나이스옥션 법원경매 수원 2025타경59647 [1] 경기도 오산시 서동 125-8 신동아아파트 209동 8층806호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 세방 · 평가일 2026.01.06

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 오산시 서동 소재 오산초등학교 서측 근거리에 위치하며, 주위는 아파트단지 및 일부 녹지대가 혼재하는 일반 주거지역으로 제반 주거여건은 보통시됨.

교통상황

본건까지 제반 차량의 출입이 용이하며, 인근 노선 버스정류장의 접근 정도 및 노선 등으로 보아 대증교통의 편리성은 무난시됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 (철근)콘크리지붕 제209동 19층건 내 8층 806호로서 외 벽: 시멘트몰탈 위 페인트 마감 내 벽: 벽지 및 타일 등 마감 창 호: 목재 및 알미늄새시창 마감.

이용상태

아파트(방3, 거실, 주방, 화장실 겸 욕실, 발코니 등)로 이용중임

설비내역

아파트로서의 기본적인 설비(급.배수 및 위생설비, 도시가스에 의한 개별 난방설비, 승강기설비, 화재탐지 및 소화전설비,주차설비 등)갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 사다리형의 등고 평탄한 토지로서 아파트부지로 이용중임.

인접 도로상태등

4면이 중로각지에 접하며 간선도로인 초평중앙로와 연결되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

서동 125-8 :도시지역, 제3종일반주거지역, 소로1류(폭 10m~12m)(국지도로)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(2019-12-06)(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(기간:25.8.26.~26.8.25. , 대상자: 외국인등/대상용도: 단독,다가구,아파트,연립,다세대주택),토지거래계약에관한허가구역(지정기간:2023.11.20.~2028.11.19.) 누읍동 588 :도시지역, 제3종일반주거지역, 소로1류(폭 10m~12m)(국지도로)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(2019-12-06)(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(기간:25.8.26.~26.8.25. , 대상자: 외국인등/대상용도: 단독,다가구,아파트,연립,다세대주택),토지거래계약에관한허가구역(지정기간:2023.11.20.~2028.11.19.)

공부와의 차이

해당 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

폐문 부재 등으로 임대 관계 등 미상임.

물건 비고

주택도시보증공사(양도전:임차인 김란주)로부터 2026.6.1.자에 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소해 주겠다.’는 내용의 확약서가 제출됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 수원지방법원 2025타경59647 (1)

* 소재지: 경기도 오산시 서동 125-8 신동아아파트 209동 8층806호

* 용도: 아파트

* 감정가: 1억 8000만원

* 면적

* 토지: 21.54㎡ (약 6.52평)

* 건물 (전용면적): 59.85㎡ (약 18.10평)

* 분양면적 (추정, JSON 참조): 73.44㎡ (약 22.2평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주OOOOOOO

* 사용승인일: 1999년 11월 15일

1.1. 입지조건

* 주위 환경: 본건은 오산시 서동 소재 오산초등학교 서측 근거리에 위치하며, 주위는 아파트단지 및 일부 녹지대가 혼재하는 일반 주거지역으로 제반 주거여건은 보통시됨.

* 교통 상황: 제반 차량의 출입이 용이하며, 인근 노선 버스정류장의 접근 정도 및 노선 등으로 보아 대중교통의 편리성은 무난시됨. 4면이 중로각지에 접하며 간선도로인 초평중앙로와 연결되어 있어 교통이 편리함.

* 주변 시설: 오산초등학교가 인근에 위치하며, 통학이 용이함.

* 혐오시설 유무: 주변에서 특별히 언급되는 혐오시설은 발견되지 않았습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 수원지방법원의 강제경매개시결정 (2025타경59647)

* 임차인 현황:

* 임차인: 김

* 보증금: 2억 2000만원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2014-01-13

* 확정일자: 2022-03-30

* 대항력: 없음

* 비고: 주택도시보증공사로부터 2026.6.1.자로 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소해주겠다’는 내용의 확약서가 제출되었습니다. 이로 인해 낙찰자가 임차인의 보증금 반환 의무를 승계하지 않아도 될 것으로 판단됩니다. (인수 보증금 합계: 0원)

* 기타 권리:

* 갑2 (2008-04-03): 소유권이전

* 갑3 (2011-09-06): 공유자전원지분전부이전

* 갑4 (2013-12-27): 소유권이전 (김란주)

* 을11 (2023-06-23): 주택임차권 (김란주, 금220,000,000원, 말소예정)

* 갑5 (2022-03-30): 소유권이전

* 갑6 (2025-12-29): 강제경매 (주택도시보증공사, 금220,000,000원, 말소기준권리)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음 (공부상 지상권 개요만 존재하나, 실제 인수 여부는 확인 필요)

1.3. 상권 및 생활정보

* 아파트 단지 규모: 신동아2차아파트, 총 11개동, 844세대, 최고층 20층.

* 건물 구조 및 이용 상태: 철근콘크리트조, 19층 건물 내 8층 806호. 방 3, 거실, 주방, 발코니 등으로 이용 중.

* 설비 내역: 기본적인 아파트 설비(급배수, 위생, 개별 난방, 승강기, 소방, 주차 등) 갖춤.

* 주변 편의시설: 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터 등 부대시설.

* 교육 환경: 오산초등학교 인근 위치.

1.4. 잠재적 리스크

* HUG 확약 관련: 임차인 김란주의 대항력 포기 및 HUG의 확약에도 불구하고, HUG의 확약 내용이 최종적으로 이행되는지, 절차상 복잡성은 없는지 등에 대한 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

* 토지거래계약 허가구역: 본 물건의 토지는 토지거래계약 허가구역으로 지정되어 있으나, 아파트와 같은 주거용 건물은 허가 대상에서 제외될 수 있습니다. 정확한 사항은 관할 관청에 확인이 필요합니다.

1.5. 종합 의견

* 본 물건은 오산시 서동의 아파트로서, 비교적 양호한 주거 환경과 교통 여건을 갖추고 있습니다.

* 권리상 인수 부담이 없는 점이 가장 큰 장점으로, 이는 명도 및 투자 비용 측면에서 유리하게 작용할 수 있습니다.

* 최근 실거래가를 고려했을 때, 감정가 대비 시세 차익을 기대할 수 있는 물건으로 판단됩니다.

1.6. 투자 포인트

* 명확한 권리관계: 임차인의 대항력 없음 및 HUG의 확약으로 인한 보증금 미인수 가능성.

* 안정적인 주거 입지: 학교 및 생활 편의시설 접근성이 양호한 주거지역.

* 시세 대비 경쟁력 있는 감정가: 최근 실거래가보다 낮은 감정가로 투자 매력도 상승.

1.7. 예상 입찰가

* 최근 매매 시세 분석:

* 2026년 5월 30일: 20,000만원 (14층)

* 2026년 5월 18일: 20,000만원 (18층)

* 2026년 5월 22일: 19,200만원 (6층)

* 분석: 최근 3건의 실거래가는 19,200만원에서 20,000만원 사이에 분포하며, 평균 시세는 약 19,733만원입니다. 본건의 감정가는 18,000만원으로, 시세 대비 약 8.7% ~ 12.4% 가량 낮은 수준입니다.

* 예상 입찰가: 안전한 투자를 위해 시세 하단 또는 평균가에서 경쟁 상황을 고려하여 입찰하는 것을 추천합니다.

* 약 1억 8,500만원 ~ 1억 9,500만원 범위 내에서 결정하는 것이 합리적일 것으로 예상됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.