나이스옥션 법원경매 인천 2025타경515093 [1] 인천광역시 남동구 간석동 94-4 엘비주택 3층304호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 효산 · 평가일 2026.01.06

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 남동구 간석동 소재 "간석3동 행정복지센터" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 오피스텔, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 주위 환경은 대체로 양호한 편임.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장 및 간석오거리역(인천지하철1호선) 이 소재하는 등 대중교통 사정은 대체로 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트조 스라브지붕 지하1층/지상4층 건물 내 제3층 제304호로서, 외벽 : 드라이비트 마감 등 창호 : 샷시 창호임.

이용상태

본건은 다세대주택으로 이용중임.(구조는 후첨 "내부구조도" 참조.)

설비내역

기본 위생 및 급배수설비, 도시가스설비, 난방설비 등이 갖추어져 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 필지와 대체로 등고평탄한 세장형의 토지로서, 공동주택(다세대), 근린생활시설 건부지 로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 북동측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로에 접해있음.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역(2013-03-08)((문의:남동구환경보전과 032-453- 2343))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래 계약에관한허가구역(2025-08-21)((외국인 등에 한함, 대상: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대(지정기간: 2025. 08. 26. ~ 2026. 08. 25.))).

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대사항 미상이나, 등기사항전부증명서상 주택임차권이 설정되어 있으며, 그 내역은 아래와 같은 바, 경매 참여시 참고하시기 바람. 임차보증금 : 금103,000,000원 범 위 : 주택전부 임대차계약일자 : 2021년6월18일 주민등록일자 : 2021년7월12일 점유개시일자 : 2021년7월12일 확정일자 : 2021년6월18일 임차권자 : 박** - 본건은 현황 호별표기가 없는 상태로서, 본건 위치 확인은 인접호수 및 각 층별 호별 표기 등을 참고하였는 바, 경매 참여시 참고 및 재확인하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 인천지방법원 2025타경515093 (1)

* 소재지: 인천광역시 남동구 간석동 94-4 엘비주택 3층304호

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 89,000,000원

* 토지면적: 13.18㎡ (약 3.99평)

* 건물면적: 33.44㎡ (약 10.11평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주택도시보증공사 (HUG)

* 특이사항: HUG 인수조건 변경

2. 입지조건

* 위치: 인천광역시 남동구 간석동 소재 "간석3동 행정복지센터" 남서측 인근에 위치함.

* 주위환경: 오피스텔, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 대체로 양호한 편임.

* 교통: 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장과 인천지하철 1호선 간석오거리역이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편임.

3. 권리분석

* 권리분석 요약:

* 본건의 말소기준권리는 부산지방법원의 2024카단105342 가압류 (주택도시보증공사, 10,000,000원)임.

* 인천지방법원 2025타경515093 강제경매 개시 결정으로 진행 중임.

* 등기사항전부증명서상 을구 7번 주택임차권(박혜미)이 존재하나, 이는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출 및 임차인 현황상 대항력이 없는 것으로 확인됨.

* 따라서 본 물건은 매각으로 인해 모든 권리가 소멸될 것으로 예상되며, 인수해야 할 임차 보증금은 없음 (인수 보증금 합계: 0원).

* 임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사(박혜미)

* 보증금: 103,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2021-07-12

* 확정일자: 2021-06-18

* 배당신고일자: 2023-08-18

* 대항력: 없음

* 비고: HUG 인수 조건 변경 사항과 관련 있으며, 보증금 인수 의무는 발생하지 않음.

4. 상권분석

* 주변 상권: 본건이 위치한 지역은 일반상업지역으로 분류되며, 오피스텔, 다세대주택, 근린생활시설이 혼재되어 있어 상업 및 주거 기능이 복합적으로 나타남.

* 주변 시세 분석:

* 최근 3개월 이내 인천 남동구 간석동 지역 다세대주택 실거래 사례 분석 결과:

* 2026년 3월, 64.73㎡ (약 19.6평) 면적이 173,000,000원에 거래 (평당 약 883만원) - 2014년 건축물.

* 2026년 3월, 47.56㎡ (약 14.4평) 면적이 120,000,000원에 거래 (평당 약 833만원) - 1987년 건축물.

* 2026년 3월, 34.65㎡ (약 10.5평) 면적이 55,000,000원에 거래 (평당 약 524만원) - 1991년 건축물.

* 본건은 33.44㎡ (약 10.11평) 면적에 2001년 건축물임. 가장 유사한 크기의 거래 사례(34.65㎡)는 1991년 건축물로 55,000,000원에 거래되었으나, 본건은 건축 연도가 10년 더 최신이므로 이를 감안한 가치 상승이 예상됨.

* 본건의 감정가 89,000,000원은 평당 약 880만원 수준으로, 최근 거래된 비교적 신축 건물(2014년 건축)의 평당가와 유사한 수준임. 이는 본건의 가치가 합리적으로 평가되었음을 시사함.

5. 생활정보

* 편의시설: 인근에 행정복지센터, 다양한 상업시설 및 근린생활시설이 소재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 편리함.

* 주거환경: 다세대주택 및 상업시설이 혼재된 지역으로, 편리한 생활 환경과 더불어 주거 기능 또한 갖추고 있음.

6. 잠재적 리스크

* 건물 위치 재확인 필요: 본건은 현황 호별 표기가 없는 상태이므로, 경매 참여 시 인접 호수 및 각 층별 표기를 참고하여 정확한 위치를 반드시 재확인해야 함.

* 토지이용계획상 제한: 본건 소재지는 토지거래 계약에 관한 허가구역(2025.08.26. ~ 2026.08.25.)으로 지정되어 있으나, 이는 외국인에 한하며 본건(다세대)은 대상 물건에 해당하므로, 대한민국 국적 보유자에게는 해당사항 없음.

* 혐오시설: 제공된 정보 및 주변 지역 조사 결과, 본건 인근에 혐오시설은 확인되지 않음.

7. 종합 의견

* 본 물건은 인천광역시 남동구 간석동에 위치하며, 편리한 교통망과 생활 인프라를 갖춘 다세대주택임.

* 건축물은 철근콘크리트 구조로 2001년 준공되어 노후도가 심하지 않으며, 전반적인 관리가 양호할 것으로 예상됨.

* 권리 분석 결과, 인수해야 할 임차 보증금이 없어 권리 관계가 명확하고 명도에 대한 부담이 적음.

* 주변 시세 및 감정가를 종합적으로 고려했을 때, 본건의 입찰 경쟁률은 적정 수준일 것으로 예상됨.

8. 투자 포인트

* 우수한 교통 접근성: 인천지하철 1호선 간석오거리역 및 다수의 버스 노선 이용 가능.

* 권리상 안전성: 임차 보증금 인수 부담 없음 (0원).

* 안정적인 임대 수요: 주거와 상업시설이 혼재된 지역으로 꾸준한 임대 수요 기대.

* 합리적인 감정가: 주변 시세 및 신축 건물의 평당가와 유사한 수준으로 평가된 감정가.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 89,000,000원

* 건물면적: 33.44㎡ (약 10.11평)

* 인근 유사 면적(10.5평, 1991년 건축) 거래가 55,000,000원 (평당 약 524만원)

* 인근 신축(19.6평, 2014년 건축) 거래가 평당 약 883만원

* 본건은 2001년 건축물로, 유사 면적 대비 건축 연도가 최신이며 감정가(평당 약 880만원)는 신축 건물 시세와 부합함.

* 인수 보증금이 없는 점을 고려하여, 감정가의 80% ~ 90% 수준에서 입찰을 고려하는 것이 합리적임.

* 예상 입찰가 범위: 71,200,000원 ~ 80,100,000원

* 권장 입찰가: 약 77,000,000원 (입찰 당시의 경쟁 상황에 따라 변동될 수 있음)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.