나이스옥션 법원경매 안산 2025타경54154 [1] 경기도 안산시 단원구 대부남동 1011-1 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 써브 · 평가일 2026.01.13

토지감정요항표

위치 및 주위환경

대상 물건은 경기도 안산시 단원구 대부남동 소재 "더헤븐리조트" 남측 원거리에 위치하며, 주위는 단독주택, 농경지 등이 소재하고 있음.

교통상황

대상 물건까지 차량 출입이 가능하나 근거리에 노선버스정류장이 소재하는 등 대중교통사정 은 다소 불편시 됨.

형태 및 이용상태

사다리형의 토지로서 단독주택 부지로 이용 중임.

인접 도로상태

지적도 상 맹지이나 남동측으로 현황 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 자연녹지지역, 대기관리권역<대기관리권역의 대기환경개선에 관한 특별법>, 도시 교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 생활소음진동관리지역<소음진동관리법>, 성장관리권역 <수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)임.

제시목록 외의 물건

후첨 '지적 및 건물개황도' 참조.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며 대상 물건 지상에는 이동이 용이한 소유자 미상의 컨테이너 1개동이 소재함.

건물감정평가요항표

건물의 구조

목조 세멘기와지붕 단층 건물로서, 외벽 : 몰탈페인팅 등 마감. 창호 : 목재창호임.

이용상태

주택으로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생설비 등임.

부합물 및 종물

후첨 '지적 및 건물개황도' 참조.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

1. 일괄매각. 농어가주택임. 감정서 기재 제시외 건물 ㄱ, ㄴ 포함.
2. 컨테이너 1개동 매각 제외.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 안산지원 2025타경54154 (1)

소재지: 경기도 안산시 단원구 대부남동 1011-1

용도: 단독주택 (농어가주택)

감정가: 235,546,500원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 군자농업협동조합

1.2. 면적 정보

토지 면적: 524.00㎡ (약 158.51평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 면적: 43.30㎡ (약 13.10평)

건물 제시외 면적: 18.00㎡ (약 5.45평)

1.3. 건축물 정보

건물 구조: 목조 세멘기와지붕 단층

건물 이용상태: 주택으로 이용 중

건축 연도: 1976년 (사용승인일 1976.01.01)

1.4. 특이사항 및 주의사항

* 일괄매각.

* 농어가주택으로 감정서 기재 제시외 건물(ㄱ, ㄴ)이 포함됩니다.

* 컨테이너 1개동은 매각에서 제외됩니다.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

대상 물건은 경기도 안산시 단원구 대부남동에 위치하며, 주변에는 단독주택 및 농경지가 소재하고 있습니다. 인근에 "더헤븐리조트"가 있어 휴양 시설과의 접근성이 있습니다.

2.2. 교통 및 접근성

차량 접근은 가능하나, 대중교통 이용은 다소 불편할 수 있습니다.

2.3. 토지 현황

사다리형 토지로서 단독주택 부지로 이용 중입니다. 지적도상 맹지이나, 남동측으로 현황 도로에 접해 있어 접근 가능합니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 자연녹지지역에 해당하며, 대기관리권역, 도시교통정비지역, 생활소음진동관리지역, 성장관리권역 등으로 지정되어 있습니다. 또한, 외국인 등이 단독/다가구/아파트/연립/다세대 주택 용도로 토지 거래 시 허가를 받아야 하는 지역입니다 (지정 기간: 2025.8.26.~2026.8.25.).

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

말소기준권리는 2009년 2월 24일 접수된 군자농업협동조합의 근저당권(60,000,000원)입니다.

3.2. 등기부 현황

* 토지 등기부상 소유권이전(오승열) 외 다수의 근저당 및 압류, 임의경매 개시 결정이 등기되어 있으나, 말소기준권리 이하 모든 권리는 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 건물 등기부상 소유권 보존(이규식) 및 이전(오승열) 후 다수의 근저당, 압류, 임의경매 개시 결정이 등기되어 있으며, 토지 등기부와 마찬가지로 말소기준권리 이하 모든 권리는 매각으로 소멸됩니다.

* 등기부채권 총액: 108,000,000원

3.3. 임차인 현황

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원. 임대 관계 미상입니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

대부남동 지역은 주거와 농경지가 혼합된 지역으로, 최근에는 리조트 및 레저 시설이 들어서면서 관광 및 휴양지로서의 면모도 갖추고 있습니다.

4.2. 주변 시설

인근에 "더헤븐리조트"가 위치하여 관련 편의시설 및 서비스 이용이 가능할 수 있습니다. 또한, 바다향기수목원 등 자연 친화적인 관광지가 있습니다.

4.3. 부동산 시세 동향

* 토지 시세: 대부남동 지역 토지 매물 정보에 따르면, 평당 56만원에서 220만원 이상까지 가격대가 형성되어 있습니다. 특히 전원주택 부지나 펜션 부지로 활용 가능한 토지는 평당 100만원 이상의 가격에 거래되기도 합니다. 감정가의 토지 분할 면적(524㎡, 약 158.51평)을 고려할 때, 평당 약 150만원의 감정가는 지역 시세와 유사하거나 약간 높은 수준으로 판단됩니다.

* 건물 시세: 건물의 건축 연도가 1976년으로 노후화되었으며, 건물 면적이 43.3㎡로 작아 건물 자체의 가치보다는 토지 가치가 더 중요하게 작용할 것으로 보입니다. 최근 대부남동 지역의 신축 전원주택은 평당 200만원 이상의 가격으로 거래되고 있으나, 본건 건물의 노후도를 감안하면 신축 대비 감가상각이 크게 적용될 것입니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 편의

주변에 대형마트나 생활 편의시설에 대한 구체적인 정보는 부족하나, 차량 이동을 통해 안산시내 접근이 가능할 것으로 예상됩니다.

5.2. 관광 및 레저

인근 "더헤븐리조트" 외에도 바다향기수목원, 해변 등 자연 친화적인 관광 및 레저 시설 이용이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 건물 노후화

건축 연도가 1976년으로 상당한 노후화가 진행되었을 것으로 예상되므로, 건물 유지보수 및 리모델링에 추가 비용이 발생할 수 있습니다.

6.2. 대중교통 불편

차량 없이는 일상생활에 다소 불편함이 따를 수 있습니다.

6.3. 농어가주택 규제

농어가주택 관련 법규 및 규제가 적용될 수 있으므로, 매수 전 관련 내용을 충분히 확인해야 합니다.

6.4. 토지 거래 허가 구역

외국인 또는 특정 용도 토지 거래 시 허가가 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 넓은 토지(약 158.51평)를 보유한 단독주택(농어가주택)으로, 건축 연도가 오래되었으나 토지 가치가 높게 평가될 수 있는 잠재력을 가지고 있습니다. 주변에 리조트 및 관광 시설이 있어 향후 발전 가능성도 있습니다. 다만, 건물의 노후화, 대중교통 불편, 농어가주택 관련 규제 등은 고려해야 할 사항입니다.

8. 투자 포인트

* 넓은 토지 면적: 524㎡의 토지는 향후 활용 가치가 높습니다.

* 농어가주택 이점: 해당 지위 활용 시 유리할 수 있습니다.

* 대부도 관광지 인접: 관광객 유치 또는 임대 수익 창출 가능성이 있습니다.

* 경매 감정가 대비 저평가 가능성: 토지 가치 상승 잠재력 고려 시, 적정 입찰가를 통한 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

감정가는 235,546,500원이며, 이는 토지(524㎡)와 노후 주택(43.3㎡)을 포함한 가격입니다.

주변 토지 시세를 감안할 때, 대부남동 지역의 토지 가격은 평당 약 60만원 ~ 150만원 이상으로 형성되어 있습니다. 본건 토지 면적(약 158.51평)에 평당 100만원을 적용 시 토지 가치는 약 1억 5천 8백만원입니다. 건물 가치는 노후도를 감안하여 최소한으로 평가하거나, 농어가주택으로서의 기능만 고려합니다.

감정가가 토지 시세 대비 약간 높은 수준으로 보이나, 경매 특성상 시세보다 저렴하게 낙찰받을 가능성이 있습니다. 임차인이 없고 인수할 보증금이 없다는 점은 긍정적입니다.

종합적인 판단 하에, 본 물건의 예상 입찰가는 감정가의 80% ~ 90% 수준을 고려해 볼 수 있습니다.

예상 입찰가 범위: 약 188,437,200원 ~ 212,001,850원

(본 입찰가는 일반적인 시장 분석에 기반한 추정치이며, 실제 현황 조사 및 권리 분석을 통해 변동될 수 있습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.