나이스옥션 법원경매 인천 2025타경515045 [1] 인천광역시 서구 마전동 923-3 2층202호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 에이원 · 평가일 2011.07.07

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 마전동 소재 ‘검단동행정복지센터’북측에 위치하며, 인근에 다세대주택 및 각종 근린생활시설 등이 소재하는 등 제반 주위 환경은 보통임.

교통상황

본건 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통 상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트 경사지붕 5층 중 제 2층 제202호건으로서, 외벽 : 인조석 붙임 마감 등, 내벽 : 벽지도배 마감 등, 창호 : 하이새시 창호임.

이용상태

연립주택으로 이용중임.

설비내역

급·배수 위생설비, 난방설비, 승강기설비 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

평지인 사다리형의 토지로 연립주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남측 및 북측으로 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역임.

공부와의 차이

--

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본건은 인천지방법원 2025타경515045 (1) 사건으로 인천광역시 서구 마전동 923-3 2층202호에 소재한 연립주택입니다. 감정가는 203,000,000원이며, 토지면적은 32.94㎡ (약 9.97평), 건물면적은 66.46㎡ (약 20.10평)입니다. 매각 대상은 토지/건물 일괄매각이며, 경매 구분은 부동산강제경매입니다. 채권자는 주택도시보증공사이며, HUG 인수조건 변경, 대항력있는 임차인, 공동담보 등의 특이사항이 있습니다.

1.1. 입지조건

본건은 인천광역시 서구 마전동 소재 ‘검단동행정복지센터’ 북측에 위치하고 있으며, 인근에 다세대주택 및 각종 근린생활시설 등이 소재하여 제반 주위 환경은 보통입니다. 본건 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통 상황은 보통입니다. 건물은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트 경사지붕 5층 중 제2층 제202호로서, 외벽은 인조석 붙임 마감 등, 내벽은 벽지도배 마감 등, 창호는 하이새시 창호로 이루어져 있습니다. 현재 연립주택으로 이용 중이며, 급·배수 위생설비, 난방설비, 승강기설비 등이 갖추어져 있습니다. 토지는 평지인 사다리형으로 연립주택 건부지로 이용 중이며, 남측 및 북측으로 포장도로에 접해 있습니다. 토지이용계획 상 제2종일반주거지역입니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리는 인천지방법원의 강제경매개시결정(2025타경515045)입니다. 등기부등본 상 을구 13번 주택임차권 등기와 HUG의 강제경매 모두 말소 예정으로, 매각으로 인해 소멸되는 권리가 대부분이므로 인수되는 특별한 권리나 채무는 없는 것으로 판단됩니다. 다만, 물건명세서 상 "매각으로 소멸되지 않는 권리: 을구 순위 13번 주택임차권등기(다만 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출됨)"라고 기재되어 있어 HUG 관련 채권은 소멸될 것으로 보입니다.

* 임차인 현황

* HUG (김 )

보증금: 148,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2020-09-02

확정일자: 2020-08-20

배당신고일자: 2022-09-22

대항력: 없음

비고: HUG 인수조건 변경, 공동담보 등 특이사항 존재. 등기부 상 말소 예정.

* 신

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2025-01-24

대항력: 있음

비고: 금액이 미상이라도 주의 필요합니다.

* 한

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2025-08-22

대항력: 있음

비고: 금액이 미상이라도 주의 필요합니다.

인수 보증금 합계: 0원.

1.3. 상권분석

제공된 최근 매매/전월세 정보에 따르면, 본건 소재지인 인천광역시 서구 마전동 일대 연립주택의 최근 거래가는 다음과 같습니다.

* 2025년 3월 거래: 샹그릴라 (2022년 건축, 2층, 전용 84.12㎡) 36,300만원 (평당 약 431만원)

* 2025년 3월 거래: 중앙E클래스20차 (2016년 건축, 5층, 전용 51.58㎡) 26,500만원 (평당 약 514만원)

* 2025년 3월 거래: 승보주택(1,2동) (1994년 건축, 4층, 전용 42.96㎡) 7,400만원 (평당 약 172만원)

본건은 건물면적 66.46㎡ (약 20.10평)이며, 감정가는 203,000,000원 (평당 약 305만원)입니다. 감정가는 2016년식 중앙E클래스20차의 평당가(514만원)나 2022년식 샹그릴라의 평당가(431만원)와 비교했을 때 다소 낮게 책정된 것으로 보입니다. 다만, 본건의 정확한 건축 연도를 알 수 없어 직접적인 비교는 제한적입니다.

1.4. 생활정보

본건 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 주변에 다세대주택 및 각종 근린생활시설이 밀집해 있어 생활 편의시설 이용이 용이합니다. 또한, '검단동행정복지센터'가 가까이 위치하고 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인: 신석하, 한상운 임차인은 대항력이 있으나 보증금 및 차임이 0원으로 신고되어 있어, 실제 점유 관계 및 잠재적인 분쟁 발생 가능성에 대한 면밀한 확인이 필요합니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

* HUG 인수조건 변경: 주택도시보증공사(HUG)와 관련된 인수조건 변경 사항이 있어, 낙찰 후 인수 조건에 대한 정확한 파악이 요구됩니다.

* 공동담보: 본건이 공동담보로 설정된 경우, 다른 담보물의 채무 불이행으로 인한 추가적인 권리 변동 가능성을 배제할 수 없습니다.

* 건물 노후화: 정확한 건축 연도는 불명확하나, 연립주택의 특성상 향후 유지보수 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

* 주변 혐오시설: 제공된 정보 및 자체 검색 결과, 본건 주변에 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 인천광역시 서구 마전동에 위치한 연립주택으로, 비교적 양호한 입지 조건과 생활 편의성을 갖추고 있습니다. 권리상 인수되는 채무는 없을 것으로 보이나, 대항력 있는 임차인 2명의 보증금 미상 및 HUG 인수조건 변경 등 잠재적 리스크 요인을 보유하고 있습니다. 최근 실거래가 추이를 볼 때 감정가는 시세 대비 다소 낮게 책정된 것으로 분석됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 말소기준권리보다 선순위 권리가 없어 권리상 안전성이 높습니다.

* 대항력 있는 임차인의 보증금이 0원으로 신고되어 있어, 인수 부담이 없을 경우 시세 대비 저렴하게 취득할 수 있는 기회가 될 수 있습니다. (단, 사전 확인 필수)

* 인천 서구 마전동 지역의 부동산 시장 성장 가능성을 고려한 투자 기회를 제공합니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 건물 면적(66.46㎡)과 최근 거래 사례(2016년식 중앙E클래스20차, 51.58㎡, 26,500만원, 평당 약 514만원)를 기준으로 평당가를 산정하면 약 514만원/㎡이며, 본건에 적용 시 약 341,595,400원 가량의 시세가 추정됩니다. 또한, 2022년식 샹그릴라 사례(84.12㎡, 36,300만원, 평당 약 431만원)를 기준으로 적용 시 약 286,432,600원 가량의 시세가 추정됩니다.

본건의 감정가 203,000,000원(평당 약 305만원)은 최근 실거래가 대비 낮은 수준으로 판단됩니다. 대항력 있는 임차인 2명의 보증금이 0원으로 인수 부담이 없을 것으로 가정하고, 보수적으로 감정가보다 약간 높은 수준에서 경합이 이루어질 것으로 예상됩니다.

예상 입찰가: 205,000,000원 ~ 230,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.