나이스옥션 법원경매 인천 2025타경515039 [1] 인천광역시 서구 신현동 212-3 장인하이츠빌라 102동 3층301호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 소담 · 평가일 2026.01.14

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 신현동 소재 "신현여자중학교" 동측 인근에 위치하며, 주위는 단독 및 다세대주택, 아파트, 근린생활시설 등이 소재함.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통이용편익은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 스라브지붕 4층 건물내 3층 301호로서, 외벽: 타일 마감 등, 창호: 샷시 창호임.

이용상태

다세대주택임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 토지로, 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 로폭 약 8미터 내외의 도로가 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 도로(접합), 가축사육제한구역(2025-05-20)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2015-03-31)(서부교육지원청)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(인천서부교육지원청평생교육건강과문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(인천서부교육청평생교육과문의560-6659)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(인천서부교육청평생교육과문의560-6659)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(토지거래허가구역(외국인 등의 주택용도 취득에 한함)(2025. 8. 26.~2026. 8. 25.)).

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 인천광역시 서구 신현동 212-3 장인하이츠빌라 102동 3층301호에 소재한 다세대주택입니다. 사건번호는 인천지방법원 2025타경515039 (1)이며, 부동산 강제경매로 진행됩니다. 감정가는 97,000,000원입니다. 토지 면적은 27.89㎡(약 8.44평)이고, 건물 면적은 37.44㎡(약 11.33평)입니다. 토지와 건물은 일괄 매각 대상입니다. 채권자는 주택도시보증공사입니다.

2. 입지조건

본 물건은 인천광역시 서구 신현동 소재 "신현여자중학교" 동측 인근에 위치하며, 주위는 단독 및 다세대주택, 아파트, 근린생활시설 등이 소재하는 주거 지역입니다. 차량의 출입이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용 편익은 보통 수준입니다. 본건 서측으로 로폭 약 8미터 내외의 도로가 소재합니다. 토지 이용 계획상 제2종일반주거지역에 해당합니다.

3. 권리분석

본 건의 말소기준권리는 주택도시보증공사의 강제경매개시결정 (2025타경515039)입니다.

매각으로 인해 소멸되는 권리는 다음과 같습니다.

* 을9 주택임차권 (박 ): 보증금 90,000,000원, 전입일자 2021-11-22, 확정일자 2021-10-25. 해당 임차인은 대항력이 없습니다.

* 갑9 압류 (서구(인천광역시)).

본 자료상으로는 명확히 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됩니다. 다만, 물건명세서 상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 을구 9번 주택임차권등기가 언급되었으나, 등기부 요약 상 말소로 표기되어 있으며 임차인의 대항력 또한 없는 점을 감안할 때, 통상적인 경매 절차에 따라 소멸될 것으로 예상됩니다.

임차인 현황은 다음과 같습니다.

* * 주택도시보증공사 (박 )

* 보증금: 90,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-11-22

* 확정일자: 2021-10-25

* 대항력: 없음

* 비고: HUG 인수조건 변경 관련 내용이 있습니다.

4. 상권분석

본 물건은 신현여자중학교 인근의 주거 지역에 위치하고 있으며, 단독 및 다세대주택, 아파트, 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의 시설 접근성이 양호합니다. 지역적으로는 제2종일반주거지역으로, 일반적인 주거 기능 위주의 상권이 형성되어 있다고 판단됩니다.

5. 생활정보

교통 면에서는 인근 버스정류장을 이용한 대중교통 이용이 가능하며, 차량으로의 접근성 또한 양호한 편입니다. 편의시설로는 근린생활시설이 인근에 소재하여 일상생활에 필요한 기본적인 쇼핑, 금융, 식음료 등의 이용이 가능합니다. 교육시설로는 신현여자중학교가 가까이 위치해 있습니다.

6. 잠재적 리스크

본 물건은 토지거래허가구역 내에 위치하며, 이는 외국인 등이 주택 용도로 취득 시 허가를 받아야 함을 의미합니다 (2026년 8월 25일까지). 또한, HUG 인수조건 변경이라는 특이사항이 있어, 입찰 전 HUG와의 인수 조건 및 관련 절차에 대한 명확한 확인이 필요합니다. 임차인 박 씨는 대항력이 없으나, 90,000,000원의 보증금이 존재하므로 배당 절차를 면밀히 검토해야 합니다. 제공된 JSON 정보에 따르면 건물 건축 연도는 1991년으로 노후화로 인한 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천광역시 서구 신현동의 비교적 안정적인 주거 지역에 위치한 다세대주택입니다. 감정가는 97,000,000원으로, 건물 및 토지 면적 대비 적정하게 평가된 것으로 보입니다. 권리 분석상 인수해야 할 부담은 명확하지 않으나, 임차인 보증금의 배당 문제와 HUG 인수 조건 변경, 토지거래허가구역이라는 특수성을 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

신현여자중학교 인근의 입지는 주거 수요 측면에서 안정적입니다. 향후 지역 개발 또는 재건축 등의 가능성을 고려할 때 가치 상승 잠재력을 가질 수 있습니다. 최근 거래된 주변 시세와의 비교 분석을 통해 합리적인 입찰가 산정 시 투자 메리트를 확보할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

주변 연립, 다세대, 빌라의 최근 매매 정보를 분석한 결과, 2026년 1월부터 2월 사이 거래된 사례들은 다음과 같습니다.

* 45.6㎡: 95,000,000원

* 36.54㎡: 76,700,000원

* 35.5㎡: 81,000,000원

이를 바탕으로 제곱미터당 가격을 산출하면 약 2,083,333원 ~ 2,281,690원 수준입니다. 본건의 건물 면적 37.44㎡에 평균 단가(약 2,154,497원/㎡)를 적용 시 약 80,661,000원이 산출됩니다.

그러나 본건의 감정가는 97,000,000원이고, 최고가 거래 사례는 95,000,000원입니다. 또한, 임차인 박 씨의 보증금 90,000,000원이 존재하며, 비록 대항력은 없으나 배당을 받아야 할 금액이므로 이보다 낮은 가격으로 입찰하는 것이 일반적인 전략입니다. HUG 인수조건 변경 및 토지거래허가구역이라는 점 등 잠재적 리스크를 고려하여, 예상 입찰가는 75,000,000원 ~ 85,000,000원 범위 내에서 신중하게 결정하는 것이 합리적으로 판단됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.