나이스옥션 법원경매 안산 2025타경54151 [1] 경기도 안산시 상록구 부곡동 617-8 5층501호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 알이엠프로퍼티 · 평가일 2026.01.14

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 안산시 상록구 부곡동 소재 '안산부곡초등학교' 남동측 인근에 위치하는 구분건물로서 주위는 다세대주택, 근린생활시설, 학교 등이 소재하고 있음.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며 대중교통사정은 버스정류장이 인근에 위치하는 등 거리 및 운행빈도 등으로 보아 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 경사스라브지붕 5층 건물 내 5층 501호로서, (사용승인일 : 2018.01.23) 외벽 : 치장 벽돌 쌓기 마감 등 창호 : 샷시 창호임.

이용상태

도시형생활주택(단지형다세대)으로 이용중임.

설비내역

난방설비, 위생설비 및 급ㆍ배수설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형의 토지로서 도시형생활주택(단지형다세대) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역 , 시가지경관지구(일반) , 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(안산부곡초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대기관리권역<대기관리권역의 대기환경개선에 관한 특별법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 생활소음진동관리지역<소음진동관리법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)임.

공부와의 차이

--

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 본건의 임대관계 미상임. - 내부구조 및 이용상황 등은 집합건축물대장 상 현황도면 및 외관탐문 등에 의하여 표준적인 상황을 기준하였음. - 본건은 후면 호별배치도 및 내부구조도와 같이 다락 등이 소재함.

물건 비고

주택도시보증공사(양도전:전시연)로부터 2026.6.1.자에
'임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 잔존 임대차 보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다.'는 내용의 확약서가 제출됨.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 안산지원 2025타경54151 (1)

* 소재지: 경기도 안산시 상록구 부곡동 617-8 5층501호

* 용도: 도시형생활주택

* 감정가: 291,000,000원

* 토지면적: 40.61㎡ (약 12.29평)

* 토지지분: 40.61㎡ (약 12.29평)

* 건물면적: 79.53㎡ (약 24.06평)

* 건물지분: 79.535㎡ (약 24.06평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주택도시보증공사 (주OOOOOOO)

1.1. 입지조건

* 주위환경: 본건은 경기도 안산시 상록구 부곡동 소재 '안산부곡초등학교' 남동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 근린생활시설, 학교 등이 소재하는 주거지역입니다. 주변으로 공원, 학교, 편의시설 등 주거 편의시설이 잘 분포되어 있으며, 비교적 조용한 주거 환경을 갖추고 있습니다.

* 교통상황: 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 위치하여 대중교통 이용도 보통 수준입니다. 가장 가까운 지하철역은 4호선 상록수역이며, 도보로는 다소 거리가 있으나 버스 이용 시 시내 이동이 편리합니다.

* 인접 도로상태: 본건 건물은 남측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

* 혐오시설: 주변 지역 조사 결과, 본건 및 안산부곡초등학교 인근에 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 국민건강보험공단의 압류 (2023.02.10.)

* 낙찰 후 소멸되는 권리:

* 주택임차권 (전향숙, 2023.08.28.) - 등기부상 말소 기재 확인

* 국민건강보험공단의 압류 (2023.02.10.)

* 주택도시보증공사의 강제경매개시결정 (2025.12.29.)

* 낙찰 후 인수되는 권리: 없음 (등기부 요약상 말소기준권리보다 후순위 권리들은 낙찰과 함께 소멸될 것으로 예상됩니다.)

* 임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사 (전 임차인 전 )

* 보증금: 285,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-07-08

* 확정일자: 2021-06-07

* 배당신고일자: 2023-08-28

* 대항력: 없음

* 비고: 본 임차인은 대항력이 없으며, 주택도시보증공사로부터 '임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 잔존 임대차 보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다.'는 내용의 확약서가 제출되었습니다. 또한, 등기부상 주택임차권이 말소된 것으로 확인되어, 낙찰자가 해당 임차보증금을 인수할 위험은 없는 것으로 판단됩니다.

* 인수 보증금 합계: 0원

* 총 채권액 (등기부 기준): 285,000,000원 (주택도시보증공사 강제경매 채권액)

1.3. 상권분석

* 본건은 도시형생활주택(단지형 다세대)이 밀집한 지역에 위치하고 있으며, 주변에는 근린생활시설 및 학교가 소재하여 기본적인 상권이 형성되어 있습니다.

* 최근 주변 지역의 다세대주택 매매 사례 분석 결과, 다음과 같은 시세 동향을 보이고 있습니다.

* 2026년 7월, 부곡동 651-2번지 (호산아트, 2017년식, 53.3975㎡) 16,600만원에 거래됨. (평당 약 1,028만원)

* 2026년 7월, 부곡동 620-11번지 (베니스, 2016년식, 52.17㎡) 14,000만원에 거래됨. (평당 약 887만원)

* 2026년 7월, 부곡동 684-11번지 (다정하이츠빌라, 2001년식, 59.94㎡) 12,800만원에 거래됨. (평당 약 706만원)

* 본건의 면적은 79.53㎡(약 24.06평)으로, 최근 거래된 사례 중 유사한 연식(2017년식)의 '호산아트' 사례(53.3975㎡, 16,600만원)를 기준으로 평당가를 산정하면 약 1,028만원/평입니다.

* 본건의 건축 연도는 2018년으로 비교적 신축에 해당하며, 면적이 더 넓다는 점을 감안할 때, 유사 시세 또는 그 이상을 기대할 수 있습니다.

* 다만, 감정가(291,000,000원, 평당 약 1,209만원)가 최근 실거래가 대비 다소 높은 수준으로 평가되었음을 확인할 수 있습니다.

1.4. 생활정보

* 주거 형태: 도시형생활주택 (단지형 다세대)

* 주변 환경: 안산부곡초등학교 인근으로 주거 및 근린생활시설이 밀집한 지역입니다.

* 교통: 버스정류장 인접, 4호선 상록수역 이용 가능합니다.

* 건물 구조: 철근콘크리트 경사스라브 지붕 5층 건물 중 5층 (사용승인일: 2018.01.23).

* 설비: 난방, 위생, 급배수 설비 등이 갖추어져 있습니다.

* 교육 시설: 안산부곡초등학교가 남동측 인근에 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

* 기타: 건물 내부에 다락 등이 소재하는 것으로 파악됩니다.

1.5. 잠재적 리스크

* HUG 인수조건 변경 및 임차인 확약서: 주택도시보증공사가 임차인으로부터 임차권을 승계했으나, 해당 임차인(전 임차인 전 )은 '대항력 포기 및 보증금 반환청구권 포기, 임차권 등기 말소 동의' 확약서를 제출했으며, 등기부상 임차권 또한 말소되었습니다. 따라서 낙찰자가 임차보증금을 인수할 위험은 없는 것으로 판단됩니다. 그러나 HUG가 채권자로 경매를 진행하는 상황에서, HUG의 내부 절차나 과거 계약 관계에 따른 추가적인 변수 발생 가능성을 완전히 배제하기는 어렵습니다.

* 감정가 대비 시세: 최근 실거래가 대비 감정가가 다소 높게 책정되어 있어, 낙찰가를 결정할 때 시세 조사를 기반으로 신중하게 접근할 필요가 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 본건은 제2종일반주거지역, 시가지경관지구, 소로2류 접합, 가축사육제한구역, 상대보호구역(안산부곡초등학교), 대기관리권역, 도시교통정비지역, 생활소음진동관리지역, 성장관리권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등 대상) 등으로 지정되어 있어, 향후 토지 이용에 제약이 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 안산시 상록구 부곡동 소재 도시형생활주택으로, 사용 승인 연도(2018년)가 비교적 최신이며 5층 건물 중 5층에 위치하여 주거 여건이 양호합니다. 가장 큰 장점은 권리 분석상 임차인의 대항력이 없고 보증금 인수 부담이 전혀 없다는 점입니다. 이는 투자 리스크를 크게 낮추는 요소로 작용합니다. 다만, 감정가가 최근 실거래가 대비 다소 높게 책정된 점은 입찰가 산정 시 반드시 고려해야 할 부분입니다. HUG가 채권자인 점과 관련된 특이사항은 인수 부담이 없다는 점에서 큰 리스크로 보기는 어렵으나, 경매 절차상의 변수로 작용할 가능성을 염두에 두어야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 임차 보증금 인수 부담 없음: HUG와의 계약 및 임차인의 확약서, 등기부상 임차권 말소로 인해 낙찰자가 임차 보증금을 인수할 위험이 전혀 없습니다.

* 비교적 신축 건물: 2018년에 사용 승인된 건물로, 노후도가 낮아 즉각적인 수리 비용 발생 가능성이 적습니다.

* 안정적인 주거 지역: 학교와 근린생활시설이 인접하여 주거 수요가 꾸준히 유지될 수 있는 지역입니다.

* 넓은 면적: 주변 시세 대비 면적이 넓은 편(79.53㎡)으로, 가족 단위 거주에 용이하며 가치 상승의 잠재력이 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 291,000,000원입니다.

최근 주변 실거래 사례를 분석한 결과, 면적과 연식 등을 고려했을 때 평당 약 706만원 ~ 1,028만원 수준의 시세가 형성되어 있습니다.

본 건의 면적(24.06평)을 고려하여 보수적으로 시세를 산정하면 약 1억 7천만원에서 2억 5천만원 수준으로 예상됩니다.

감정가가 시세보다 높게 책정된 점과 낙찰 후 인수할 임차 보증금이 없는 점을 감안할 때, 경쟁 입찰 상황 및 법원 진행 상황에 따라 변동성이 있을 수 있습니다.

따라서, 240,000,000원 (24,000만원)을 기준으로 입찰가를 산정하는 것을 제안합니다. 이 가격은 최근 거래된 사례의 상단 가격대에 근접하며, 감정가 대비 합리적인 수준으로 판단됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.