차인 현황

임차인 정보는 제공되지 않았으며, 인수 보증금 합계는 0원입니다.

기타 임대 관계 등은 미상입니다. 금액이 미상이라도 주의 필요 문구를 반드시 포함한다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

아파트단지 내 및 인근에 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

아파트 단지 내에 관리사무소, 노인정, 보육시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 자전거보관소 등 부대시설이 있습니다.

5.2. 교육시설

서해초등학교가 인근에 위치합니다.

5.3. 주차시설

단지 내 총 주차 가능 대수는 438대이며, 이 중 지하 전기차 충전 시설은 6대입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 건물 노후도

사용승인일이 1998년 4월 27일로, 약 28년 경과된 건물로 노후화에 따른 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다.

6.2. 토지이용계획상 제한

가축사육제한구역, 상대보호구역, 성장관리권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등의 주택거래에 한함) 등 일부 규제 사항이 존재합니다.

6.3. 주변 환경

시흥시 정왕동에는 대규모 산업단지가 조성되어 있으며, 과거에는 하수처리장 등 일부 시설이 문화 공간으로 재탄생한 사례가 있으나, 본건 주변에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 시흥시 정왕동에 위치한 계룡2차아파트 208동 1층 106호로, 생활 편의시설 및 교통이 보통 수준인 아파트입니다.

권리분석 상 특별히 인수되는 권리나 임차인은 없는 것으로 보입니다.

건축 연차가 28년으로 노후화에 대한 고려가 필요하며, 일부 토지이용계획상 제한이 있습니다.

8. 투자 포인트

8.1. 입지

시흥시 정왕동은 시화국가산업단지의 배후 주거지로, 꾸준한 수요를 기대할 수 있는 지역입니다.

8.2. 권리상 안전성

말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸되는 안전한 물건으로, 권리 분석상 낙찰 후 추가 부담이 없을 것으로 예상됩니다.

8.3. 가격 경쟁력

최근 실거래가를 고려하여 합리적인 수준에서 입찰 시 시세차익을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

최근 실거래 사례 (2026년 7월)

* 59.79㎡ (10층): 230,000,000원

* 59.79㎡ (9층): 248,000,000원

감정가는 221,000,000원입니다.

59. 79㎡ (약 18.09평) 기준 최근 실거래가는 230,000,000원 ~ 248,000,000원 수준입니다.

9.2. 예상 입찰가 산정

권리 인수 금액 없음.

최근 실거래가 최고가(248,000,000원)와 감정가(221,000,000원)를 고려할 때, 보수적으로 감정가 대비 105% ~ 110% 수준을 고려할 수 있습니다.

권리 인수 부담이 없고, 물건 상태 및 시장 상황을 감안하여 235,000,000원 ~ 245,000,000원 범위 내에서 신중하게 입찰가를 결정하는 것을 추천합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.