나이스옥션 법원경매 안산 2025타경54141 [1] 경기도 안산시 단원구 와동 788-5 다세대주택 2층202호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 신현 · 평가일 2026.01.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 안산시 단원구 선부동 소재 "화정초등학교" 북동측 인근에 위치한 구분건물로서 부근은 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설, 공원 등으로 형성되어 있으며 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 지상4층 건 내 2층 202호로서, 외벽: 드라이비트 마감 등. 창호: 샷시 창호 마감 등임.

이용상태

다세대주택으로 이용 중임.(후첨 내부구조도 참조)

설비내역

위생 및 급배수설비, 도시가스설비, 개별난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로 대비 대체로 등고평탄한 세장형 토지로서, 주거용 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 토지 북측으로 노폭 약 15미터 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 중로2류(폭 15m~20m)(집산도로)(접합), 가축사육 제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대기관리권역<대기관리권역의 대기환경 개선에 관한 특별법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 생활소음진동관리지역<소음 진동관리법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계는 미상임. - 본건 건물만에 대하여 주택임차권 등기 설정되어 있음. (범위: 202호 전부, 임차보증금 금120,000,000원)

물건 비고

2026.04.02.자로 신청채권자 서울보증보험 주식회사(주택임차권자 한국토지주택공사 승계인)로부터 우선변제권만 주장하고, 잔존 임차보증금반환청구 및 대항력을 포기하여 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서가 제출됨.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 안산지원 2025타경54141 (1)

소재지: 경기도 안산시 단원구 와동 788-5, 2층202호

용도: 다세대주택

감정가: 144,000,000원

토지면적: 33.47㎡ (약 10.13평)

건물면적: 70.92㎡ (약 21.45평) - 전용면적 기준

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 서울보증보험 주식회사 (SGI)

건축물 정보: 철근콘크리트구조, 지상 4층 건물 중 2층 202호, 2002년 3월 사용승인.

2. 입지조건

위치: 경기도 안산시 단원구 와동에 위치하며, "화정초등학교" 북동측 인근 지역에 자리하고 있습니다.

주위 환경: 본건 주위는 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설, 공원 등이 혼재된 일반적인 주거 지역을 형성하고 있어, 주거 환경은 보통 수준입니다.

교통: 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 편리한 편입니다.

도로: 본건 토지는 북측으로 노폭 약 15미터의 포장도로와 접하고 있어 차량 통행에 문제가 없습니다.

토지이용계획: 제2종일반주거지역, 시가지경관지구, 중로2류 등으로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역, 대기관리권역, 성장관리권역 등에 해당합니다. 또한, 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있으나, 이는 경매 매수자에게 직접적인 제한은 없을 수 있습니다.

3. 권리분석

매각으로 인한 소멸: 본 건은 강제경매로 진행되며, 등기부상 모든 권리(갑구, 을구)는 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

임차인 현황:

임차인: 허

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2019-08-26

대항력: 있음

비고: 보증금이 0원인 점이 특이사항이며, 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

임차인: 서울보증보험주식회사 (주택임차권자 한국토지주택공사 승계인)

보증금: 120,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021-01-08

확정일자: 2020-12-09

배당신고일자: 2021-04-29

대항력: 없음

비고: 신청채권자(서울보증보험)가 우선변제권만 주장하고 잔존 임차보증금반환청구 및 대항력을 포기한다는 확약서가 제출되어, 해당 보증금은 인수되지 않습니다.

인수 보증금: 0원. 상기 권리분석에 따라, 낙찰자가 인수해야 할 임차보증금은 없습니다.

4. 상권분석

본 건이 위치한 와동 지역은 다세대주택과 단독주택이 밀집한 전형적인 주거지역입니다.

인근에 근린생활시설이 분포하여 기본적인 상업 기능을 갖추고 있으며, 공원 등 휴식 공간도 인접해 있습니다.

대규모 상업시설보다는 지역 주민을 대상으로 하는 소규모 점포 위주의 상권을 형성하고 있어, 부동산 가치는 입지 및 주거 선호도에 따라 영향을 받을 것으로 보입니다.

5. 생활정보

교육시설: "화정초등학교"가 인근에 위치하여 자녀들의 통학이 편리합니다.

교통: 차량 접근성은 양호하며, 시내버스 이용이 가능한 버스정류장이 가까이에 있어 출퇴근 및 이동이 용이합니다.

편의시설: 주변 근린생활시설을 통해 일상생활에 필요한 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다.

주거환경: 위생 및 급배수설비, 도시가스, 개별난방 설비가 갖추어져 있어 쾌적한 주거 생활이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

허 임차인: 보증금이 0원으로 명시되어 있으나, 전입일자가 2019년으로 길고 대항력이 있는 점은 잠재적 리스크 요소입니다. 추후 명도 과정에서 별도의 협의나 법적 절차가 필요할 수 있습니다.

등기부상 복잡한 권리관계: "SGI 인수조건 변경, 대항력있는임차인, 선순위임차권" 등의 문구는 과거 복잡했던 권리 관계를 시사하며, 비록 현재는 인수 보증금이 없는 것으로 분석되나, 이에 대한 철저한 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 안산시 단원구 와동에 위치한 다세대주택으로, 주거지로서 기본적인 입지 및 생활 편의성을 갖추고 있습니다.

가장 중요한 점은 등기부 및 임차인 현황 분석 결과, 낙찰자가 인수해야 할 임차보증금이 없다는 사실입니다. 이는 경매 참여 시 부담을 크게 줄여주는 요소입니다.

다만, 보증금 0원인 대항력 있는 임차인의 존재는 명도 과정에서 주의가 필요함을 시사합니다.

8. 투자 포인트

인수 보증금이 없어 초기 투자 비용 부담이 적습니다.

안산시 단원구 지역의 주거용 부동산으로서, 안정적인 임대 수익 또는 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

잘 갖춰진 주거 인프라와 교통망을 통해 실거주 목적에도 적합합니다.

9. 예상 입찰가

본 건과 유사한 면적(약 70.92㎡)의 최근 매매 사례를 분석한 결과, 평당 약 160만원 ~ 193만원 선에서 거래된 것으로 나타났습니다.

이를 토대로 산출한 본 건의 시장가치는 약 1억 1,350만원 ~ 1억 3,700만원 범위로 추정됩니다.

감정가는 1억 4,400만원이나, 최근 실거래가 대비 다소 높게 책정된 것으로 보입니다.

인수 보증금이 없는 점을 감안하여, 본 건의 예상 입찰가는 약 1억 1,000만원 ~ 1억 2,500만원 수준을 고려해 볼 수 있습니다.

보수적인 접근 시에는 1억 1,000만원 내외, 적극적인 접근 시에는 1억 2,000만원 초반까지도 고려할 수 있으나, 실제 입찰 시에는 현장 조사 결과 및 경쟁 입찰 상황을 종합적으로 고려하여 결정하는 것이 현명합니다.

혐오시설 관련: 제공된 정보 내에서는 인근에 혐오시설에 대한 언급이 없습니다. 외부 지도 서비스 등을 통한 직접적인 확인은 AI의 접근 범위 밖이므로, 실제 현장 답사를 통해 주변 환경을 면밀히 점검하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.