나이스옥션 법원경매 수원 2025타경2071 [1] 경기도 용인시 기흥구 언남동 산65-2 임야 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: GS감정 · 평가일 2026.02.28

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 용인시 기흥구 구갈동 소재 "강남대학교" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 대규모 건축폐기물처리장, 창고, 야적장, 소규모 농경지 및 순수임야 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하고, 인근에 노선버스 정류장이 소재함.

형태 및 이용상태

기호(1) : 부정형 완,급경사 토지로서, "조림 및 자연림" 상태임. 기호(2) : 부정형 완경사 토지로서, 건축 허가를 득한 "건축허가(근린생활시설)부지"임. ※ 기호2 토지 중 약83㎡는 "도로"에 편입 이용중임. 기호(3) : 부정형 완경사 토지로서, "건축 허가지(기호2 토지의 부속토지)임. 기호(4) : 부정형 평탄 조성된 토지로서, "건축허가부지(요양병원)"임. 기호(5) : 부정형으로, "도로"로 이용중임.

인접 도로상태

기호(1) ~ (4) : 본건 동측으로 노폭 약5~6m 내외의 도로와 접함. 기호(5) : 본건이 인접도로를 포함한 노폭 약5~6m 내외의 도로임.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1) : 도시지역, 보전녹지지역, 자연녹지지역, 성장관리계획구역(복합형), 가축사육제한 구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 공익용산지(보전산지)<산지관리법>, 임업용산지(보전산지)<산지관리법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(기간:25.8.26. ~26.8.25. 대상:외국인등/용도:단독주택 다가구 연립 다세대 아파트(국토부 제2025-1058호)) 기호(2) : 도시지역, 자연녹지지역, 성장관리계획구역(복합형), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한 허가구역(기간:25.8.26.~26.8.25. 대상:외국인등/용도:단독주택 다가구 연립 다세대 아파트(국토부 제2025-1058호)) 기호(3) : 도시지역, 자연녹지지역, 성장관리계획구역(복합형), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한 허가구역(기간:25.8.26.~26.8.25. 대상:외국인등/용도:단독주택 다가구 연립 다세대 아파트(국토부 제2025-1058호)), <추가기재>건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함) 기호(4) : 도시지역, 보전녹지지역, 자연녹지지역, 성장관리계획구역(복합형), 가축사육제한 구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공익용산지(보전산지)<산지관리법>, 임업용산지(보전산지)<산지관리법>, 준보전산지<산지관리법>, 성장관리권역 <수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(기간:25.8.26.~26.8.25. 대상:외국인등/용도:단독주택 다가구 연립 다세대 아파트(국토부 제2025-1058호)) 기호(5) : 도시지역, 자연녹지지역, 성장관리계획구역(복합형), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 임업용산지(보전산지)<산지관리법>, 성장관리권역 <수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(기간:25.8.26.~26.8.25. 대상:외국인등/용도:단독주택 다가구 연립 다세대 아파트(국토부 제2025-1058호))

제시목록 외의 물건

㉠ 철근콘크리트(요양병원) : 약1,443.95㎡(지하1층 건물 : 978.88㎡, 지하1층 썬큰 : 465.07㎡) - 기둥 및 슬래브 공사, 지하1층, 썬큰부분 바닥공사 등(지하깊이 12.425m) 및 흙막이 공사 포함) ㉡ 컨테이너(사무실 등) : 1동 ㉢ 컨테이너(창고 등) : 1동 ㉣ 컨테이너(사무실 등) : 1동

공부와의 차이

기호2 : 지목 "답" → "건축허가지(근생시설)" - 조성공사 중(일부, 도로 편입 ≒ 83㎡) 기호3 : 지목 "답" → "건축허가지(근생시설)" - 조성공사 중 기호4 : 지목 "임" → "건축허가지(요양병원)" - 조성공사 완료 기호5 : 지목 "임" → "현) 도로"

기타참고사항(임대관례 및 기타)

의견란 참조(P2, 3)

물건 비고

1. 일괄매각. 제시외 건물 포함. 제시외 컨테이너(사무실, 창고 등) 3동은 매각 제외.
2. 목록1은 ‘조림 및 자연림’상태의 임야로서 지상의 수목은 임지에 포함 일괄 평가함. 조림 수목에 대한 ‘수종, 수량, 조림시 국고보조 여부’는 용인시 산림과 별도 확인요함.
지상에 소유자 미상의 ‘분묘’가 소재하나 소규모 면적(약292㎡)인 점을 고려하여 이에 구애됨이 없이 평가하였고, 분묘기지권 성립여부는 불분명함.
3. 목록2,3은 지목은 ‘답’이나 현황 ‘근린생활시설부지 허가지’와 일부 83㎡ ‘도로부지’로서 조성공사 중임
4. 목록2,3,4는
① ‘근린생활시설 및 그 부속토지와 요양병원’으로 건축허가 받아 부지 조성 공사 진행중 현재 공사중단 상태이고 각 건축허가 사항은 유효한 것으로 확인되며 경매신청채권자 리건종합건설에서 유치권 행사중임.
② 위 토지상의 부지 조성 시 설치된 공사 부분(콘크리트 옹벽 및 정화조, 배수로, 펜스(철판) 등)은 토지에 포함하여 평가함.
③ ‘지적재조사 지구지정(2025.7.28.)’ 내 토지임.
5. 매수인에게 대항할 수 있는 몰수보전 등기 있음. 매각으로 소멸하지 않고 매수인에게 인수됨. 만약 몰수재판에서 위 몰수보전의 피보전권리가 실제로 존재하는 것으로 확정되는 경우에는 매수인이 소유권을 상실할 수 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2.

3. 물건 개요

사건번호: 수원지방법원 2025타경2071 (1)

경매 구분: 유치권에 의한 부동산 임의경매

채권자: 리건종합건설주식회사

4.

5. 소재지 및 토지 정보

소재지: 경기도 용인시 기흥구 언남동 산65-2

토지 면적: 58,070.00㎡ (약 17,570평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

주요 토지 현황: 본건은 '임야'이나, 지목이 '답'인 필지와 '도로'로 이용 중인 필지가 일부 포함되어 있으며, 부지 조성 공사가 진행된 상태입니다.

6.

7. 건물 및 부속 시설 정보

건물 면적: 0.00㎡

건물 지분: 0㎡

건물 제시외 면적: 1443.95㎡ (약 437평) - 철근콘크리트 구조로, 요양병원 건축 허가에 따른 지하층 기초 공사 부분.

매각 제외 물건: 제시외 컨테이너(사무실, 창고 등) 3동.

8.

9. 감정가 및 면적 정보

감정가: 23,298,938,000원

토지 총 면적: 58,070.00㎡ (약 17,570평)

매각 대상: 토지 매각 (일괄매각)

10.

11. 입지조건

12.

13. 주변 환경

본건은 경기도 용인시 기흥구 구갈동 소재 "강남대학교" 북동측 인근에 위치합니다.

주위 환경으로는 대규모 건축폐기물처리장, 창고, 야적장, 소규모 농경지 및 순수 임야 등이 혼재하는 지역입니다.

14.

15. 교통 및 접근성

본건까지 차량 출입이 가능합니다.

인근에 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 가능합니다.

16.

17. 도로 상태

본건 동측으로 노폭 약 5~6m 내외의 도로와 접하고 있습니다.

18.

19. 토지 이용 계획 및 제한

* 도시지역, 보전녹지지역, 자연녹지지역, 성장관리계획구역(복합형)

* 가축사육제한구역, 상대보호구역

* 공익용산지(보전산지), 임업용산지(보전산지)

* 성장관리권역

* 토지거래계약에 관한 허가구역 (2025.8.26. ~ 2026.8.25. 대상: 외국인 등 / 용도: 단독주택, 다가구, 연립, 다세대, 아파트)

20.

21. 권리분석

22.

23. 소유권 및 등기 현황

등기부상 복잡한 공유지분 이전 및 변동 이력이 다수 존재합니다. (매매, 상속, 증여, 공유물 분할 등)

최종적으로 신탁 과정을 거쳐 소유권이 변동되었습니다.

24.

25. 권리 인수 사항 (몰수보전)

매수인에게 대항할 수 있는 몰수보전 등기(2025.5.16. 및 2024.5.1. 등기)가 있습니다.

이는 매각으로 소멸하지 않고 매수인에게 인수되며, 만약 몰수재판에서 피보전권리가 실제로 존재하는 것으로 확정될 경우 매수인이 소유권을 상실할 수 있습니다. 이는 본 물건의 가장 중대한 위험 요소입니다.

26.

27. 유치권 및 기타 권리

본 경매는 유치권에 의한 부동산 임의경매로, 경매 신청 채권자인 리건종합건설에서 유치권을 행사 중입니다.

소유자 미상의 '분묘'가 소재하나, 소규모 면적(약 292㎡)으로 평가에는 구애됨이 없이 진행되었으며, 분묘기지권의 성립 여부는 불분명합니다.

28.

29. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원. 인수해야 할 임차인은 없는 것으로 파악됩니다.

30.

31. 상권분석

32.

33. 현재 이용 상태

본건 토지 중 일부(기호 2, 3)는 지목이 '답'이나 현황 '근린생활시설 부지 허가' 상태이며 일부 '도로 부지'로서 조성 공사 중이나 현재 공사가 중단된 상태입니다.

기호 4 토지는 '요양병원' 건축 허가를 받아 부지 조성 공사가 완료된 상태입니다.

위 토지상의 부지 조성 시 설치된 공사 부분(콘크리트 옹벽, 정화조, 배수로, 펜스 등)은 토지에 포함하여 평가되었습니다.

34.

35. 주변 개발 가능성

성장관리계획구역 및 성장관리권역에 해당하여 향후 지역 개발 잠재력이 있습니다.

다만, 현재는 복합적인 개발 용도와 건축 허가 부지 조성 중 공사 중단 상태가 혼재되어 있어 개발 진행 여부는 불확실합니다.

36.

37. 생활정보

38.

39. 주변 편의시설

"강남대학교" 인근에 위치하여 대학가 상권 및 관련 편의시설 이용이 가능합니다.

40.

41. 공공시설

용인시 관할 지역으로 관련 공공 행정 서비스 이용이 가능합니다.

42.

43. 잠재적 리스크

44.

45. 몰수보전 등기 (소유권 상실 위험)

매각으로 소멸되지 않는 몰수보전 등기가 인수되며, 해당 권리가 확정될 경우 매수인이 소유권을 상실할 수 있는 매우 높은 위험이 존재합니다.

46.

47. 유치권 및 공사 중단

유치권에 의한 경매이며, 건축 허가받은 부지 조성 공사가 중단된 상태로, 향후 공사 재개 및 완료에 대한 불확실성이 있습니다.

48.

49. 분묘기지권 성립 불분명

소유자 미상의 분묘가 소재하여 분묘기지권 성립 가능성이 있으며, 이는 토지 이용에 제약을 줄 수 있습니다.

50.

51. 지적재조사 지구 지정

2025년 7월 28일부로 지적재조사 지구로 지정되어, 향후 토지 경계 등에 변동이 발생할 수 있습니다.

52.

53. 수목 관련 사항

조림 및 자연림 상태의 임야로, 지상 수목(조림 수목)에 대한 수종, 수량, 국고보조 여부 등은 용인시 산림과에 별도 확인이 필요합니다.

54.

55. 토지 거래 허가 구역

외국인 등 특정 대상 및 용도에 대해 토지 거래 허가 구역으로 지정되어 있어, 취득 시 관련 규정을 확인해야 합니다.

56.

57. 종합 의견

58.

59. 본 물건은 상당한 면적의 임야와 개발 예정 부지를 포함하고 있으나, 유치권 행사, 공사 중단, 복잡한 소유권 관계, 그리고 무엇보다도 매수인에게 인수되는 몰수보전 등기로 인해 매우 높은 리스크를 내포하고 있습니다. 또한, 분묘기지권의 불분명함과 지적재조사 지구 지정 등 추가적인 확인 및 주의가 요구되는 사항들이 존재합니다.

60.

61. 투자 포인트

62.

63. * 대규모 토지 확보 가능성: 넓은 면적의 임야와 개발 예정 부지를 일괄 매수할 기회입니다.

* 입지 잠재력: 대학 인근의 녹지 및 개발 가능 지역으로, 장기적인 지역 발전 가치를 기대할 수 있습니다.

64.

65. 예상 입찰가

66.

67. 본 건의 감정가는 23,298,938,000원입니다.

매수인에게 인수되는 몰수보전 등기로 인한 소유권 상실 위험, 공사 중단 상태, 불분명한 권리 관계 등을 종합적으로 고려할 때, 입찰가는 매우 신중하게 접근해야 합니다.

잠재적 소유권 상실 위험, 공사 재개 및 완료에 소요될 비용, 추가적인 권리관계 해결 비용 등을 면밀히 분석하여 산정해야 하므로, 현재 제공된 정보만으로는 구체적인 예상 입찰가를 제시하기 어렵습니다.

다만, 위에 명시된 높은 리스크 요인들을 감안하여 감정가의 상당히 낮은 비율에서 신중하게 검토해야 할 것으로 판단됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.