나이스옥션 법원경매 부천 2025타경35523 [1] 경기도 부천시 원미구 원미동 109-7 대왕빌라 3층302호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 원미구 원미동 소재 '부천북초등학교' 서측 인근에 위치하며, 주위 일대는 동류형의 공동주택 및 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위여건 무난시됨.

교통상황

본건까지 차량출입이 용이하며, 인근에 다수의 시내버스 노선이 위치하고 있어 제반 대중교통 사정은 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트조 콘크리트평슬래브지붕 4층 건물내의 제3층 제302호로서, (사용승인 : 2003.09.05) 외벽 : 치장벽돌 마감. 내벽 : 벽지 및 타일마감. 창호 : 하이샷시 창호임.

이용상태

다세대주택으로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수설비, 난방설비, 도시가스설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형의 토지로서 인접 토지와 등고 평탄하며, 다세대주택의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 로폭 약 8미터의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(부천북초-부천교육지원청문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(외국인 등 토지거래허가구역, 대상:단독,다가구,아파트,연립,다세대(2025.8.26.~2026.8.25.))

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 부천지원 2025타경35523 (1)

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOOOO

1.2. 소재지 및 건물 정보

소재지: 경기도 부천시 원미구 원미동 109-7 대왕빌라 3층302호

건물명: 대왕빌라

건축 연도: 2003년 9월 5일 사용 승인

건물 구조: 철근콘크리트조 콘크리트평슬래브지붕 4층 건물

건물 층수: 지상 4층 중 제3층 제302호

신 주소: 경기도 부천시 원미구 조종로7번길 8 (원미동)

1.3. 면적 정보

토지 면적: 36.94㎡ (약 11.18평)

건물 면적: 56.44㎡ (약 17.07평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 제시외 면적: 0.00㎡

1.4. 매각 대상 및 감정가

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

감정가: 209,000,000원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본 건은 경기도 부천시 원미구 원미동 소재 '부천북초등학교' 서측 인근에 위치하고 있습니다.

주위는 동류형의 공동주택 및 각종 근린생활시설이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 여건은 무난한 편입니다.

2.2. 교통 및 도로 접근성

차량 출입이 용이하며, 인근에 다수의 시내버스 노선이 위치하여 대중교통 이용은 편리한 편입니다.

본 건 서측으로 폭 약 8미터의 포장도로에 접해 있습니다.

2.3. 토지 이용 현황 및 용도 지역

토지 형상은 세장형으로 인접 토지와 등고 평탄하며, 다세대주택의 건부지로 이용 중입니다.

토지이용계획: 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m), 가축사육제한구역, 상대보호구역(부천북초), 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황 요약

집합건물 등기부상 소유권 이전 및 근저당, 압류, 가압류, 강제경매 등의 권리 내역이 등기되어 있습니다.

총 등기부 채권액 합계는 209,520,000원입니다.

3.2. 말소기준권리 및 소멸 권리

말소기준권리는 2019년 10월 15일 접수된 우리은행 근저당권(77,000,000원)입니다.

이하 등기된 대부분의 권리(압류, 가압류, 강제경매)는 경매 절차를 통해 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.3. 미소멸 권리 및 특이사항

"매각으로 소멸되지 않는 권리"는 해당사항 없습니다.

토지거래허가구역으로 지정되어 있으며, 관련 규정에 따른 허가 절차가 필요할 수 있습니다.

3.4. 임차인 현황

임차인 현황 상 인수 보증금 합계는 0원입니다.

다만, 임대 관계는 미상으로 확인되어, 실제 거주 중인 임차인이 있는지 여부 및 관련 계약 내용은 추가적인 조사가 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 시설 분포

본건은 주거 지역 내 위치하며, 인근에 각종 근린생활시설이 혼재하여 기본적인 상업 시설 이용이 가능합니다.

4.2. 동종 물건 거래 동향

주변 지역의 최근 다세대주택 매매 사례를 분석한 결과, 신축 및 리모델링 된 건물은 비교적 높은 가격대에 거래되고 있으나, 본건과 유사한 건축 연도의 건물은 평당 약 900만원대에서 거래된 사례가 확인됩니다.

5. 생활정보

5.1. 교육 시설 접근성

'부천북초등학교'가 인근에 위치하여 자녀 교육에 편리한 환경을 제공합니다.

(참고: 해당 초등학교는 상대보호구역으로 지정되어 있습니다.)

5.2. 편의 및 기반 시설

기본적인 위생, 급배수, 난방, 도시가스 설비가 갖추어져 있으며, 단지 내 또는 인근에 기본적인 주차 시설(실내 3대, 실외 3대)이 마련되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지거래허가구역 지정

외국인 등 토지거래 허가구역으로 지정되어 있으며, 해당 허가 기간(2025.8.26.~2026.8.25.) 내 낙찰 시 허가 절차가 필요할 수 있습니다. 이는 거래에 영향을 줄 수 있는 요인입니다.

6.2. 임대 관계 미확인

임대 관계가 미상으로 확인됨에 따라, 실제 점유 관계 및 보증금, 월세 등 상세 내역을 파악하는 것이 중요합니다. 보증금 합계가 0원이라 하더라도, 대항력 있는 임차인이 존재할 가능성을 배제할 수 없어 주의가 요구됩니다.

6.3. 건물 노후도

2003년 준공으로 건축된 지 약 23년이 경과하여, 향후 유지보수 비용 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 부천시 원미구 원미동에 위치한 다세대주택으로, 초등학교 인근에 위치하여 주거 환경은 양호한 편입니다. 다만, 토지거래허가구역 지정 및 임대 관계 미상 등의 잠재적 리스크가 존재합니다. 감정가는 2억 900만원이나, 주변 유사 물건의 최근 실거래가와 비교 시 시세 차이를 고려한 신중한 입찰 접근이 필요해 보입니다.

8. 투자 포인트

* 초등학교 인접으로 교육 환경 우수

* 차량 및 대중교통 접근성 양호

* 부동산 강제경매로 권리관계 비교적 명확 (말소기준권리 하 권리 대부분 소멸 예상)

* 실거주 및 투자 목적 모두 고려 가능

9. 예상 입찰가

최근 유사 물건(2003년식, 59.59㎡)의 거래 금액이 1억 7,500만원인 점을 감안할 때, 본 건(56.44㎡)의 적정 가치는 1억 7,000만원에서 1억 9,000만원 사이로 분석됩니다. 감정가는 2억 900만원이나, 시장 상황 및 잠재적 리스크를 고려하여 보수적인 접근이 필요합니다.

이에 따라, 예상 입찰가는 185,000,000원으로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.