나이스옥션 법원경매 수원 2025타경2082 [1] 경기도 오산시 서동 641 더샵오산엘리포레 103동 17층1706호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 아람 · 평가일 2026.01.09

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 오산시 서동 소재 "가수초등학교" 북측에 위치하는 부동산으로 주위는 아파트단지,산업단지,근린생활시설과 학교 등이 소재하는 지대로서 주위환경 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량진출입 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반교통사정 보통시됨.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조, (철근)콘크리트지중 29층 내 17층 1706호로서, 외벽:시멘트몰탈위 페인팅 등 마감 내벽:벽지도배, 일부 타일마감 등 창호:샤시창호 등임.

이용상태

본건은 공동주택(아파트)로 이용중임.(내부구조도 참조)

설비내역

위생, 급배수, 도시가스 난방설비, 승강기설비, 소화전설비 등 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 부정형의 토지로 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지 내외 포장도로 개설되어 있으며 인접도로상태 보통시됨.

토지이용계획 및 제한상태

서동 641 :도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 중로2류(폭 15m~20m)(2020-01-31)(접합), 가축사육제한구역(2019-12-06)(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(기간:25.8.26.~26.8.25. , 대상자: 외국인등/대상용도: 단독,다가구,아파트,연립,다세대주택), 토지거래계약에관한허가구역(지정기간:2023.11.20.~2028.11.19.)

공부와의 차이

--

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 수원지방법원 2025타경2082 (1)

소재지: 경기도 오산시 서동 641, 더샵오산엘리포레 103동 17층 1706호 (신주소: 경기도 오산시 여들동로 26, 103동 17층 1706호)

용도: 아파트

감정가: 432,000,000원

토지면적: 40.66㎡ (약 12.30평)

토지지분: 40.66㎡ (약 12.30평)

건물면적: 59.98㎡ (약 18.14평) - 전용면적

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 농OOO (농협은행)

특이사항: 유동화 물건

2. 입지조건

본 물건은 경기도 오산시 서동에 위치하며, 가수초등학교 북측에 자리하고 있습니다.

주위는 아파트 단지, 근린생활시설, 산업단지, 학교 등이 혼재된 주거 및 상업 복합 지대로서 일반적인 주거 환경을 형성하고 있습니다.

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 가능한 수준으로 교통 상황은 보통으로 평가됩니다.

단지 내외로 포장도로가 개설되어 있어 차량 통행은 원활하며, 인접 도로 상태 역시 보통입니다.

토지는 대체로 부정형으로 아파트 건부지로 이용 중이며, 해당 필지는 도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있습니다.

또한, 중로 2류(폭 15m~20m)에 접합되어 있으며, 가축사육제한구역, 성장관리권역으로 지정되어 있습니다.

특히, 본 물건 소재지는 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있으며, 지정 기간은 2023년 11월 20일부터 2028년 11월 19일까지입니다. 외국인, 개인 또는 법인이 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대 주택 등의 용도로 거래 시 허가를 받아야 합니다.

건축물 정보에 따르면, 해당 물건은 2023년 12월 29일 사용승인된 더샵 오산엘리포레 103동의 17층에 위치하며, 총 29층 건물입니다.

3. 권리분석

말소기준권리는 2024년 4월 26일에 접수된 농협은행주식회사의 근저당권(을1)입니다.

등기부등본 상 채권 총액은 604,560,756원입니다.

현재 등기부상 확인되는 권리 중 매각으로 소멸되지 않는 권리는 명시적으로 없습니다 (지상권개요: 없음).

임차인으로 정희종이 있으며, 전입일자 2024년 5월 16일, 확정일자 2024년 3월 19일, 배당신고일자 2026년 2월 9일입니다.

해당 임차인은 보증금 30,000,000원에 월세 900,000원으로 파악되었으나, '대항력 없음'으로 기재되어 있어 낙찰자가 인수할 임차보증금은 없습니다.

따라서 낙찰자가 부담해야 할 인수 보증금 합계는 0원입니다.

4. 상권분석

본 물건은 대규모 아파트 단지 내에 위치하여 안정적인 배후 수요를 확보하고 있습니다.

단지 주변으로 다양한 근린생활시설이 분포하고 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 편리합니다.

인근에 산업단지가 있어 직주근접 수요가 발생할 수 있는 잠재력을 가지고 있습니다.

초등학교가 인접해 있어 자녀가 있는 가구에게는 교육 환경 측면에서 긍정적인 요소로 작용할 수 있습니다.

5. 생활정보

* 주변 교육시설: 가수초등학교가 인접해 있어 도보 통학이 가능합니다.

* 교통: 인근 버스정류장을 통해 시내외로 이동이 가능하며, 차량을 이용한 단지 내외 진출입이 용이합니다.

* 편의시설: 단지 내 상가 및 인근 근린생활시설을 통해 쇼핑, 금융, 외식 등 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다.

* 주거환경: 비교적 신축급(2023년 사용승인) 아파트로 쾌적한 주거 환경을 제공합니다.

6. 잠재적 리스크

* 유동화 물건: 통상적인 경매 절차 외에 자산유동화 과정에서 발생할 수 있는 복잡성이나 추가적인 검토 사항이 있을 수 있습니다.

* 토지거래허가구역: 외국인 또는 특정 용도(단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대주택)로 부동산을 취득하려는 경우, 허가 절차를 거쳐야 하므로 향후 재매각 시 고려해야 할 사항입니다.

* 건축물 신축: 2023년 사용승인된 신축급 아파트이나, 장기적으로 관리비 및 유지보수 비용 발생 가능성은 늘 존재합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 오산시 서동에 위치한 더샵오산엘리포레 아파트로서, 신축급 컨디션과 무흠한 권리관계를 갖추고 있어 투자 및 실거주 가치가 있는 것으로 판단됩니다.

대항력 있는 임차인이 없어 낙찰자가 인수해야 할 금전적 부담이 없다는 점이 가장 큰 장점입니다.

다만, 유동화 물건이라는 특수성과 토지거래허가구역이라는 점은 입찰 전 추가적인 확인과 신중한 검토가 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 권리관계 매우 명확: 말소기준권리보다 후순위 권리들은 모두 말소될 예정이며, 낙찰자가 인수할 보증금은 0원입니다.

* 신축급 주거 가치: 2023년 사용승인된 최신식 아파트로 즉시 거주하거나 임대 수익 창출에 유리합니다.

* 입지 개선 가능성: 오산시의 지속적인 발전 가능성과 연계하여 향후 부동산 가치 상승을 기대해볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 432,000,000원입니다.

등기부채권 총액(604,560,756원)이 감정가를 상당폭 상회하고 있으며, 대항력 있는 임차인이 없어 인수 부담이 없다는 점을 고려할 때, 시장 상황 및 경쟁률에 따라 감정가 대비 할인된 가격으로 낙찰될 가능성이 있습니다.

또한, 토지거래허가구역 지정(2028년 11월 19일까지)으로 인한 잠재적 제약 사항도 입찰가 산정에 영향을 미칠 수 있습니다.

정확한 예상 입찰가는 현장 조사, 주변 시세, 최근 유사 물건 낙찰 사례 등을 종합적으로 분석하여 산정해야 하나, 본 정보만을 토대로 보수적으로 접근할 경우 감정가의 75% ~ 85% 수준인 약 324,000,000원에서 367,200,000원 사이를 고려해볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.