나이스옥션 법원경매 수원 2025타경59624 [1] 경기도 수원시 장안구 연무동 176-9 강남빌 2층201호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 보경 · 평가일 2026.01.06

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 장안구 연무동 소재 "연무동행정복지센터" 남측 인근에 위치 하며, 부근은 공동주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 주거지로서의 입지조건 및 주위환경은 보통인 편임.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통 사정은 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건 중 2층 201호로서 (사용승인일 : 2015.06.30.) 외벽 : 치장벽돌 마감 등 내벽 : 몰탈위 벽지 및 타일 마감 등 창호 : 칼라섀시 이중창호임.

이용상태

도시형생활주택(방2, 거실, 주방, 다용도실, 욕실 겸 화장실2, 발코니 등)으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 급배수 설비, 1층 현관자동개폐출입장치, 도시가스 개별난방설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 평지로서 인접지와 등고 평탄하며, 공동주택부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 포장된 세로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(화성지구(4층이상 단독주택 , 공동 주택 등은 허가가 제한될 수 있음)), 가축사육제한구역, 상대보호구역(연무초등학교), 도시교통정비지역, 역사문화환경보존지역(2-3구역(평지붕 14m이하 , 경사지붕 18m이 하)), 과밀억제권역, 중점경관관리구역(수원화성 역사문화중점경관관리구역),토지거 래계약에관한허가구역(2025-08-26)(대상자: 외국인 등/대상용도: 단독, 다가구, 아 파트, 연립, 다세대주택),토지거래계약에관한허가구역(2025-10-20)(대상용도:아파트 /허가지정기간:2025.10.20.~2026.12.31.)임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건 2023년7월21일 임차권등기명령(2023카임20909)으로 주택임차권 설정되어 있음. - 임차보증금 금225,000,000원 - 범 위 전유부분 전부 - 임대차계약일자 2021년6월21일 - 주민등록일자 2021년7월21일 - 점유개시일자 2021년7월21일 - 확정일자 2021년6월24일 - 임차권자 유현상 900217-******* 경기도 수원시 장안구 수원천로392번길 150-6동 201호(연무동, 강남빌)

물건 비고

보증금 전액에 관하여 배당금으로 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다는 신청채권자겸 주택임차권자 승계인의 대항력 포기 확약서가 제출되었음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2.

본 물건은 경기도 수원시 장안구 연무동 176-9번지 강남빌 2층 201호에 소재한 도시형생활주택입니다.

사건번호는 수원지방법원 2025타경59624 (1)이며, 부동산 강제경매로 진행됩니다.

감정가는 228,000,000원입니다.

토지 면적은 36.60㎡ (약 11.07평)이며, 건물 면적은 58.23㎡ (약 17.61평)입니다.

매각 대상은 토지와 건물이 일괄 매각됩니다.

건축물대장상 사용승인일은 2015년 6월 30일입니다.

1.1. 입지조건

2.

본 물건은 경기도 수원시 장안구 연무동 소재 "연무동행정복지센터" 남측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 공동주택, 단독주택 및 근린생활시설이 혼재된 주거지로서 입지조건 및 주위 환경은 보통 수준입니다.

차량의 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

토지는 부정형의 평지로, 인접지와 등고 평탄한 상태이며 공동주택부지로 이용 중입니다.

본건 서측으로는 포장된 도로가 접해 있습니다.

1.2. 권리분석

2.

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 지상권입니다.

임차인 현황으로는 주택도시보증공사(유현상)가 있으며, 보증금은 225,000,000원, 차임은 0원입니다.

임차인의 전입일자는 2021년 7월 21일, 확정일자는 2021년 6월 24일이며, 배당신고일자는 2023년 7월 25일입니다.

주택임차권 등기는 2023년 7월 21일에 설정되었습니다 (2023카임20909).

제출된 확약서에 따라 임차인은 보증금 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고 임차권 등기 말소에 동의하였습니다.

임차인의 대항력은 없는 것으로 분석됩니다.

권리분석상 인수되는 보증금은 0원입니다.

집합건물 등기부 요약상, 을구 3번 주택임차권(유현상, 225,000,000원)은 말소 예정이며, 갑구 9번 압류(울산광역시중구청장) 및 갑구 10번 압류(수원시) 또한 말소 예정입니다. 현재 진행 중인 강제경매(갑구 11번, 주택도시보증공사) 채권 총액은 225,000,000원입니다.

1.3. 상권분석

2.

본 물건은 연무동 행정복지센터 인근의 주거 밀집 지역에 위치하고 있습니다.

주변에 공동주택, 단독주택 및 근린생활시설이 혼재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

대중교통 접근성이 양호하며, 지역 상권은 주거지 수요에 기반한 근린 상권으로 형성되어 있습니다.

1.4. 생활정보

2.

본 건물은 철근콘크리트 구조의 5층 건물이며, 본 물건은 그 중 2층 201호입니다.

내부 이용 상태는 도시형생활주택으로 방 2개, 거실, 주방, 다용도실, 욕실 겸 화장실 2개, 발코니 등으로 구성되어 있습니다.

기본적인 위생 급배수 설비, 도시가스 개별난방 설비 등을 갖추고 있습니다.

인근에 연무초등학교가 소재합니다.

1.5. 잠재적 리스크

2.

HUG 인수조건 변경 사항이 특이사항 및 특수물건 정보에 기재되어 있습니다. 이는 주택도시보증공사의 채권 인수 또는 보증 관련 조건이 변경되었음을 의미할 수 있으며, 계약 시 세부 내용을 확인해야 합니다.

선순위임차권 관련 정보가 있으나, 제출된 확약서에 따라 임차인이 보증금 반환 청구권을 포기하고 임차권 등기 말소에 동의하였으며, 대항력이 없는 것으로 분석되어 매수인에게 인수되는 임차보증금 위험은 없는 것으로 판단됩니다.

토지이용계획상 지구단위계획구역(화성지구)으로, 4층 이상 단독주택 및 공동주택의 경우 허가가 제한될 수 있다는 점은 향후 건축 행위에 영향을 미칠 수 있습니다.

또한, 토지거래계약 허가구역으로 지정된 구간이 있어 외국인 등 특정 대상의 경우 거래 시 허가가 필요할 수 있습니다.

주변 지역에서 혐오시설에 대한 특별한 정보는 확인되지 않았습니다.

1.6. 종합 의견

2.

본 물건은 수원시 장안구 연무동의 신축(2015년 준공) 도시형생활주택으로, 입지 및 생활 환경이 무난한 편입니다.

가장 중요한 권리 관계 분석 결과, 임차인의 대항력이 없고 보증금 반환 청구권 포기 및 임차권 등기 말소 동의 확약서가 제출되어 있어 매수인이 인수해야 할 임차보증금은 없는 것으로 판단됩니다.

HUG 인수조건 변경 사항은 확인이 필요하나, 현재까지의 정보로는 매수인의 부담으로 이어질 가능성은 낮아 보입니다.

감정가가 228,000,000원으로 책정되어 있으며, 주변 시세 분석 결과에 따라 합리적인 입찰가를 산정하여 접근하는 것이 중요합니다.

1.7. 투자 포인트

2.

비교적 최근 연식(2015년)의 신축급 도시형생활주택이라는 점이 장점입니다.

임차인 관련 위험(보증금 미반환, 대항력 등)이 해소되어 있어 안전하게 낙찰받을 수 있습니다.

수원시 장안구의 주거지 내에 위치하여 실수요자 및 투자자 모두에게 매력적일 수 있습니다.

경매 절차를 통한 시세 차익 기대가 가능합니다.

1.8. 예상 입찰가

2.

제공된 최근 매매 정보 분석 결과, 주변 유사 면적 및 연식의 다세대 주택 시세는 제곱미터당 약 307만원에서 382만원 수준으로 형성되어 있습니다.

본 건물의 전용면적 58.23㎡(약 17.61평)에 이를 적용 시, 시장 가치는 약 1억 7,860만원에서 2억 2,240만원 범위로 추정됩니다.

건축 연식(2015년)을 고려할 때, 2018년식 삼성I파크(약 382만원/㎡)의 시세와 유사하거나 약간 낮은 수준으로 평가할 수 있습니다.

감정가는 228,000,000원으로, 시장 가치 상단에 위치합니다.

인수되는 보증금이 없다는 점과 HUG 관련 조건 변경 사항을 감안하여, 본 건의 예상 입찰가는 감정가의 85% ~ 90% 수준인 193,800,000원에서 205,200,000원 사이를 고려해 볼 수 있습니다.

본 물건의 낙찰가는 입찰 참여 경쟁 정도에 따라 변동될 수 있으므로, 현장 조사를 통해 최종적인 판단을 내리는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.